經濟觀察報 記者 宋磊 時隔9個多月，戴著“準地王”光環的北京市朝陽區農展館北路8號地塊（以下簡稱“農展館地塊”），終于在8月21日再度迎來掛牌競價。這次，農展館地塊調低了身價，18億元的掛牌出讓起始價，比去年底低了2億元，但折合起始樓面價仍高達3萬元/平方米。

農展館地塊，因位于東三環黃金位置而飽受關注，2012年11月底以起始價20億元的身價入市，多家大型房企表達競買意向，一度被冠以“準地王”稱號。隨后2012年12月19日，該地塊掛牌競價兩天后便“因故暫停”。當時，北京土地市場正是一片火爆態勢。

而經歷了“暫停”事件，重新回歸市場的上述地塊，無疑撞上了土地市場的又一個密集成交期。在北京，亦莊、孫河、臺湖區域多個地塊溢價率逼近50%，樓面價屢破區域新高。其他一線城市中，上海年內土地出讓金已破千億，近日深圳前海三地塊的出讓更一舉攬入232億元地價款。

比起躁動、火熱的土地市場表象，高價地背后隱藏著更多的，是不容回避的深層矛盾：房企回歸一二線城市“補倉”，優質宅地“狼多肉少”的局面得不到緩解；地價不斷推高房價上漲預期，日光盤屢現市場；調控效果難以顯現，“限房價、競地價”土地新政面臨考驗……

如今，既不想在土地市場上舍掉可觀的財政收入，又想得到不過于難堪的房價調控數據，對徘徊在“舍”“得”之間的諸多地方政府而言，如何把握好這個尺度，只有一個字，難！

地市火熱

農展館地塊建筑控制規模59152平方米，重新掛牌競價后的起始價從20億元下調至18億元，折合起始樓面價3萬元/平方米。經歷“因故暫停”事件重新復出，上述地塊讓不少房企又重新燃起了興趣。業內人士表示，預計參與農展館地塊競拍的企業會比較多，在北京急缺項目開發的企業或會上演拼死爭奪一幕。同時，該地塊最終樓面價也極可能再度刷新中糧拿下孫河地塊時創下的4.8萬元/平方米單價地王紀錄。

房企搶地的現象，如今已不再新鮮。以8月14日北京東南五環外的大興區亦莊新城地塊出讓為例，吸引萬科、保利、中海等21家企業現場競爭。經過數十輪激烈競拍，由融創葛洲壩聯合體分別以總價20.4億元、溢價率49.45%和總價20.8億元、溢價率49.1%的代價獲得，兩宗地塊純商品住宅部分樓面價均超過2萬元/平方米。值得一提的是，去年9月保利和融創聯合體在同區域獲得的兩宗相鄰地塊樓面價僅為1.4萬元/平方米和1.5萬元/平方米。

“之前與保利聯合拿的地，再加上現在與葛洲壩拿的2宗地塊，對區域利好性會更強。”融創北京公司營銷副總經理樓艷青對記者表示，公司對亦莊地塊非?？春?，這里緊挨亞洲最大的濕地公園，環境宜居，也將是未來一段時間的熱門區域，融創將在此打造出成為區域標桿的高端精品項目。

就在一個月前，中糧地產經過近70輪激烈競爭，以總價23.6億元、配建公租房3.3萬平方米代價競得的北京朝陽區孫河鄉地塊，溢價率49.4%，如剔除公租房部分，該地塊商品房部分折算樓面價超過4.8萬元/平方米，成為北京單價新地王。

房企不差錢，是房企積極拿地的重要原因。融創中國品牌總監劉曉婧表示，企業買地，會根據手上融資及銷售情況決定。今年上半年，融創累計銷售額236億元，比去年同期增長88%，另外也有極有實力的銀團4億美元融資。如此，才有了融創目前111億元的拿地動作。

狼多肉少

土地市場真的火爆嗎？華遠地產董事長任志強近日在接受媒體采訪時表示，最反對用“火爆”這個詞，出現地王的仍是局部地區，集中在一線城市，三四線城市今年一個地王都沒有。如今就連萬科都從三四線城市退回來了。而整體土地市場供應量是下降的，去年因為市場供應量極低，今年房企很多沒地了，所以才有了房企“補倉”的說法。

而在中國房地產學會副會長陳國強眼中，房企把目光集中在一線城市，看重的是可控的風險和旺盛的需求。他表示，歷經數輪調控，如今房企都有一個共識，只要拿到優質地塊，風險相對很小。一線城市房地產市場風險更可控，需求旺盛，房價上漲空間大，三四線城市如今面臨著需求不足，供應過量的危險。

一線城市的土地市場，確實有著一份亮眼的成績單。綜合多家機構數據，截至8月14日，今年北京全市土地出讓收入870.47億元，超過去年土地收入的34.3%；截至8月中旬，上海今年土地出讓金達到1024億元。在廣州，2013年上半年出讓土地71宗，同比上漲幅度達到73.17%，貢獻超330億元的土地收入；深圳前海近日出讓的三宗熱門地塊，更是一舉攬入232億元的總地價款。

然而，比起眾多對一二線城市虎視眈眈的主流房企，優質宅地似乎仍有供應不足的隱患。日前舉行的遠洋地產年中業績會上，遠洋地產總裁李明表示，最近熱點城市土地成交價格不斷升高，一是熱點城市在過去土地供應小，需求比較多，大家都沒有拿到地。另外，市場轉暖也給開發企業帶來信心。遠洋目前擁有2200萬平方米的土地儲備，分布在19個城市，其中90%以上的土地儲備都在一二線城市。我們在土地儲備方面非常關注優質土地，特別是一二線城市優質土地的推出會積極參與。但是，不會出過高價格去拼這個市場。

另外，一直深耕二三線城市的恒大集團，戰略方向似乎也在悄然向一線城市轉移：2013年7月3日，恒大集團以35.6億加26萬平方米公租房的代價，拿下建筑規模超過51萬平方米的昌平沙河鎮地塊，以此方式順利進京。此前，恒大還在6月份用23億元拿下廣州中心區域一宗地塊。

“北京長期以來新增土地有限，每年的供地計劃都難以完成，‘狼多肉少’是其基本特征。”陳國強表示，地王集中在一線重點城市，因為房企把發展眼光都投注在這些城市中。盡管這些城市調控最為嚴格，但住宅土地供不應求的局面沒有改變。土地供應總量有限，優質土地更是稀少，這種情況下必然造成企業激烈爭搶。東亞新華營銷總監賈玉鵬也表示，總體供應量少，開發企業有錢，出來一塊優質宅地，大家都會蜂擁而至搶奪。

調控怪圈

土地與房價，一直被比喻成“面粉”與“面包”的關系。而土地供應不足，地價走高傳導出來的房價預期，同樣不容忽視。

在某知名網站從事編輯工作的小劉，在聽說融創、葛洲壩高溢價拿下亦莊地塊后，就叫上朋友匆匆打聽著亦莊的新盤。“瞧上的項目宣傳2.7萬元/平方米，之前還覺得貴，但看完亦莊拍地后就堅定了決心。未來周邊還不得漲到4萬？”

國家統計局最新發布的7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，7月份新建商品住宅同比價格上漲的69個城市中，北京以18.3%的上漲幅度居全國首位。而住宅庫存卻相對緊缺，據易居房地產研究院統計報告顯示，截至7月底，一線城市新建商品住宅庫存總量為2669平方米，存銷比8.4。庫存仍顯不足，也是房價持續上漲的內在原因。同時，來自北京市住建委網站信息顯示，截至8月22日，北京住宅總庫存量61517套，逼近60674套的歷史低點。

住宅、土地供應不足，導致房企高價奪下優質地塊，而伴隨未來高價地入市，房價可能再度推高，儼然已形成調控的怪圈。“購買力巨大，高地價支撐房價上漲的預期，大家都來買房、投資，北京房價調控的壓力很大。”賈玉鵬表示。但即便如此，今年4季度和明年年后，伴隨去年下半年一些高價地逐漸入市，房價也會被進一步推高。

值得注意的是，8月21日，北京朝陽區豆各莊地塊以“限房價、競地價”的形式迎來掛牌競價。該地塊掛牌出讓起始價24.5億元，建筑規模29.46萬平方米，除配建51500平方米建筑規模的公租房外，剩余居住用途建筑規模建設的商品住房銷售限價為2.2萬元/平方米，套型建筑面積全部為90平方米以內，單套商品住房總價控制在200萬元以內。另據了解，今年北京擬對300多公頃住宅用地實行“限房價、競地價”出讓，約占全年商品房用地供應總量850公頃的45%。豆各莊地塊的出現，也被解讀為北京下半年大規模推行此類供地模式的信號。

然而，左手是土地財政，右手是房價調控，地方政府看似左右手互博的過程中，能否甘愿舍掉部分土地收益以增加供應并降低房價，成為業內人士眼中的關鍵癥結。