經濟觀察報 記者 郭海飛 截至8月14日，包括新湖中寶、金科股份、北京城建在內的11家上市房企，發布了總額高達248億元的再融資預案，此外招商地產等6家上市房企，因籌劃重大事項停牌，也被認為是為再融資或資產重組做準備。

在眾多上市房企忙著從資本市場融資之際，北京市大龍偉業房地產開發股份有限公司（以下簡稱“大龍地產”，600159.SH）卻因手里“閑錢太多”，忙著購買理財產品。

8月9日，大龍地產發布公告稱，同意控股子公司北京市大龍房地產開發有限公司（以下簡稱“大龍有限”）使用總額不超過6億元的自有閑置資金購買保本型理財產品。

“現在已經買了2.5億元的理財產品。”8月13日，大龍地產內部工作人員向經濟觀察報介紹。8月6日，大龍有限斥資1億元，購買了建設銀行期限3個月、年化收益率4.6%的理財產品，第二天又耗資1.5億元，購買了建設銀行期限62天、收益率3.9%的理財產品。

而大龍地產2013年中報顯示，其手持貨幣資金僅約8億元，“5月份，我們退出大龍新都項目，獲得10.58億元款項，有6億元已經到賬。”上述大龍地產內部工作人員介紹。

在大龍地產斥巨資購買理財產品的背后，是中小房企所面臨的共同困境，土地儲備缺乏，又拿不到地，手里僅有的現金也變得“閑置”。

“我們現在在北京有三個項目在建，在中山和滿洲里也有在建項目，但是新項目現在還沒有，我們也在北京參與了幾次競拍，但是最后都沒有拿到地。”上述大龍地產內部工作人員坦陳。

長達8年的拆遷

5月24日，大龍地產董事會全票通過了關于解除大龍有限與北京中融物產有限責任公司（以下簡稱“中融公司”）合作開發建設北京市棉花片危改區“大龍新都”項目的協議。

大龍新都項目，位于北京西城區二環內黃金地段虎坊橋西北側，總用地面積6公頃，包括棉花片危改區A-6、A-7地塊，屬于北京最大的危改房用地，規劃總建筑面積16萬平方米，使用性質為住宅、商業和辦公。

退出大龍新都，將為大龍地產帶來10.58億元的收入，其中包括中融公司歸還大龍地產此前已發生的往來款項約3.75億元；以及中融公司支付大龍地產的拆遷補償款約6.83億元。

早在2004年11月，大龍地產大股東北京市順義大龍城鄉建設開發總公司（以下簡稱“大龍城鄉”）便與中融物產簽署了合作開發大龍新都的協議，次年3月大龍地產接手該項目。

但是8年后的今天，地處北京二環內黃金地段的大龍新都，仍面臨著拆遷的難題。該項目共有602戶拆遷戶，截至今年5月底，僅完成243戶拆遷工作，僅完成總拆遷面積3萬平方米的一半左右，但大龍地產已經為該項目投入約8億元資金。

雖然此次退出大龍新都能為大龍地產帶來10.58億元的收入，但是在長達8年的時間，大龍地產扣除8億元的投入資金，僅獲得2.58億元的收益。

低價甩賣的原因是，“開發周期太長，拆遷成本太高。”上述大龍地產工作人員稱。與2005年7000～8000元/平方米的拆遷成本相比，目前的拆遷成本至少要高出兩倍以上。

另一個原因是，扭轉大龍地產一蹶不振的業績，財報顯示，2013年一季度，大龍地產出現271萬元的虧損，2012年更是出現近1億元的虧損。如果今年大龍地產再次出現虧損，則將被ST。

二三線城市陷阱

大龍地產的虧損，與其對房地產形勢的誤判和盲目進軍二三線城市密不可分。

2009年，在四萬億的救市政策下，大龍地產的營業額由2008年的1億多元，增長11倍多達到17億多元，凈利潤更是由236萬元增長到3億多元，增長142倍多。

在業績猛增之際，2009年11月20日，手持現金僅2.5億元的大龍地產，以50億多元的天價一舉拿下北京順義后沙峪天竺開發區22號住宅用地，成為單價和總價“雙料”地王。

在房價“漲”聲一片的背景下，2009年末，中央政府連續出臺了多個遏制房價過快上漲、打擊投機行為的新一輪房地產調控政策。

2010年1月22日，大龍地產因為欠繳上述地王項目地價款，被北京市國土局禁止參與新的土地出讓交易活動，一周后的2月1日，該地王項目更是被北京市國土局收回，大龍地產繳納的2億元保證金也被沒收。

隨著房地產調控的不斷深入，大龍地產認為，“以北京、上海、廣州、深圳這樣的中心城市為主戰場的格局，會演變到未來以二、三線中小城市為主戰場的格局，在城市化進程重點的轉移過程中，二、三線城市會迎來更多的發展機會。”

早在2005年，大龍地產便進入滿洲里市場，其2013年中報顯示，截至今年6月底，滿洲里項目累計投入已達4.6億元，但是8年后的今天，該項目僅實現2000多萬元銷售額。

大龍地產在二三線城市的另一大項目是，2007年底拿下的廣東中山市項目，截至今年6月底，中山項目累計投入達11億元，目前實現2.7億元預售額。

在步入二三線城市陷阱之際，大龍地產的主要收入來源只能依靠其大本營北京順義區的西辛北區續建項目，實現預售收入約2億元。

“我們在北京還有新城9號地保障房項目和裕龍三區續建項目，1658套的保障房項目已經完工，正在進行竣工驗收，年底可交付使用，裕龍三區正在辦理預售手續。”大龍地產上述內部工作人員介紹，“2015年開發完。”

然而，大龍地產除上述5個在建項目外，并無新的土地儲備，但是其將僅有的8億元現金中的6億元購買理財產品，意味著大龍地產在短期內并無拿地準備。

融資模式掣肘

大龍地產除戰略布局的失誤之外，在融資模式上也受到一定掣肘。

自2005年借殼上市之后，大龍地產僅2007年非公開發行1.1億股，募集8.8億元用于裕龍花園三區的項目建設。隨著房地產調控的深入，房企資本市場的融資大門關閉，大龍地產的融資渠道也更加狹窄。

大龍地產2009—2011年年報顯示，三年中，大龍地產的長期借款均為0，甚至2010年的短期借款也為0，從2009年至2011年的籌資活動凈現金流分別為-6.4億元、-3.5億元和2.4億元。

而2011年，大龍地產現金來源充沛的一個重要原因是，2011年8月，其將持有的北京京洋房地產開發有限公司（以下簡稱“京洋房地產”）93.45%股權及債權以8.2億元的價格，轉讓給北京春光置地房地產開發有限公司，并因此增加3.6億元利潤。而京洋房地產正是北京王府井大街“西部會館”的擁有者。

2012年，大龍地產現金及現金等價物凈增加額不到5000萬元，經營活動更是產生-3.8億元現金流，還出現近1億元的虧損。

“受現行房地產宏觀政策影響，公司在選擇融資方式上受到一定限制。”大龍地產在2012年年報中稱，公司將加快資金回籠速度、拓展其他融資渠道。今年5月，大龍地產便果斷退出大龍新都項目，8月31日前，10.58億元收入便將全部到賬。

據悉，北京市證監局正在包括大龍地產在內的順義區多家上市公司調研，是否與上述公司擬發債等融資事宜有關，尚不清楚。

“從行業發展態勢來看，未來行業競爭愈加激烈，集中度將進一步提升。龍頭企業在融資渠道、拓展布局、人才建設、抗風險能力上的優勢會進一步體現，而中小房企的發展空間將被進一步壓縮。”大龍地產認為，“‘多元化’和‘細分市場精耕細作’將成為中小企業規避風險、謀存發展的首選途徑。”

2012年，大龍地產確立了做“新型城市化運營商”的發展戰略，堅持“助力區域多元化、促進城市現代化、加速城鄉一體化”的發展思路，打造“城鎮中心大盤、城市特色大盤、城市精品住房、保障類住房”四條產品線，并將戰略重心重新回歸到順義，積極參與順義的舊城改造。

然而，大龍地產能否拿到其大本營順義的地塊，則成為一個未知數。“現在都是招拍掛，誰給的價高，地就誰拿。”大龍地產上述工作人員坦陳，在拿地方面，大龍地產并沒有特殊優勢。