經濟觀察報 記者 郭海飛 實習記者 楊磊 李佳萱 6月4日，龍湖地產宣布，其已斥資約25.4億元拿下金名城置業有限公司（以下簡稱“金名城置業”）擁有的南京鼓樓區一商住地塊。

這一占地4.6萬平方米的土地正是三年前中冶置業耗資約121億元在南京拿下的濱江1號地塊的約1/12。在該地塊成交前一天，中冶股份宣布，計劃將占地35.4萬平方米的濱江1號地塊中的約一半土地面積出售。

就在中冶將上述地塊賣給龍湖地產的5月30日，中紀委監察局宣布，中冶股份副總工程師張哲英，因涉嫌利用職務之便，通過虛增工程量套取巨額工程款據為己有，被開除黨籍和公職，并且其涉嫌犯罪問題及線索已移送司法機關依法處理。

中冶股份內部人士向經濟觀察報極力否認張哲英涉嫌的違紀違法問題與南京地王項目有任何關系。

南京地王項目此前多次被國資委調查，中冶股份新上任的董事長國文清此前擔任中冶紀委書記多年。

國文清一手清理治理死角，一手轉戰高利潤區域。棄守南京同時，5月28日，中冶置業耗資約50億元，拿下天津中心城區總建筑面積約35萬平方米的“新八大里”首宗地塊，并以14000元/平方米的樓面價成為天津今年的單價和總價雙料地王。

南京情結

中冶與南京的淵源，始于2005年其成為16家主營業務為房地產的央企之際，當年5月，中冶在北京成立了集團房地產業務的領軍企業中冶置業。

3個月后，中冶便通過對原南京市房地產綜合開發總公司及南京聯宇建設開發有限公司的兼并收購，成立北京外的第一家區域性房企中冶置業南京有限責任公司（以下簡稱“中冶置業南京公司”）。

中冶置業南京公司注冊資金1億元，第一大股東中冶華天持股54％，而主打房地產業的中冶置業以30％的股權位列第二，此外中國十七冶和中冶和坤分別持股10%和6％。

2007年11月，中冶置業在南京開發的總投資超過50億元、總體量達145萬平方米的南京河西蓮花村經濟適用房開工，這是南京市當時規模最大的保障房項目。

時任中冶股份總裁、中冶置業董事長的沈鶴庭曾解釋：“公司前期的土地儲備比其他央企相對要少很多，與其在商品房市場上高成本競爭，不如進入保障房這個競爭還不是很激烈的‘藍海’，通過擴大規模，迅速占領較大的市場份額。”未曾想這一個看起來不錯的藍海，卻幾乎成為死海。

當年中冶還在南京河西區啟動總投資達161億元的一級土地開發項目，預計今年底竣工。這便是中冶所謂的“城市基礎設施綜合開發模式”，即對城市特定區域進行一級土地開發、公共設施、軌道交通以及后續商品房、保障房等綜合開發，同時為其旗下的房屋建筑工程、交通基礎設施工程等公司帶來大量業務，將房地產開發與一級土地開發、房屋建筑施工全產業鏈打通。

“當時，我們給中冶做過一個測算，保障房的利潤能有5%，就能帶動3%的工程業務利潤，這兩項就能達到8%，中冶看中的是這8%的利潤。”蘭德咨詢總裁宋延慶介紹，100億的保障房項目，能帶動30億元的工程款收入。

2008年底，中央政府“三年9000億元保障房投資”計劃出臺后，中冶更是加大了保障房的擴張速度，當年便簽約270萬平方米保障房項目。時任中冶置業總經理的侯寶旭在公司2009年工作會議上宣布，“中冶置業將把握時機，大力開發保障房項目，公司產品結構調整為保障房60%，城市綜合體35%，高端住宅5%。”

2009年5月，中冶股份與南京市國有資產投資管理控股（集團）有限公司和南京市下關區人民政府簽訂了《南京下關濱江區域老城區改造項目整體開發合作協議》，計劃開發濱江地塊，預計項目拆遷總費用約132.9億元，計劃兩年之內完成拆遷工作。

隨后三方成立南京臨江老城改造建設投資有限公司（以下簡稱“南京臨江公司”），中冶置業持股80%，2010年9月，南京臨江公司分別以121億元和79億元的價格拿下南京濱江1號和3號地塊，成為當年的全國地王。

拿地半年后終止出讓

2011年5月14日，時任南京市市長季建業率領南京市政府領導前往中冶置業集團開發的南京濱江地王項目拆遷現場和南京河西土地一級開發項目建設現場視察。

但是此后，拆遷進程依然緩慢。中冶也深陷保障房困局，截至2011年年底，中冶旗下的保障房項目已經多達50個，總投資額高達508億元，總建筑面積達2063萬平方米。

2010年中央政府出臺的新一輪房地產調控政策，使得依靠賣地收入的地方政府陷入財政緊張局面。“中冶太多的保障房項目，建好后政府不回購、不分配，前期大量墊資收不回來。這些錢均來自銀行貸款，政府拖上兩年，單是銀行利息便吃掉原本應得的保障房利潤，賠本也不稀奇。”一位已經離職的中冶置業中層管理人員向經濟觀察報稱。“單單我們公司，曾經就有80多億元貸款沒法歸還，都是墊資給地方政府建保障房和基礎設施建設，其中保障房差不多占50億元。”

拆遷兩年多尚未完成的南京地王，僅土地出讓金就高達200億元。2011年12月，中冶置業將1號地塊中的3.5萬平方米以18.4億元的價格，轉讓給國企南京市外灘投資發展控股集團有限公司，加上需要先行支付的14.4億元代建款，中冶此舉回籠約33億元資金。

2012年9月，國資委監事會九辦劉春副主任帶領檢查組蒞臨中冶置業，開展為期五天的專項檢查活動。這已經是國資委監事會當年第三次對中冶置業的檢查。“本次檢查是在年度例行檢查的基礎上，重點針對資金管理、招投標、采購管理三項具體工作開展專項檢查。”劉春強調。

兩個多月后，南京臨江公司斥資56億元，拿下夾在南京1號和3號地塊之間的2號地塊。2012年12月18日，國土資源部土地利用司開始調查該地塊的“違規供地和違約房地產用地”問題。

去年3月，劉春又帶領檢查組前往中冶南京公司調研，劉春強調：“下關濱江項目是中冶集團的重點項目，要高度重視政府關系、風險管控等各項工作”。

“由于規劃建設條件發生重大變化以及地塊內鐵路西站貨場遷建時間調整等原因，市政府決定終止2號地塊掛牌出讓程序，并退還你司繳納的2號地塊競買保證金。”2013年7月，南京市國土局向南京臨江公司致函，三天后的7月8日，南京臨江公司便收到11億元的土地投標保證金。

“為確保不因取消交易損害我司的利益，我司已與南京市下關區濱江開發改造指揮部達成共識，將對各地塊開發條件進行優化完善，保證各地塊的投資收益平衡。”中冶股份去年7月8日公告稱。

“中冶是被坑了，投入那么大，拆遷進展緩慢，最后夾在兩塊地中間的地又被收回，使得規劃方案都得重新做。”上述中冶置業離職中層管理人員稱。而南京市政府在拿地半年后終止地塊出讓的真實原因，外界難以知曉，中冶官方也三緘其口，本報記者向中冶置業黨委副書記、紀委書記張麗達和中冶股份官方詢問，截至發稿均未獲得回復。

去年8月31日，中冶集團總經理國文清，針對南京下關項目因為多方面原因面臨的困難，分別拜會了江蘇省委常委、南京市委書記楊衛澤等市委市政府領導，國文清希望南京市委市政府能夠繼續給予中冶集團大力支持和指導。但兩個月后的2013年10月16日，主管城建的南京市市長季建業卻被中紀委“雙規”。

棄子南京 轉道京津

今年1月9日，國文清在中冶2014年工作會議上表示，中冶要合理進行市場區域布局，非冶金工程市場開發要本著“到經濟熱點地區去、到最有錢賺的地方去、到市場最活躍的地方去”的原則，以服務業發達、建筑產品需求量大的城市圈為主要目標市場。

“集團下決心處置重大虧損企業，控制盲目無序擴張。”中冶集團董事長經天亮強調。

早在2012年，中冶置業便啟動“兩退一招一進”戰略。中冶置業董事長劉福明去年7月表示，2012年公司提出堅決退出基礎設施和保障房建設戰略，經過一年半實踐已回收“兩退”資金近55億元。去年11月，中冶又將鞍山一個保障房項目以13億元的價格轉讓給中信信托。

其中“一招”指的便是加快南京地王項目的招商工作，“一進”指的是進軍京津地區，2012年7月，中冶置業以22億元的價格獲取北京舊宮綠隔A1地塊項目。與此同時，開始考察天津師大地塊、水上公園地塊等20余個重點項目。“京津、珠三角等戰略區域土地儲備嚴重不足，嚴重制約公司可持續發展。”劉福明稱。

“這就像打牌，扔掉一個手里不好的牌，抓一個好牌。”蘭德咨詢總裁宋延慶如此描述中冶的戰略轉移，“南京項目拆遷緩慢，地塊又大，占用資金多，開發周期又長，中冶選擇賣掉一半土地，回籠資金，在天津拿一個周期短、收益高的項目很正常。”

天津地王項目也被指為中冶“量身定做”，掛牌公告顯示，該地塊不接受聯合競買，“為響應國家京津冀一體化政策，競買單位需整合企業資源，并將企業華北分部設立于項目宗地中，且須自持辦公面積不小于3萬平方米，三年內不得銷售。”而中冶置業的華北分部正設立在天津。

“天津是中冶的大本營，各方面關系都比較好。”上述中冶離職中層管理人員稱。“但中冶也要努力改變以往單純依靠政商關系和運營效率低下的現狀。”宋延慶強調。

（本報記者宋磊、陳哲對本文亦有貢獻）