經濟觀察報 記者 張鳳玲 周雅 經濟觀察報記者獲悉，萬科養老部門計劃與北京市國企北控集團在光熙門地區合作提供養老服務。其模式是“醫養結合”，具體業務由北京萬科養老服務運營公司統籌。需指出的是，北京萬科養老服務運營公司獨立于萬科地產。

現在，萬科養老團隊正在參與北京北控光熙國際康復老年公寓改造中，目前床位已擴充完畢，預計該養老項目將在9月份正式亮相。

自2009年以來，萬科養老團隊一直只服務于萬科自己開發的項目，光熙門項目是萬科第一個市場化項目，萬科負責輸入管理和服務標準，北控負責引入國企優勢資源，兩家聯手運作。“北控項目之后，第二場簽約儀式將很快到來，規?；俏覀內f科養老的任務之一，泰康等亦可能是我們合作對象。”北京萬科人士透露，萬科康復醫院、萬科護理學校等也會提上日程。

記者了解到，萬科準備實現養老產業規?；蛟谟?，內部已探索出可行的養老業務盈利模式，幸福家、智匯坊、隨園嘉樹等項目探索已形成盈利，團隊、模式、醫療資源實力尚可，轉型時機成熟。

萬科人士表示，未來2~3年，萬科將深耕北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等核心城市，此外還將重點布局10個左右“三高”城市（老人基數高、人均可支配收入高、醫療水平高），養老業務將發展成獨立業務板塊。

萬科+北控

萬科提供的資料顯示：北控光熙醫養中心總占地面積7054.24平方米，總建筑面積17594.83平方米，分為南北兩樓，老年公寓位于南樓（北樓為申請中的二級康復醫院），公寓占地面積1262.4平方米，總建筑面積7446.53平方米（含醫務室430平方米、餐飲475平方米），老年公寓共6層，可供老年人居住的房間共計72間，可供使用的床位共計110張。一期先開4-6層，可供使用的房間35間，床位52張。

此次萬科和北控在光熙門的合作形式是，萬科養老輸出自己的服務和管控標準，相當于萬科物業的“睿服務”，保留原物業公司手中的物業合同權利不變，由萬科物業幫忙改造打理等。“現在北控光熙醫養中心處于改造階段，很多設施、服務等需要完善，老年大學、康復醫院等資源肯定會嵌入北控光熙醫養中心，一是地段好，這個地段周邊醫療資源很豐富，我們希望把這個項目做成標桿；二是未來有規?；挠媱?。”萬科人士透露，如何整合萬科養老和北控資源是成功的關鍵。

經濟觀察報了解到，萬科現有養老產品探索方向有三個：

第一種是機構型，偏重高護理等級的客戶，類似于萬科青島怡園和北京萬科幸福家，100-300個床位，建筑規?？赡軓奈迩У絻扇f平米都有；

第二種是CCRC型，側重于全生命周期的照護，類似杭州的隨園嘉樹，活躍長者居多，會提供更多綜合性的服務；

第三種是社區嵌入型，立足已有的社區并輻射周邊客戶，規模比較小。各類產品模式探索中，服務和運營能力被視作萬科養老的“護城河”。目前萬科養老僅北京的專業養老服務團隊就超過300人，另外萬科也涉足投資成立自己的康復醫院。

在拓展市場化道路中，萬科集團對萬科養老業務定位是，以生活照護為基礎，以康復為核心競爭力，萬科爭取與各地知名醫院的康復科、慢病管理專家合作，開展特色康復項目，希望萬科在已經探索出CCRC、城市機構和社區中心三大類產品上，開始拓展市場化道路。

在北京、上海、廣州、杭州、青島、成都等一線城市和核心二線城市開業運營了超過30個養老項目（包括帶長住床位的項目和社區居家服務/日間照料中心），目前還有約10個帶長住床位的項目和約30個居家服務/日間照料中心在建中。

養老邏輯

經濟觀察報了解到，萬科做養老已在內部探索市場化道路，比如萬科在青島萬科青島怡園8個月左右實現盈利，比如隨園嘉樹1年左右時間盈利。另外萬科物業成功拓展市場化道路，也鼓勵了萬科加快養老這項新業務的發展。

記者獲悉，在養老業務中，萬科自身做了幾個方面的梳理。

首先，萬科重新定位做養老產業的自身優勢。“萬科的優勢是什么？不是土地、開發、營銷等，而是整合土地、開發和營銷資源能力，這種整合資源能力是可運用到養老產業領域。”萬科北京公司人士說。

其次，重新梳理養老產業業務板塊。養老產業涉及開發建設、投資、運營管理，若把這三者實現風險收益的分拆匹配是控制風險的重要方式，“若涉及開發，可以交給萬科做，若涉及后期運營，必須是獨立于萬科，那么在這個基礎上實現收益。”萬科內部人士分析。

再次，如何做好最大化實現養老產業市場化。萬科養老獨立于萬科，但可共享萬科的部分人力資源和財務資源。萬科內部人士透露，部分人員人事編制依然在北京萬科編制，工作重點在萬科養老業務，“如果未來萬科養老和萬科物業一樣，徹底占領市場后，個人可能會發生變化，但目前來說，還是聯動機制一起做大規模，一般都是15天左右給劉肖匯報一下工作進展情況。”

最后，服務方式的改變。由“不動產增值視角”變為現在的“客戶視角”，在接近萬科人士看來，以開發房地產為主的萬科是想辦法提升地段、戶型、設計、配套等硬性指標實現客戶不動產保值增值，在北控北萬合作中，更多是從“客戶角度”的服務、健康、舒適度等來考量。

劉肖的計劃

經濟觀察報了解到，北京地區擔負著萬科集團整體轉型和創新的特殊使命，要讓萬科養老產業順利落地于北京，北京萬科總經理劉肖的戰略布局非常重要。

按照劉肖的戰略規劃，新業務轉型3年見成果，時間已過去約400天，北京萬科新業務已進入轉型深水區，必須撬開新局面，養老就是6+X計劃之一。

當然萬科意欲通過機構養老輕資產模式迅速搶占市場，并非坦途，按照萬科內部要求，萬科養老是一定要實現規?；鲩L，3年10個城市，并非易事。

首先，服務標準化的異地嫁接，“項目設計定位對后期服務影響重大，過去萬科養老服務是依靠萬科地產產品和配套，很多人整合資源能力強還是因為在萬科系統中，脫離萬科物業、萬科房屋產品的萬科養老，整合和調配資源難度會增大，赤手空拳闖江湖。”

某養老機構高管分析道，劉肖似乎早已意識到，他最新提出了任務導向的人力資源管理辦法，依靠自我調配萬科場內場外資源，而不是依靠組織來調配萬科場內場外資源，人力資源價值驅動背后是績效激勵驅動。經濟觀察報了解到，涉及新業務的相關人士工資翻倍。

再次，在萬科全員創業運動大會上，劉肖發表《執念和創新》演講提到，“萬科養老在服務管理上一定不能外包，一定要自己做，這是執念。”劉肖演講的潛臺詞是，萬科部分人員要轉變思想觀念，即自我革命，由地產人士變成服務人員，顯然，他也意識到組織轉型的艱難和困難。

最后，萬科養老要實現規?；?，就需收購其它項目，類似于萬科物業一樣，劉肖在接受經濟觀察報采訪時透露，萬科現有6+X業務中難點并不是資金難題，而是投資和并購難題。