經濟觀察報 記者 陳旭 李保華 8月1日晚，新湖中寶（600208.SH）公告再融資預案稱，擬再融資55億元，用于位于上海兩個棚戶區改造項目。該預案還需經過股東大會和證監會的審核。

一石激起千層浪。盡管證監會新聞發言人8月2日下午表示，證監會關于涉房企業再融資的口徑未變，對國務院相關規定明確的違規企業，將不給予上市融資或者再融資。如何掌握是否涉及違規有關政策的尺度，將依據國土資源部的認定意見。但持續一個多月的關于房地產再融資放開的傳聞終于在“有條件”的附則下變為了可能的現實，這可能是房地產再融資休眠三年后重啟的第一單。“你們看到有什么正式的文件嗎？”中天城投一位高管在看到新湖中寶的預案后開始在圈子里打聽再融資放開的消息，作為同樣擁有大量保障房項目的上市公司，這位高管急于求證，證監會是否有了新的口徑。

新口徑？

一個多月前的6月26日，在國務院常務會議上，李克強總理曾提出研究部署加快棚戶區改造，促進經濟發展和民生改善。會議強調，鼓勵和引導民間資本參與棚戶區改造，并決定今后5年再改造各類棚戶區1000萬戶，同時將棚戶區改造安置住房用地納入當地土地供應計劃優先安排。

此舉被市場解讀為鼓勵放開房地產企業再融資的一個源頭。但證監會在此之后不斷否認將放開房企再融資的消息。在7月5日的例行新聞發布會上，證監會新聞發言人表示”房地產企業融資放開傳言不實“，但市場預期卻在不斷走高。

8月2日，受新湖中寶公告刺激，房地產股開盤即大幅上漲。市場對涉及棚戶區改造概念的房地產股充滿了想象。其中重點涉及棚戶區改造概念的福星股份開盤接近漲停。當日，多家券商即針對涉及舊城改造、棚戶區概念的保利地產、金地集團、福星股份等個股發表研究報告。

為了防止市場對新湖中寶再融資的過度解讀。證監會新聞發言人8月2日做出了上述表述。

房地產再融資在2010年停滯后，如果新湖中寶再融資最終成行，這將是房地產再融資休眠三年后重啟的第一單。

時間回到三年前，為了配合“新國十條“政策，和防止上市房企通過直融償還銀行貸款和補充運營資本推高地產泡沫，證監會暫停了所有上市房企的再融資和重組申請，彼時，提交再融資申請的上市房企達到了60家。另一組數據也許能顯示當時房地產企業的資金需求缺口，在全面暫停直融之前，2010年的頭10個月，集合信托產品發行1575個，發行規模高達2880.29億元，其中52.09%的規模為房地產信托產品。

但在此之后，許多機構人士發現，地產項目的風險仍是所有資產中風險最小的。去年11月1日，修訂后的《證券投資基金管理公司子公司管理暫行規定》開始施行，一向保守的公募基金也開始參與到房地產業務的大潮中。

7月17日，新華聯公告稱，匯添富資本擬委托平安銀行對上海新華聯發放委托貸款總計不超過16.5億元，委托貸款利率約8.94%，貸款期限為兩年。此前，新華聯與中融信托、新華信托均有合作項目。

事實上，這已經不是國內公募基金子公司第一次與房地產企業合作，在此之前，嘉實基金等基金子公司已經與房地產企業展開了合作。

新思路

作為和實體經濟強關聯行業，資金高度饑渴的房地產行業牽動著許多行業的神經。6月28日，證監會新聞發言人表示，根據國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知和2013年關于繼續做好房地產市場調控工作的通知的規定，對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業，將暫停上市、再融資和重大資產重組。“當時這個表態已經被解讀為會視個案情況決定是否批準上市房企的再融資。”北京一家券商的投行負責人告訴經濟觀察報。

在這個表態后，金融街控股、萬科地產等上市房企高層密集趕赴證監會咨詢政策走向，他們透露出的信息是：二級開發商可以借殼，可以增發購買資產，但融資肯定不行。

實際上，這個表態契合了中央的經濟政策思路。在2010年暫停房企直接融資之后，影子銀行規模迅速膨脹，風險大增。“本屆政府的思路是強調供給，加強保障房建設。”一位上市房企高管稱，他判斷，房地產企業再融資的大背景還是降低房企的融資成本，“去年我們找信托，收益率到16%都發得不好，再加上信托成本，風險太大。”

一家中型券商的董事總經理也對本報表示，盡管還沒收到關于房地產再融資放開的通知，但新湖中寶此次的增發肯定和監管層有過充分的溝通，對房地產企業再融資的有條件放行通道應該已經處于打開狀態，只是在房地產大調控的背景下怕引起市場誤解。“通過多種方式降低真實資金價格，具體有三種方式。最近的一系列政策，比如放開貸款利率限制、重啟逆回購注入流動性都是政策調整的開始。地產再融資的嘗試，可以把地產公司部分融資需求從表外轉向表內，進一步降低資金利率水平。”瑞銀證券策略分析師陳李稱。

這與最高層希望封堵資金空轉，將資金引入實體經濟的思路也相吻合。

“如果地產融資政策變化，地產企業不再依賴高息的表外融資，逐漸轉向表內信貸和正常的股權融資，那么目前社會整體的中長期資金價格可能會慢慢下降，有利于減輕全社會的資金壓力。這對于全部企業盈利會有正面作用。”陳李表示。