經濟觀察報 記者 陳哲 8月26日，融創中國（01918.HK）發布2013年中期業績。經營期內，融創收入85.63億元（人民幣，下同），同比大增99%；毛利17.79億元，同比增長29%；核心凈利潤8.45億元，同比增長39%。

在合約銷售指標上，融創半年完成236億元銷售額，同比增長89%，完成全年目標過半，在上半年房企銷售排行榜中位列第11位。

融創無疑是近幾年成長最快的房地產公司，董事長孫宏斌將秘訣歸功于兩大法寶，聚焦與合作。

不過，連續高企的土地成本，似乎令融創有主動放緩速度的跡象。華泰香港認為，融創的利潤水平可能會有所調整。

融創下半年的可售貨值近700億元。按照公司執行總裁汪孟德的說法，“超過450億的全年指標沒問題，但超多少，要視拿地的情況來定。”

聚焦成效初顯

上半年土地市場火爆，融創新增5幅土地，由此，其權益土地儲備達到1090萬平方米，首度破千萬。

值得注意的是，今年融創加大了對新進入城市杭州的投資，5幅土地中的3幅都在該區域。

“沒必要去那么多的城市，事實證明我們的區域聚焦發揮了很明顯的優勢，機會成本會降低很多。比如在北京和上海拿地，其他人想拿，你要么超過我的上限，要么就與我合作。”孫宏斌說。

從最初的天津和北京，到過去兩年中的上海和杭州，融創每進入一個城市，采取深耕方式，迅速建立優勢。

“我們仍然會堅持內部的拿地紀律。”孫宏斌說。對于上半年唯一一幅招牌掛用地亦莊地塊，他在中報業績會上用相當長的篇幅來還原拿地思路，向外界證明投資的審慎原則。

半個月前，融創、葛洲壩聯合體，以41.2億元總價拿下亦莊兩幅土地，樓面地價不菲。

按照融創的內部測算，該地塊扣除限價房后，樓面價應該在2.5萬元左右。并且，在建完限價房后，商品房部分容積率可以達到1.0左右。

目前在亦莊地區，唯一待供應的低密度項目為中信的一幅別墅地塊，容積率為1.2，項目毛坯售價擬4.7萬元/平方米。類比計算，融創亦莊項目仍有較大的盈利空間。

“我認為亦莊是北京市場的價值洼地，是這個城市唯一有產業的五個區域之一，配套都非常成熟，甚至比孫河要好很多。”孫宏斌說。孫河是上半年北京土地市場最火爆的區域之一。

“公司對土地的判斷、對機會成本的測算，非常嚴格，如果達不到標準，寧愿放棄。”孫宏斌說。

據悉，融創8月底在廈門競逐一幅土地，由于最后樓面地價達到1.1萬元/平方米，遠超6000元/平方米預算，最后融創果斷放棄進入福建市場的這次機會。

合作成常規動作

今年融創中報唯一的一個下降指標，是整體毛利率水平從去年同期的31.98%下滑至20.78%，大幅低于大中型內房股平均水平。

“它是結構性的調整，主要因為綠城資產包中，上海玉蘭花園和蘇州御園兩個項目拉下來，一開始我們預計這兩個項目能夠做平就不錯了，現在已經做到8%左右。”孫宏斌說。

孫宏斌認為，從整體上看，綠城資產包的現金流非常好，IRR（內部收益率）超過50%，實際毛利和盈利能力比較出色，加之融創的介入管理，未來前景非常樂觀。

華泰香港的分析報告似乎驗證了孫的上述說法：剔除收購項目的影響，融創毛利維持在31.4%的正常水平。同時收購西山壹號院和上海黃浦灣項目所帶來的8.1億評估增值攤銷成本，使綜合毛利進一步下行。

事實上，與綠城的合作，除了資產規模、公司價值和未來業績的提升，對于融創深耕長三角區域和自身品質服務的提升也大有裨益。上半年，融綠公司在完成既有項目的基礎上，又展開新的收購，包括以近80億元獲得了上海盛世濱江項目。

“收購合適的項目，比招拍掛更合適。”孫宏斌在談到多個項目收購的成功時解釋，“我們有合作精神，也不去計較那么多，這讓我們有了很多的機會。”

此外，2012年，融綠公司銷售額超過90億元，對融創整體銷售額貢獻超過20%，這一比例顯然將在今年有進一步的提升。

融創CFO黃書平說，剛和綠城合作時，融創整體可售庫存約660億元，而目前融綠公司這個合作平臺的貨值已經增加到1200億元。

除了綠城，融創的合作者也非常廣泛，目前全國五大區域的眾多發展項目中，合營項目的比例接近60%。如新進入的杭州，融創5個項目有5個合作伙伴，包括綠城、杭州城建、世茂、九龍倉、吉利。“現在很多地都比較貴，不和別人合作挺難做。”孫宏斌說。

三大風控指標

截至今年年中，融創賬面上握有144.95億元的現金及等價物，有息負債率由年初的78.9%下降到71.8%。市場人士猜測，融創在下半年投資市場上仍將表現活躍。

據悉，在目前京津滬渝杭五大區域，八個城市的基礎上，融創希望今年進一步研究進入新城市的機會。

“現有的城市已經有很大的空間，足夠我們做了。融創會比較小心進一個城市，在看好的城市能夠拿到比較好的項目，我們才會進入；再好的城市，項目不對也不合適。”孫宏斌說，“同時，我們的負債率一定會控制在70%~95%之間。”

“管理層更關注的，第一是公司核心利潤的增長，第二是公司整體的ROE水平，融創的ROE在行業排前列，第三是現金周轉速度。”黃書平表示，在這三個重要關注點上，融創上半年做得很不錯。

一個值得注意的信號是，在市場看來，融創全年450億元的銷售目標似乎有望超額完成，但對于超多少，公司似乎并無太大的壓力。

“全年實際的完成情況，要看下半年投資的情況。有合適土地要拿，我們就多賣一點，沒有合適的地塊，銷售可能就不那么追求速度，穩一穩，甚至適當提提價。”融創執行總裁汪孟德說。

通過這樣的表態，融創正在對外界塑造一個從容的形象：在現金流的重要衡量指標——銷售回款上，這家公司似乎已經不那么急迫。