經濟觀察報 記者 吳娓婷 實習記者 陳冠華 在世聯行地產顧問股份有限公司董事長陳勁松看來，中國房地產正處于一個重要階段：管制的時代畫上了句號，而來自金融改革、金融市場化的力量正在深刻改變著地產行業。他認為，2014年至今國內房地產市場的不景氣并非因為需求方突然不需要房產，而是供應端領教到了資金自由流動的威力。

因此，陳勁松指出房地產行業進入“下半場”的首要標志就是回歸金融本質。

經濟觀察報：從年初觀察到現在，國內房地產市場的“拐點論”成立嗎？

陳勁松：成交量的拐點顯然是成立的。2014年到6月底為止，一線城市累計成交的面積全部下滑超過30%，二線城市個別達到50%，僅零星城市成交面積有所增長，例如石家莊、南昌、昆明。三線城市成交量大面積萎縮，超過了20%。成交量方面顯然出現拐點，而且是不小的拐點，是絕對下滑。

市場有一個規律：量在價先、久盤必跌。成交量先于價格出現變動。經過長久的盤整，價格一定會下跌。這是規律，不是預測。目前成交量盤整了半年，下半年降價是大概率事件。

經濟觀察報：降價的幅度會怎樣？

陳勁松：這次成交量下跌，原因是去年的猛漲。我認為，把2013年漲的幅度跌回去是一個大概率事件。從整體經濟環境來講，2014年上半年各方面都不如2013年。比如產能過剩問題，利率的提高問題，房地產按揭利率的問題，還有庫存積壓問題，都比2013年同期嚴重，房價跌回2013年年初水平太正常了。

經濟觀察報：有種觀點認為，目前的狀況比2008年和2011年更加糟糕，你覺得有可比性嗎？

陳勁松：2008年金融危機，房地產行業受到很大沖擊。當時潘石屹提出“百日劇變”，意思是一百天內好多開發商倒下。結果還沒到一百天，“解放軍”就來了。

“解放軍”能來是因為有四萬億。錢來了，大家又重拾聲勢擴產能，結果有了2008到2013年“超好”的五年。五年期間雖然有政策打壓，但說句實在話，那都是政府在打，經濟本身沒有問題，老百姓買樓意愿沒問題，市場沒問題。

這次和2008年一樣，市場出現問題了。最大的問題是錢的緊張。錢都去哪了？投資互聯網、投資PE，或者在銀行空轉。余額寶們和民間借貸出現，人們的錢都用來理財。

經濟觀察報：你的意思是說資金有了其他去向。這對房地產行業來說，會造成哪些深刻的影響？

陳勁松：當前的市場不景氣與我們通常理解的資本主義的波動周期不太一樣，這次主要是供應方存在問題，也就是開發商的問題，而不是需求方。需求方沒什么問題。第一，需求仍然存在。今年上半年成交量雖然比去年大幅下降，但是比2011、2012年強。第二，老百姓的杠桿率很低。中國的家庭負債率是全世界最低的。此外，中國的城市在瘋狂發展，一個城市常住人口1000萬很容易就達到了，就奔著2000萬去。北京都在考慮3000萬人口的事了。超級城市化正在風頭之上。

目前的危機，如果讓我用簡單的一句話說，那就是金融的、錢的危機。給開發商的貸款被牢牢控制住，開發商只能從信托、銀行的表外進行融資。我們的股市也掐死了開發商的融資渠道。正規的“便宜的”錢都沒有了，開發商只能從非正常的渠道拿錢，拿“貴”的錢。理財產品里面可能有一半是投向房地產項目，從理財產品的利率可知，這種錢太貴了。

以前房地產為什么沒問題？存款利息接近于零，錢放在銀行沒意義。與此同時，央行在印錢，M2猛漲?，F在老百姓突然有了渠道，收益從零增長到了5%左右。這好比洪水猛獸，一旦有了閘口，沖擊力驚人。

首先沖擊的就是房地產。房地產必須要面對金融市場化這一關。本次市場調整合乎邏輯的一個解釋，不是消費者突然不買樓了，而是房價太高了。房價的高低要用出租回報率衡量。原本在城市化進程中，投資者買寫字樓、商鋪、住宅用來出租，隨著大量人口涌入，一定有回報。但是后來房價漲太快，出租回報率走低，現在有的連2%都不到，和隨時可以提現的無風險的5%回報率相比，投資者為什么要買樓呢？市場化決定了這次調整。調整的時間和深度都由市場決定，是一次必要的調整。

經濟觀察報：這么說來，之前的房價或者房地產市場是否存在不健康的地方？

陳勁松：我們先來定義什么是不健康？不健康的市場是花很少的錢可以買一堆房子，比如說首期沒有限制、按揭可以次按，是需求方出了問題。表現為老百姓瘋狂炒樓，一個樓花一年轉手七次。這種情況發生在香港，這就是不健康。這種情況催生房價上漲，供應方跟不上。例子有美國、香港、日本。國內恰恰相反，是限制炒房和轉讓。我們是世界上首付最高的國家，同時禁止炒房時間最長的國家。另外銀行也限制按揭，沒有二按。

國內的“不健康”發生在供應端。供應端太有信心，太不了解利率市場化的威力。但是這種威力實在太大，這次市場領教到了。

經濟觀察報：業內普遍認為房地產進入“下半場”。所謂下半場都有哪些特點？

陳勁松：房地產回歸金融本質，是房地產進入“下半場”的第一個標志。開發商中誰忽視金融的威力，誰就難受；誰特別重視，就沒太大問題。萬科、恒大、保利這些大的開發商，重視資金。恒大當年上市的時候，借了很多高成本的錢，很難受?，F在猛賣樓回籠資金，是最安全的一個開發商。萬科也一樣。這十年萬科在A股融不了資，所以萬科很清楚錢的重要性。保利去貨的態度堅決，很清楚房地產的本質是金融。

把房地產理解為產品本質、認為產品好就有需求的“產品主義”，市場就會無情地給予教訓。產品是很重要，但要與金融結合起來看。比如說面積大的改善型產品，當存款利率很低的時候，它就成了“剛需”。一旦存款利率提高，就不是剛需了。

經濟觀察報：房地產進入“下半場”的第二個標志是什么？

陳勁松：資產價格和收益有一個基本的制約，這個制約是社會平均回報率。資產價格和出租收益率一旦平衡，寫字樓和商業綜合體就不用出售，而是出租和發REITs。能不能發出REITs成為房地產行業健康與否的標志。因此進入下半場的第二個標志是服務。這時投資者不能賣毛坯房，要出租和調整租戶結構。因為只有商場和寫字樓租得好才能發REITs，有效改善資金狀況。

目前最最難受的其實不是住宅，是商業綜合體和旅游地產。投資人不知道投資回報率在哪里。能形成循環的行業才是健康的行業，否則就走向斷崖了。早點調整可以“著陸”，而不調整就是“崩盤”。

地產的下半場，有幾個事情是一定是發生的。第一，隨著金融改革、利率市場化，金融對房地產的硬性控制變成行業控制。不會再由中央出“國幾條”，限定首期付款，而是由行業工會，銀監會自己來管。第二，銀行給不給房地產商貸款，將由銀行自主決定。融資這個渠道會慢慢放松。然后，所有加在房地產中的不合理限制會逐漸解套，逐步取消。今年是解套最好的機會。

經濟觀察報：放開限購會不會引起房價大的震蕩？

陳勁松：房價猛漲不可能。正如我前面所說的錢有了其他去向，經濟規律決定房地產行業回歸合理。一線城市也一樣。一線城市也應該取消限購，讓市場來調節房價，讓市場選擇誰能進入一線城市。政府做好保障房，商品房完全不干預價格，房價愛多高多高。國內一線城市之所以要限價限購，是因為保障房做少了。

長遠來說，“下半場”將沒有限購，二三線城市將取消戶籍管制。一線城市可能還會有。希望戶籍管制趁著這次調整放開吧。這次房地產調整給中國經濟帶來了一個絕大的機會。

經濟觀察報：房價下行的時候，人們關心多套房該不該拋售。有地產中介警告9月前要拋盤，不然未來三年房價會持續下跌，這些資產應該怎么配置呢？

陳勁松：全世界的總資產，房產就占1/2，其他才是股票、債券、藝術品等。難道大家都投資錯了嗎？這種資產有以下特質，第一是不會滅失；第二個幾乎不用打理，就是說信息比較透明；第三，房子占有物理空間，稀缺性隨著地理位置而產生。房子我稱為傻瓜都能買的資產。什么是最好的資產？傻瓜買了都能睡得著的資產。房產貴這個現象，在全世界范圍內存在。擁有多套房產的人，在全世界都有，而且很多。

擁有房子不是一件恥辱的事情，是一件很聰明的事情。但房子有一個弱點，交易費用太高。裝修、展示，交易費用高，不易于頻繁交易。因此房子就應該長期持有，不做頻繁的交易，時間越長越越顯示出其地理位置的優越性。

我認為房子是唯一能夠抗衡互聯網沖擊的資產。所謂互聯網顛覆世界，再顛覆也是虛擬的空間，實體空間是顛覆不了的。

互聯網再牛，不能讓曼哈頓的房子貶值。在一線城市擁有資產的人，未來面對的是3000萬、4000萬人口的城市，用得著頻繁交易嗎？短期的資產的價格對你生活有影響么？如果有影響，那就拋。如果沒影響，在一線城市擁有房產不是很幸福的么，不是夢寐以求的事情么？當然有些多套房產成為噩夢的情況，那就不是我們經濟規律。

1997年香港房價下跌60%，很多人驚慌拋盤。陽明山莊的樓一度炒到10000元/尺，97年跌到6000元。請問現在價格是多少？大概在20000。房價每次下跌，在中國一線城市都可以是“吃進”的好時候。