經濟觀察報 記者 郭海飛 “今天，我可以非常高興地告訴大家，SOHO中國的轉型，成功了！”8月20日中午12點，穿著黑西裝、白襯衫，打著藍色領帶的潘石屹，在黑色背景視頻中高調宣布。

這是“包租公”潘石屹為SOHO中國有限公司（以下簡稱“SOHO中國”，00410.HK）2013年中期業績報告所發布的演講視頻，透過黑色邊框眼鏡，潘石屹的小眼睛放射著精光，“今年上半年，我們的營業額增長103%，利潤額增長242%，董事會批準每股股息一毛二分。”

截至今年6月底，SOHO中國實現營業額約24.78億元，較2012年同期的12.22億元，增長103%。同時實現權益股東應占純利約20.94億元，同比上升約242%。實現核心凈利潤（不含投資物業評估增值）為5.37億元，同比增長130%，核心純利潤率約為22%。

SOHO中國稱，業績大增的主要原因是，由于結算的建筑面積較去年同期增加所致，本期結算的建筑面積約為4.1萬平方米（不含車位面積），較去年2.3萬平方米大幅上升76%，平均售價每平方米約60749元，營業額主要來源于銀峰SOHO以及SOHO中山廣場等項目，其中銀峰SOHO貢獻了20.78億元銷售額。

手持大把現金的潘、張，仍然選擇謹慎策略，凈負債比率保持在14％，同時用派息來回報股東，交銀國際在對SOHO中國的評價中稱：“SOHO 中國有意維持每股派息及派息比率穩定。”

這份半年業績報告顯示，SOHO中國2013年上半年實現權益股東應占純利20.94億元，而投資物業的評估增值高達21.36億元。

交銀國際認為：“我們相信市場低估其租金收入的長遠增長潛力，把目標價折讓幅度由50%收窄至35%。”SOHO中國獲得交銀國際上調評級至“中性”。

截至今年6月底，SOHO中國經營活動產生的現金凈額為-2億元，融資活動產生的現金凈額為-52億元，其所持現金及現金等價物由年初的185億元，下降為6月底的131億元。

“SOHO中國中期核心盈利增長強勁，主要由于更多銷售入賬，但中期盈利會下跌，除非有更多項目出售。”富瑞在研究報告中稱，看好SOHO中國轉型至持有的業務模式，但其指出，這會影響資產負債表、令負債上升及現金水平下跌。

租金收入8600萬元

“SOHO中國轉型后的第一個項目是上海世紀廣場，現在出租率已經達到100%，完全滿租了，經營利潤率高達88%。”潘石屹不停地打著手勢說，“前門項目中的中小型商家正在淘換中，一批國際知名的品牌體驗店正在入駐，如三星、蠟像館、聯想等，銀河SOHO創造了SOHO中國出租歷史上的一個奇跡，最近三個月每個月出租接近2萬平方米，一個剛完工的項目，出租率已經接近50%。”

SOHO世紀廣場位于上海浦東陸家嘴世紀大道，是SOHO中國轉型后在上海推出的第一個全部自持項目，總體量6萬平方米，2013年1月建成，其中大約一半面積出租給上海期貨交易所。

坐落于北京二環內的銀河SOHO項目，總建筑面積約33萬平方米，可售可租賃面積約25萬平方米，于2010年6月20日開盤銷售，2012年11月交付使用，目前可售部分已近售罄，截至2012年底，該項目實現銷售額160多億元。

該項目于今年年初開始招租，SOHO中國稱，可租賃面積超過16萬平方米，所有租賃面積由其統一進行出租和物業管理，目前已租出約9萬平方米，由于大部分已經出售，因此租金收益也并不能由其所享有。

2009年，潘石屹斥資17.7億元收購的總體量5.47萬平方米的北京前門商業項目，由于租金高企，在去年李寧、王麻子和九龍齋等品牌集體撤退后，今年周大福、森馬等多個品牌又相繼撤離。潘石屹也不得不對自己所持有的商鋪，進行改造升級，但效果卻難以在短期內顯現。

“北京、上海住宅市場回報率1%-2%，辦公樓市場投資回報率3%-4%；而SOHO中國基于開發成本的租金回報率為8%-10%，銀行按揭利率已經達到7.2%。”潘石屹稱。

但SOHO中國業績報告卻顯示，今年上半年，SOHO中國租金收入約8600萬，比去年同期增加1000萬，在約25億元的營業額中占比3%。

這與潘石屹去年所宣布的，3年后租金收入，將成為SOHO中國盈利的主要來源，5年后現有物業的年租金收入將超過40億元的目標還有很大差距。

然而，“包租婆”、SOHO中國CEO張欣在8月20日發表的2013年中期業績報告英文演講視頻中，同樣強調SOHO中國轉型成功，出租順利。SOHO中國2013年中期業績報告顯示，目前其共持有14個完工和在建的投資物業項目，總建筑面積約190萬平方米，是北京及上海最大的辦公樓開發商。

除前門大街、銀河SOHO、上海世紀廣場三個項目外，SOHO中國其余自持項目均在開發建設中，其中包括今年斥資32億元在上海拿下的總建筑面積15萬平方米的古北項目，以及2011年底收購的總建筑面積約43萬平方米的外灘8-1地塊50%股權。

而SOHO中國在今年4月與復星集團關于外灘地塊的爭執，仍舊沒有結束，這塊土地曾被視為老潘轉型商業的一個戰略重鎮，如今命運未卜。

現金為王

“目前政策形勢不明朗，一會說要出臺刺激政策，一會說要出臺緊縮政策，但我們相信在未來的幾個月，中國政府會出臺清晰的經濟政策。”潘石屹說，“在經濟形勢不明朗時，我們采取的方法就是持有現金，等待機會。”

截至今年6月底，SOHO中國手持現金及現金等價物約131億元，這是其上半年不到25億元營業額的5倍多。

與其他上市房企相比，SOHO中國也可謂是“有錢人”。遠洋地產2013年上半年實現91億元營業額，是SOHO中國上半年營業額的4倍多，但是截至6月底手持現金也僅與其相同，約為131億元，其中還有56億元的受限制銀行存款。

今年上半年營業額是SOHO中國6倍的龍湖地產，截至6月底，手持現金為129億元，扣除25億元的受限制存款為124億元。

今年上半年營業額高達270億元的碧桂園，截至6月底，手持現金及現金等價物為152億元，扣除63億元的受限制現金，約90億元。

“現在，我們的凈負債率僅為14.3%。”潘石屹說，“如果市場回歸理性，我們擁有的現金將給我們帶來巨大的機會，如果市場繼續瘋狂，SOHO中國一定要遵守理性和紀律性，絕不被眼前的短期利益所誘惑，避免承擔過大的風險，SOHO中國的財務能力，足以應對未來市場上出現的任何波動。”

“在市場一個巨大的波動之后，總是會出現巨大的機會。”潘石屹稱。在2011年房地產調控的樓市低潮期，手持現金177億元的SOHO中國，便迎來了這樣的機會。

在2011年4月到6月的兩個月里，SOHO中國斥資88億元在上海相繼收購了曹家渡地塊、海倫路站地塊、SOHO中山廣場、四川北路站地塊等四個項目。下一個機會，何時到來，潘石屹和他的SOHO中國尚需繼續等待。