經濟觀察報 記者 宋磊 近日，北京市地稅局公布55家欠稅單位及個人名單。因欠繳稅款1.38億元，北京中地房地產開發有限公司（以下簡稱“北京中地”）再登榜首。

被價值60億元的華普中心大廈長達5年的訴訟所累，如今北京中地及其背后的華普產業集團，面對四下缺錢的境地，更多的是心有余而力不足。

登頂榜單

12月10日，北京地稅局將55家欠稅單位及個人予以公告。欠稅金額最多的企業北京中地，欠繳稅款1.38億，所欠稅款6項，分別為企業所得稅、房產稅、營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、個人所得稅。早在5年前，北京中地就曾登頂北京欠稅榜單。

北京市地稅局一位負責人表示，稅務部門將對欠稅企業賬戶、資金往來進行嚴格監管，對一直欠稅不繳的企業，可強制執行，采取凍結賬戶、強行劃款方式，還將對欠稅企業征收每天萬分之五的滯納金。對沒結清應納稅款、滯納金或提供納稅擔保的納稅人，可通知出境管理部門阻止其出境。

“一看這個數字，確實挺嚇人的。”北京中地財務總監吳迪真對經濟觀察報回應稱，北京中地承認欠稅并愿意積極納稅，但成為欠稅大戶，企業也有自己的苦衷。

原來，北京中地系華普產業集團的子公司，后者因擁有華普超市、華普智通等產業而聞名。早在1998年，北京中地啟動華普中心大廈項目拆遷工作，該項目位于北京市東城區東直門，總建筑面積27萬平方米，華普中心大廈I段12萬平方米，前期工作進展順利。

但在2005年10月，華普中心大廈I段建到14層，因資金短缺一度停工。其后，北京中地接觸摩根大通商談引資問題。2006年6月，摩根大通證券與香港瑞安建業聯手，成立中天宏業，累計支付11.09億元，以完成華普中心大廈I段項目的后續投入和開發。

公開材料顯示，在合作雙方進行利潤分配前，北京中地應把華普中心大廈封頂的一年內的銷售款中不低于12.38億元，首先作為投資優先回報給中天宏業；然后，華普中心大廈實現的利潤，北京中地和中天宏業按80：20比例進行分成。

在吳迪真眼中，中天宏業在這項投資中，掙著兩筆錢。一是利息，融資總金額11.09億元，第一年中地會歸還本息11.8億元，拖到第二年本息還12.3億元，第三年就是17億元。另外，中天宏業享有銷售后20%的利潤。

更關鍵的是，雙方還簽訂了《北京市商品房預售合同》、《補充預售合同》等多個協議。而商品房預售，即開發企業將正在建設的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。中地認為，這是為融資進行的擔保行為。

對簽訂預售合同的原因，吳迪真這樣解釋：“中天宏業背后是外資，比較重視發票。當時國家已取消房地產資金往來發票，只有房地產銷售發票。簽商品房買賣合同，開具售房發票，當時的設想是給合作伙伴一個擔保。但恰恰是這個合同，不但造成巨額稅費，還為后來的法律糾紛埋下伏筆。”

兩年后，恰逢金融危機，摩根大通與香港瑞安建業退出，中天宏業易主為韓國佰益的全資子公司。

之后，北京中地同中天宏業簽訂預售合同這一不安定因素浮出水面，并爆發成了一場曠日持久的訴訟。摩根大通與香港瑞安將中天宏業轉手至韓國佰益的具體協議，本報難以獲取，但昔日簽訂的商品房預售合同，到底是融資合作的擔保，還是直接銷售房產，此時成為巨大分歧。

土地增值稅、營業稅及附加稅金、滯納金共1.38億元便來源于此，“因為稅務部門認定11.09億元為銷售所得。”吳迪真稱。

中天宏業認定，該筆款項為房屋買賣金額。其總裁金紅英曾稱，北京中地資金鏈出現問題，找到中天宏業做項目轉讓，后來因‘限外令’，中地不具備項目轉讓資格改為出售樓宇，中天宏業看中地段升值潛力，花11億元價格買下。

對此，吳迪真表示，看中升值潛力是真，合作變賣房是假。據他了解，韓方看中項目后，在2008年曾有意26億元收購。但通過接手中天宏業股權，購房協議弄假成真，咬定11.09億元買樓并起訴。疑點在于，中地當時已投了20億元開發成本，11億元賣樓不符合常理。另外，如果買樓，怎么會有銷售完成后二八分成的約定，且每年支付資金使用利息呢？

記者就華普中心大廈項目產權及買樓依據等問題，向中天宏業中國事務法律顧問楊銘致電并發送采訪提綱，但截至發稿前未得到回復。

最近北京中地方面對華普中心大廈所做的評估報告顯示，該項目寫字樓如今銷售可達到5萬元/平方米的水平，如果按總面積12萬平方米算，總價值60億元?？鄢谫Y成本及20%利潤分成外，北京中地應得30多億元利潤。另一方面，雖然項目已改名“中匯廣場”并開始銷售，實際控制權在中天宏業手中，但北京中地并未為其辦理過戶。

“一旦利潤分成下來，立刻會上繳稅款。”吳迪真表示，由于巨額的成本付出，和長達5年的訴訟導致遲遲難以到來的利潤分成，讓中地陷入了極大的經營困境。北京中地欠銀行、欠建筑公司資金達到5億元，同時還有一系列官司纏身。最困難的時候，公司28個月沒有發下工資來，只有基本的生活費。

輕房重礦

靠房地產業務在創業初期實現資產快速提升的華普產業集團，其官網上關于房地產業務的介紹，共有北京華普國際大廈、華普中心大廈、青島華普大廈、廣州華普廣場4個項目。吳迪真介紹，在華普產業集團地產板塊，上述4個項目分別對應著4個子公司。實際上，北京中地作為華普中心大廈的項目公司曾是房地產板塊，甚至是整個華普產業集團最為優質的資產。

2002年，華普產業集團從武昌魚集團手中購入武昌魚股份29%的股權，總轉讓價款2.15億元。隨后，武昌魚股份以2.93億元價格從華普集團手中購入北京中地51%的股權，到2007年時，這一份額變成97%。武昌魚股份主營業務中，房地產業務營收占比一度達到90%以上。

吳迪真表示，華普集團把自己最好的資產注入到武昌魚股份這個上市平臺，是對整體房地產市場看好的，曾經也有借武昌魚股份打造華普置業的打算。更為重要的是，借融資渠道推進華普中心大廈項目，快速完工并開發其他地產項目，在地產行業有所作為。但最后因再融資門檻高沒能實現目標。

因為漫長的訴訟，自華普產業集團入主武昌魚股份，并主攻地產業以來，后者在業績上鮮有亮眼表現。在2006年和2007年相繼出現7666萬元和8143萬元虧損的情況下，武昌魚股份更是披星戴帽，一度站在暫停上市的懸崖邊緣。

為降低控股子公司北京中地所涉訴訟可能給武昌魚股份帶來的消極影響，2012年2月武昌魚股份把北京中地48%出售給關聯方華普投資，股權價格僅1.06億元。在5月份，通過再度收購，華普投資持有北京中地50.4%股權成為第一大股東，北京中地業績自此不再計入合并報表內。

從2002年將近3億元購入51%的北京中地股權，到2012年后1億元出售48%的北京中地股權，對武昌魚股份而言，似乎在做著一項賠本的買賣。其董秘辦一位負責人表示，中間股份涉及到配股、評估值等，不應如此簡單計算。另外，和買水果一樣，爛的和好的水果價格不同，北京中地有訴訟和沒有訴訟時價格也會出現差別。

就此，武昌魚實現將房地產業務剝離。在置出地產業務后，武昌魚正尋找著新的方向。2013年5月武昌魚股份公告稱，武昌魚股份擬購買資產黔錦礦業100%股權，預估值合計約為21億元。公司通過此次重組，主營業務將轉變為稀有金屬采選業。“這次重組吸收了礦業，重組成功后就將以礦業為主，農業為輔。”上述負責人表示。

據了解，武昌魚股份實際控制人翦英海，旗下目前有華普產業集團和華普投資兩大產業體系，前者為武昌魚股份大股東，主要產業為華普超市和華普智通等，其中華普超市年銷售額10億元左右；華普投資旗下資產主要為礦產和房地產，也是翦英海的主要資本運作平臺。但房地產目前并沒有在開發項目。

一位知情人士透露，房地產是利潤最高的，開始華普是有能力做好的，但由于訴訟糾紛拖延日久，如今地價走高，門檻也走高，華普已經沒有能力再去做地產了。從集團長期發展來看，目前對房地產并沒有進一步的想法和打算。

華普產業集團的發展，與翦英海的個人性格密不可分。上述知情人士將開發商歸納為四類：第一種，能拿到地就賣圖紙；第二類，把拆遷做完賣掉項目；第三類，做到正負零出手；第四類，從拆遷到規劃、設計、到蓋樓，都是自己一手做，翦英海就是第四類。他不搞投機，不是簡單地賣地炒地，而是充滿實業精神，每個項目都傾注了心血。但這樣存在的問題就是，資金占用大、周期長，風險也隨之加大，華普中心大廈就是教訓。

在輕房重礦的背景下，北京中地越發成了一個尷尬的存在。武昌魚股份2013年年中報表顯示，北京中地公司主營房地產開發、租賃及銷售等，截至報告期末，公司總資產26.8億元，凈資產1.7億元，營業收入477萬元，凈利潤為虧損382萬元。如此來看，1.38億元的稅款，仍然是個天文數字。