經濟觀察報 記者 龐麗靜 8月20日，蓬達集團董事長蓋其東在內部員工和朋友圈中發布了認籌青島鵬利南華利源國際公館2幢2010室的消息。

一個43.56平方米的公寓，40人購買，每人出資2.98萬元，這是蓋其東在房地產領域分權眾籌的一個試驗品。他的打算是，最近幾天路演這個項目，完成眾籌，如果這個項目成功，就接著推進全國各地房地產項目的眾籌，而且要按照數字貨幣的思路，讓這些眾籌產品都能夠實現上市交易。

目前，房地產市場正在進行調整，很多樓盤滯銷甚至爛尾，蓋其東覺得這是眾籌進入的好時機。他想拿出50-60個項目，進行證券化嘗試。

讓蓋其東有些底氣的是，他近期推出的上海浦東麗君酒店200人的眾籌項目，截至目前已經完成一半。這個項目位于上海浦東世博園區東部，毗鄰張江高科技園區，是一家準四星商務酒店，總共有80個房間，計劃募集600萬資金，每股2萬元，最高可購3股。目前，投資者數量在不斷增長當中，但讓他有些擔心的是，項目原定8月15日完成600萬募集，9月份就要正式運營，但是目前眾籌招募完成情況比原定計劃有些拖延。

蓋其東每天奔波于北京、上海、深圳、青島、廣州等很多城市之間，他很看好房地產證券化，現在想嘗試一下這條路子能否行得通。

眾籌思路

眾籌近來是一個頗時尚的話題，它和房地產的結合很容易讓人聯想起當年的合作建房，但蓋其東的思路并不局限于此，他說，近些年很多人買的房子都在閑置，既是一種資源浪費，也導致房地產市場泡沫增多。乳山的房子，那么好的海岸線房子沒有人住，目前空置率很高。用眾籌的方式，把海景房用于多人度假并管理起來，應該是很有市場前景。

蓋其東說，房地產眾籌首先要解決的是房地產使用權的標準化、證券化的問題。針對青島鵬利南華公寓項目，他設計了一種分權眾籌的模式：最低一次投入1.98萬元，購買到40年每年7天的蓬達全球度假酒店換住權和一定的股東分紅增值空間。產權由第三方律師事務所監督管理，在杭州3.0易貨交易所登記備案以及隨時買賣。按他的規劃，未來三年全球可交換入住的酒店是3000家。

蓋其東顯得很有信心，他認為，上海浦東麗君酒店以目前的進度有很大可能眾籌成功，9月份就可以交接。

就房地產眾籌盈利模式和成本核算而言，蓬達在其中相當于開酒店物業公司，提供全服務，賺取物業管理費，作為公司利潤。物業管理眾籌完成后，酒店裝修改造費用、代理費、眾籌落地的營銷費用、物業管理費，這是一個全服務的費用。所以在蓬達看來，總的合計下來，收費的單價并不高。將來投資者的產權都是可以交易、互換的。

但蓋其東最看重的不是賺取物業管理費，而是布點，最有效的商業模式是建立大系統，最強大的盈利模式是經營大平臺，最好的商業模式是在大平臺上找到自己的價值鏈。平臺掌握了大數據、掌握眾多客戶資源，這樣一個平臺的價值要更大。所以短暫的盈利他覺得并不重要，一個項目做下來，甚至可能是不盈利的。

在蓋其東眼中，眾籌就是一種證券化模式，眾籌之后可以交易，也可以退出，過去一個房子只能一個人買，現在就是嘗試一個房子多個人購買，做一種標準化，并形成互換性，打造一個互換和管理平臺，滿足這兩個條件，是實現證券化的前提，而資產證券化是房地產未來的出路。

目前，蓬達集團設立的房地產交換公司和管理公司都已經落在青島。蓋其東計劃拿出50-60個項目，進行房地產證券化嘗試，蓋其東想把蓬達做成批發平臺，比如青島鵬利南華這個眾籌房地產公寓項目，有40個股東，度假時居住可以免費，一個人住7天，40個人就是280天，這樣公寓的入住率就可以達到80%，同時解決了投資者和消費者雙重問題。

風險

青島鵬利南華項目眾籌計劃招募書顯示，發起人蓋其東持有該房屋1/40產權，該房屋房產產權登記在蓋朋陽（蓋其東之女）名下，暫為眾業主代持該房產。蓋朋陽只作為該房產代持有人不進行任何經營活動，保證該房產產權不受任何侵害。該房屋由青島家家公寓酒店管理有限公司進行管理。眾籌招募活動的發起人及代持有人，按照招募章程同所有參與者處于同等地位，沒有任何額外特權，包括在日常消費折扣、享受度假權益等方面。所有業主平等享有分權認籌規定的相關權益。

一直在全國做眾籌項目的一位不愿具名的眾籌公司創始人對經濟觀察報表示，眾籌房地產最主要的問題，是要解決房屋產權的歸屬權問題，因為眾多投資者集資后購買的房地產項目、相當于反租給蓬達集團，如果由某個人代持是有一定法律風險的。他認為，代持人代表企業應該先買下這個房屋產權，再把其未來的收益權通過債權的方式分拆40份，將募集的資金投資去購買房產，產權所有歸這個有限合伙企業所有。

但是在蓋其東看來，蓬達采取的分權眾籌模式，已經盡量規避了風險，因為產權是由第三方律師事務所監督管理，并在杭州3.0易貨交易所登記備案，之所以在交易商而不是房地產中心備案，是為了方便投資者用金融化的方式在這家交易所隨時交易?？蛻糍徺I到的單份房屋產權，與全產權一樣合法有效，可以獲得律師出具的相應的房產證明。“目前國家還沒有法律法規來界定眾籌模式的合法性。所以蓬達也是先行一步，進行嘗試，如果對各方都有利，對社會也無害，就是好的。”蓋其東說。

投資者李欣參與了蓬達上海浦東酒店的眾籌項目。她說，蓬達在上海浦東的酒店是一個600萬的眾籌項目，200名投資者，每股2萬，每人可購1-3股。金額不大，所以對安全性就沒過多擔心。“看好股東每年有5天居住權，還有股東的分紅，最重要的是，很多股東在一起，有200人的一個人脈圈子，有參與感。李欣此前關注過北京兩個酒吧的眾籌項目，但是最終沒有參與進去。”另一個投資者郝壯也對經濟觀察報表示，他是朋友推薦參與到蓬達上海酒店眾籌項目中的。作為一名旅游工作者，他關注一些酒店項目，此前參與過北京咖啡館的眾籌。針對蓬達這個項目，他找到了蓬達上海酒店項目組進行了溝通，最后決定購買。他說，投資都有風險，但是溝通后覺得還能承受，數額不大，想嘗試一種新事物。

中國大宗商品發展研究中心秘書長劉心田對經濟觀察報表示，眾籌模式在國內很早就開始興起，但是今年才開始火起來，這是互聯網帶來的一些新的交易形態和理念的變革。國內一些大宗商品交易所在未來交易方式上，可能也會出現一些改變。眾籌模式在國家法律法規允許的范圍內去發展，應該會很有生命力的，并會在市場有所反應。

劉心田也談到風險，他說任何一種眾籌都要考慮到風險問題，包括房地產眾籌，目前是在打政策擦邊球，尤其是在涉及到資本層面，眾籌與非法集資很難界定。眾籌目前火熱，到國家未來出臺相關政策和法規，估計會有1-2年的真空期，目前很難說是合法還是不合法。

劉心田認為，眾籌房地產的風險還在于，房地產商有運作房地產的資質經驗等各種軟性東西，不僅是錢的問題，用眾籌方式來解決問題，如果出現資金風險或者項目流產等，就會發生一系列衍生問題，比如前期貴金屬交易，中間爆發出的很多問題，一些非法交易所打出收益較高的理財品種，帶來非法集資、投機行為和相關風險的發生。這些是理財過程中衍生出來的問題，對待任何投資都要冷靜思考，不能盲目追風。