經濟觀察報 記者 彭友 呂雅楠 3月25日，北京城建（600266.SH）公告稱，公司非公開發行股票的申請于24日獲批。

6天前的3月19日，中茵股份（600745.SH）和天?；ǎ?00965.SZ）的定增方案剛剛審核通過。再加上3月17日的綠地集團借殼金豐投資預案亮相，可以看到，冰封四年的房企再融資宣告解凍。

在銀行收緊信貸、房企資金壓力陡增的當下，這無疑釋放出利好信號。3月初至28日，地產股迎來一波上漲行情，申萬房地產指數漲幅達10.56%。

截至3月26日，除中茵股份和天?；ㄍ?，共有35家上市地產公司發布了定增預案，待募集金額1235.66億元。目前，已有多家上報再融資方案的房企正在排隊接受證監會審核。

接連獲批

“本次幾家房地產開發企業再融資方案獲批，標志著房企再融資瓶頸被突破，相信未來將會陸續有更多企業再融資獲得通過。這將直接優化企業的資產負債結構，降低整體融資成本，提升房企盈利能力。”東莞證券研究人士分析說。

據北京城建增發方案，公司擬以不低于9.01元/股的價格，發行不超4.33億股，擬募資不超過39　億元，用于北京世華龍樾項目等四個項目以及補充流動資金。

“公司資產負債率也將由2013　年末的74%進一步下降至66.8%，抗風險能力增強，同時也將提升加杠桿空間。”中銀國際證券研究員袁豪如此認為。

天?；ê椭幸鸸煞菽假Y額度分別為15.5億、17億元，相較于地產公司自身的規模而言并不算大。募資額度相對較大的新湖中寶，雖是去年以來第一家披露增發方案的房企，但至今仍在排隊。

“我們判斷證監會是先放行一些體量較小的方案，看看市場的反應情況，慢慢再確定下一步做法。”一位券商投行人士稱，監管層在原則上雖消除了再融資障礙，但閘門初啟速度尚緩，不會一下子城門洞開，可以預計未來將會循序漸進。

天?；ㄏ嚓P負責人告訴經濟觀察報：“我們目前還在等證監會的正式批文，現在主要是做一些宣傳、路演的準備工作。啟動發行要在批文以后，還是要等到拿到紙質的文件。不過這估計應該很快。”

關于房地產上市公司再融資問題，證監會在3月28日發布會上表示，“我會在進行相關審核時，將在公司自查、中介機構核查的基礎上，依據國土資源部等部門的意見來認定。目前，我會仍按照上述程序開展相關審核工作，沒有發生變化。”

自從2010年4月份國務院出臺“國十條”規定，對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組，并且上市房企股權融資的要求都需經過證監會和國土部聯合審核。至此四年間，房地產行業在資本市場上獲得直接融資基本是處于停滯狀態。

然而，一味的堵塞并非解決問題的良方。中信建投證券分析師蘇雪晶回顧房地產再融資不暢的歷史認為，過去政策主要是希望通過抑制房企融資加大房企資金鏈壓力，迫使房企通過合理價格加快去化，但長期資金饑渴催生了影子銀行的壯大，反而進一步提升了行業隱性成本。目前房地產長效機制的建立是地產業的重中之重，應增加供應并讓市場力量重回主導地位，因此融資功能的恢復暢通是長效機制的必由之路。從當前看，地產股的融資天花板已打開，資本市場機制將重歸市場化，包括但不限于再融資。A股割裂的市場價值發現功能會有所恢復，有助于整體板塊的估值修復。

結構性開閘

梳理近期監管動態，除了再融資，萬科B轉H方案獲得監管層批準；綠地借殼金豐投資登陸A股等一系列事件，也進顯現監管層對于房地產企業在資本市場上的一些運作有所放寬。

此外，市場普遍預期，優先股政策的出臺，也將有利于房地產的融資。3月21日，中國證監會召開新聞發布會，正式發布《優先股試點管理辦法》。

海通證券一位人士表示：“優先股是實現融資渠道多元化和穩定股價的手段?？紤]到以公開發行優先股可以作為支付手段收購或吸收合并其他上市公司或者以減少注冊資本為目的回購普通股，不排除地產公司在必要時刻采取優先股形式實現多元化融資或者穩定股價手段。目前H股恒大地產、寶龍地產均有回購操作，A股地產可以通過優先股形式效仿。”

經過長期股價盤整，目前地產股估值已是公認的偏低，但負債率和凈資產收益率較高，發行優先股是一個較好的選擇。不過在中銀國際證券分析師田世欣看來，與金融業相比，地產股分紅回報率普遍不高，現金需求較大，這是地產公司實際選擇發行優先股的制約因素。

但多位房地產業內人士直言，整體而言，優先股、再融資等政策的試行主要集中在優質企業，大部分中小地產尚難很快實現。長遠來看，房企再融資仍將是結構性開閘，這意味著行業分化將進一步加大。

除了政策上的變動，新近出現的京津冀概念，為當地的地產股插上了想象的翅膀，榮盛發展、萬方發展、廊坊發展等股票連續大漲。

3月16日印發的《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》指出，到2020年，我國常住人口城鎮化率將達到60%左右。在城鎮人口、居民可支配收入水平不斷增加以及土地供應持續偏緊的前提下，房地產行業中長期發展前景被看好。

針對當前地產板塊的逆勢上行，惠依投資基金經理趙曉玲認為，當前大盤持續低迷，市場上幾乎沒有具備操作性的熱點概念，因此與利好概念沾邊的地產板塊成為資金攻擊的方向。而從實質上來看，主要因為房地產板塊當前估值已經跌至歷史最低水平，處于超跌狀態。