經濟觀察網 記者 余舒虹 7月8日，商業地產經營管理機構盈石集團研究中心在深圳發布2016上半年《盈石觀點》報告。數據顯示：2016年上半年，全國20大城市商業物業存量接近1.1億平方米，甲級寫字樓（含頂級）市場存量也突破5000萬平方米。2016年至2018年作為新增供應量的波峰三年進一步加劇現有市場的存量壓力。

“隨著商業地產存量去化白銀時代的到來，提升項目運營策略的重要性和必要性愈加凸顯。商業地產開發商應結合自身運營優勢，及時把握消費需求及習慣的變化，加快梳理現有產品線并積極進行產品創新。” 盈石集團研究中心總經理、皇家特許測量師學會（RICS）中國商業地產專業委員會主席張平表示。

2016年1至5月，全國房地產市場全面回升，銷售市場和商服用地成交均量價齊升。但未來仍需警惕高庫存，尤其是商業地產市場，辦公樓和商業營業用房去化周期分別提升至16個月、28個月。

在庫存壓力之下，整個行業還面臨凈利潤率下滑、地價和人工成本上漲等問題。為分散風險，大型房企開始不斷嘗試跨行業發展或者探索房地產行業新領域，尋找新的業績增長點，金融、零售、文化娛樂、互聯網等行業受大型房企青睞。

存量消化時代，商業地產萌發了更多創新產品。如商業物業演化出更多形態和定位，寫字樓與購物中心也利用孵化器、聯合辦公等形式盤活存量空間。

盈石（深圳）資產管理有限公司總裁、盈石集團資深副總裁周亮表示，目前商業地產面臨著供大于求、購物中心同質化日趨嚴重的局面，如何打造出獨具競爭力的商業項目需要大家專注于行業創新。而隨著消費觀念及消費方式的轉變，不同圈層消費者對生活方式的消費訴求呈現出多樣的差異化需求，這意味著為消費者重新定義生活中心是行業創新的一個重要課題。

在盈石持續跟蹤的全國十大重點城市標桿項目中，2016年上半年，優惠促銷及主題體驗依舊穩穩占據推廣活動的前兩位。

主題體驗活動作為近幾年來購物中心追捧的推廣方式之一，聚集人流拉動消費的效果明顯，風靡全國的VR游戲也進入購物中心被用于活動推廣。同時，購物中心越來越注重不同業態之間的聯動，特別是娛樂與餐飲，能延長消費者在購物中心逗留時間，也能讓熱門業態帶動冷門業態，實現購物中心整體銷售額水平的提升。

由于優質商業地產第三方的稀缺，盈石認為，商業地產的資產證券化操作能力是關鍵。完善國內商業物業的整體運營產業鏈，尋求商業物業資產優化方案將成為眾多開發商的共同需求。

盈石中國商業投資控股集團董事長兼總裁司徒文聰表示，專業運營是商業地產增值的必經之路，優質第三方應具備強大的資產運營能力，建立完善的“MIOE”（M&A并購、Improve改造、Operate持有經營、Exit金融退出）架構。目前，只有極少數第三方服務機構有能力操作資產證券化MIOE的全方位商業運作模式，這也將成為優質第三方區別于競爭對手的巨大優勢

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