經濟觀察報 記者 楊興云 張玉棟最近在為找新商鋪的事著急。

十年前，25歲的張玉棟從潮州老家來到深圳，在田貝開了一家潮州牛肉店，其間雖然他在經營上遇到過一些困難，但隨著熟客的不斷增多，收入漸漸穩定了下來，賺錢不多，但比給人打工強了很多。

張玉棟經營的小吃店所在的田貝緊鄰被稱為亞洲最大的深圳水貝珠寶交易市場。隨著珠寶市場近年來不斷擴張、租金持續飆升，小本經營的店鋪空間被急劇壓縮,不得不選擇遷移或消失，取而代之的是負擔得起昂貴租金的金銀珠寶鋪面。

上個月，房東向張玉棟提出要加租：下一期租約要在去年租金基礎上至少增加1倍，并由原來一直五年一簽改為一年一簽。張玉棟感到，新的租金勢必會讓自己由小吃店老板淪為房東的打工仔。盡管房子年底才到期，他也不得不提前行動，開始在附近尋找新的經營場地。

經過一個月的尋找，即使將范圍從田貝擴大到周邊的布吉，再擴大到更遠的屬于關外的橫崗、坂田等地，結果仍然讓張玉棟感到失望：“原本想咬咬牙接受房東漲租的要求，但當想到租金一年一簽無疑意味著后續租金會不斷上漲，不得不另想辦法了。”張玉棟說。

張玉棟心里隱約感覺到，在商鋪租金飛漲的背景下，像他這樣的小店主已經很難在深圳找到新的謀生立足之地。

今年以來，在深圳，即便是遠離市區中心的區域，商鋪租金上漲同樣成為眾多小商家不得不面對的現實。

田貝并不是商鋪租金上漲的特例。

漲聲一片

深圳商鋪租金上漲成為眾多小商家不得不面對的現實。

做電子產品生意的李建波一直渴望在有“中國電子產品第一街”之稱的深圳華強北租下一間鋪面。在得知華強北即將進行建設改造及地鐵施工后，預計客流量會大幅下降，商鋪租金也將因此出現較大幅度下調的信息，他一直在尋找機會，然而結果卻令他大失所望。“從3月一直等到5月份，華強北商鋪的租金非但沒有下降，反而還上升了。”李建波說。

來自美聯物業的相關數據支持了李建波的說法。截至5月20日，華強北商鋪整體空置率為14.8%，比3月份的20.2%減少5.4%。其中，住宅底商的空置率為零，而3月份為3%；寫字樓底商空置率由3月的15.1%降至13.3%；專業市場的空置率也由25.1%下降到19.8%。

在商鋪租金方面，華強北片區商鋪4月買賣均價為60570元/平方米，與3月持平；租賃均價為260元/平方米，環比每平米上漲7元。

對此，綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，來自市場的這些信號表明，改造建設及地鐵施工對華強北商圈的影響正在逐步淡化，隨著華強北產業升級及電子產業向高端化全產業鏈化發展，3年后，改造完成的華強北，營商環境和交通便捷程度將更為優良。

此外，由于深圳上半年出口貿易呈現穩步增長的態勢，中小型內資企業的租賃需求今年上半年持續增加，在很大程度上改善了商鋪及寫字樓的市場需求氛圍。加之今年3月實施的深圳商事登記制度改革大大簡化了申請流程，極大地促進了新公司的設立。根據深圳市市場管理局的統計，今年3月至6月，新登記注冊的企業有近14萬家，其中中小型企業占九成以上，這成為支撐深圳商鋪及寫字樓租賃需求的強大動力。

美聯物業的數據顯示，今年上半年深圳一手商鋪共成交25萬平方米，環比上漲61.4%；成交均價為30354元/平方米，環比上漲2.4%。

以深圳市成交情況來看，一手商鋪市場成交量中，原特區內外所占比例分別為43%和57%，成交量最大的為龍崗區。

此外，中原地產的統計數據顯示，深圳各區近一年的商鋪價格水平，除羅湖、福田兩個中心區均價保持在4.3萬-32.3萬元/平方米的價格區間之外，南山、寶安、龍崗商鋪的整體價格水平均呈上漲趨勢。

調租歷程

作為深圳指標性的大市場——華南城，近期調整租金在租戶中引起了不同程度的反彈。

盡管承認自己的生意在賺錢，在華南城皮革紡織區十棟經營布料的嚴小姐對近期華南城調整租金一事仍耿耿于懷。

她對經濟觀察報記者說，在她剛進來時，華南城的鋪租是免費的，接下來的兩年租金也很低，隨后便每年以5%到10%的增幅上漲。而從去年開始，租金的漲幅達到了50%。最讓她難以接受的是，明年的租金在今年的基礎上要增加50%至100%。

嚴小姐向經濟觀察報記者介紹，2006年她從浙江義烏來深圳華南城時，百分之六七十都是空鋪，現在已是一鋪難求。她說，華南城能有今天，與江浙數百位老板當初前來入駐，共同支撐起門面不無關系。而現在很多商家卻面臨租金上漲以及生意難做的困難局面。

同在華南城皮革紡織區立新布料行的戴老板則認為，由于對租金上調的承受能力與商戶的經營規模及盈利能力有直接關系，商戶對租金上漲反應的激烈程度也不盡相同。

華南城投資控股公司負責品牌宣傳經營的負責人介紹，從華南城一期市場開業至今已有9年，在市場建成初期時就制定了租金標準，因考慮新市場剛運行尚需培育的實際情況，大幅降低租金讓利商戶?，F在不過是考慮到市場日趨成熟，逐步將商鋪租金調整到當初制定的租金水平。

上述負責人表示，即使經過本次調整，華南城商鋪的租金仍然遠低于深圳周邊珠三角區域同類市場的租金水平，即便在華南城所處的深圳龍崗區，華南城目前的租金水平也僅為同類市場的1/6到1/7。

他列舉了目前廣州皮革、紡織市場租金情況的數據。新濠畔皮革城月租金為每平米150元-200元；廣州中大皮革市場均價200元；廣州市花都區獅嶺國際皮具市場租金價格80元-200元。“而深圳華南城皮革、紡織市場，加租前的月租價格僅為每平米40元，加租后的價格為65元-70元，相比之下，仍然遠低于廣州的租金水平。”

據上述負責人介紹，本次租金調整只會影響到2013年底前合同到期的商戶。

與此同時，在化解因漲租帶來的壓力方面，該負責人建議，商家除了通過加強自身的經營能力和盈利能力，從根本上化解成本上升的壓力之外，還可結合自身的經營情況，重新考慮選擇合適面積的商鋪，以此減輕租金上漲帶來的壓力。

產業升級

深圳帕斯卡咨詢公司總經理林家成一直關注深圳商業地產價格，他認為，深圳商鋪價格的逐漸走高與近年來的產業轉型升級密不可分。“隨著高端產業的數量不斷增多，原有的產業鏈和供應鏈逐漸發生變化，與之前的勞動密集型產業相比，對價格的敏感程度下降，為商鋪價格提升提供了新的空間。”林家成表示。

林家成認為，相關高端產業鏈及供應鏈的完善，為高端產業的進入提供了更適宜的土壤，這將進一步提高相關區域的價格承受能力。

華南城的一些商戶對經濟觀察報記者表示，隨著商鋪租金價格的上漲，預計在今后兩三年間，現有商戶將有50%左右不得不退出市場，被更具實力的商家取代。

嚴小姐在接受經濟觀察報報記者采訪時提到，受2008年金融危機及近年歐債危機的影響，龍崗區原來很多臺資及港資企業由于缺乏大單和長單，幾年間倒閉遷移的工廠僅紡織服裝和手袋類的大概就不下五六千家，其中包括曾經大名鼎鼎的康陽公司和美祥公司。

嚴小姐表示，盡管對華南城大幅調整租金的行為難以接受，但她仍然不會選擇離開，至少要再做一兩年試試看。

華南城華星布料李老板說，商鋪租金持續上漲同時又供不應求，才是業主提高租金的原因，“說白了就是接受不了租金你可以選擇離開。”

他認為，通過提高租金產生的洗牌效應優勝劣汰，實際上也是一種提高資源配置的手段，是市場選擇的結果。

潮州牛肉店老板張玉棟說，如果到十月份還找不到合適的場地，他將考慮去深圳周邊城市惠州開店，“惠州的租金、人工及原材料價格跟深圳相比都便宜很多，而消費水平差距卻不是很大，應該會有賺錢的空間。”