經濟觀察報 記者 劉金松 一邊是號稱史上最嚴的調控，一邊是不斷飆升的房價。與北京一河之隔的河北燕郊，在北京最嚴調控的“溢出”效應下，房價正在進入快速上漲通道。同樣緊鄰北京的河北大廠縣，其靠近北京一側的一處房地產項目，在一年時間內價格漲了近80%。

類似的房價飆升故事正在河北環首都經濟圈內不斷上演，作為河北省對接北京的橋頭堡、先行區，環首都經濟圈曾被寄予河北承接北京產業轉移的厚望。但現實情況是，產業轉移未完成，房價已被“炒”上去。

飆升的房價

今年“五一”期間，在北京上班的王彥第一次到燕郊去看房。在他的印象里，燕郊是一個聚集了大量北京外來人口的河北小鎮，一個房價要比北京低很多的地方。他隱約記得，去年聽別人談起燕郊的房價時，每平方米大約在6000-7000元。他在去之前還特意在網上查了一下，雖然大多數項目的報價都超過了8000元/平米，但依然有7000多元/平米的二手房在掛牌出售。

但到了之后才發現，所謂每平米7000多元的二手房不過是個噱頭，不管新房還是二手房的報價都在每平米8000元以上。新盤首爾甜城的報價在每平米8100-8600元之間，一些已經打出品牌的地產項目報價甚至達到了每平米1.3萬元。他原本聯系好的一套二手房，雖然報價在8300元/平米，但加上各種手續費，最后的成交價也超過了9000元/平米。

燕郊和大廠只是河北環首都經濟圈房價上漲情況的一個縮影，周邊的固安、涿州，房價同樣上漲迅速。北京中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，環首都經濟圈房價上漲之所以比較厲害，有兩個方面的原因：首先是在北京實施嚴格的房地產調控政策下，原本積聚在北京房地產市場的投資需求確實有所外溢；其次也與“環首都經濟圈”題材的炒作有關。

張大偉解釋說，北京作為首都，對房地產的調控力度比較大，一方面造成本地的投資需求外溢；另一方面也使全國各地原本計劃到北京釋放的投資需求在北京周邊尋找出口。其他城市的投資者可能會覺得，燕郊、大廠離北京那么近，有發展潛力。“很多都是全國聚集過來的投資需求。”張大偉說。

而對各種規劃、概念的炒作更是成為燕郊開發商屢試不爽的漲價噱頭，從2007年炒作通輕軌，到2010年炒作“環首都經濟圈”，此次的炒作又和新型城鎮化掛上了鉤。在燕郊看房的過程中，不止一個項目的銷售人員如此游說王彥：實行新型城鎮化，燕郊要劃到北京，現在買房落戶燕郊，將來還有機會成為北京人。

在張大偉看來，這是一個完全靠題材炒作起來的市場，少部分人是受制于北京限購政策和高房價的因素被迫去燕郊買房，大部分人是被市場“忽悠”過來的。“對于普通的投資者來說，燕郊、固安這些地方盲目進入是不合適的。”張大偉說。

張大偉分析說，對投資者而言，變現是很重要的。但是，在燕郊、固安這些地方，二手房市場需求很少。同一個項目的二手房價格和新房差價最多可以達到30%。

“睡城”之憂

作為較早進入燕郊的“北漂”一族，袁方2008年就在燕郊買了房。在西單附近上班的他每天要坐公交到國貿，然后再換乘1號線地鐵去單位。剛開始到燕郊的時候，人口還不多，交通也不像現在這么堵，他甚至覺得燕郊有點像大城市邊上的世外桃源。

但隨著涌入燕郊人口的增多，這個地方越來越像一個嘈雜的大集市，其雜亂無章的交通狀況比北京的擁堵還讓人窩火。而每天早上通往北京的公交站前排起的上百米長隊，更是讓人望而生畏。開車上班也是一個讓人絕望的選擇，交通擁堵，什么時候到單位永遠是未知數。這個聚集了近40萬人口的小鎮，正在成為北京的一個新“睡城”。

在張大偉看來，不管是在燕郊還是在固安，雖然房子賣出去了，但真實居住的比例很低。據其統計，燕郊的房地產市場，投資需求比例大概在40%-50%之間，而固安的投資需求比例更是超過50%，“從這個比例可以判斷這里的樓市就是一個投資需求市場，像固安的有些項目，晚上基本上一盞燈都沒有。”張大偉說。

國家發改委城市和小城鎮改革發展中心副研究員、規劃研究部主任文輝認為，環首都經濟圈內房地產業的發展和其他產業的關聯度不夠。如果只是吸引北京的中低收入人群去居住，就業和消費都不在當地，不具備可持續性。“這些人在北京就業，買不起房；在燕郊等地買了房，當地卻提供不了就業。”文輝說。

最早發展起來的燕郊，雖然屬于工業開發區，但現在除了房地產幾乎沒什么其他產業。在燕郊開出租車的張師傅表示，對從北京來的買房人來說，這地方每平米1萬元的房子可能是相當便宜的，但對本地人而言，已是高不可攀。他每月開出租的收入才2000元左右，想要靠這點工資買房，只能是“望樓興嘆”。

張大偉認為，一個區域的房地產可以適度超前發展，但如果超前過多的話，會影響這個區域對人才的吸引，對產業布局和產業升級都沒有好處。張大偉舉例說，原來燕郊房價在4000多元/平米的時候，通州的房價是1.2　萬元-1.5萬元/平米，這個價格，燕郊當地人還是可以承受的，對吸引相對廉價的勞動力也是有利的。“但現在燕郊1萬多元/平米，通州也就不到2萬元/平米，這個價差在縮小，如果你的房價和北京相差不大，人才為什么來你這邊呢？”張大偉說。

另一個值得警惕的現象是，房價快速上漲的同時，一些地方的基礎設施配套建設卻沒有上去。在張大偉看來，一些離北京比較近的區域很可能會繼續向“睡城”方向發展，而一些離北京較遠的環首都區域，如果基建配套跟不上卻一味發展住宅市場，有可能變成像鄂爾多斯一樣的空城、鬼城。“‘睡城’也是要有基本配套的，比如，在交通上要能方便地通往城市核心區。如果一直只賣房，配套跟不上，很多人連去睡的勇氣都沒有。”張大偉說。

定位待解

房地產之外，如何借力北京發展，一直是環首都區域謀求突破的著力點。固安、涿州等環首都區域也正在通過吸引產業落戶來避免燕郊的“睡城”之困。2010年，為全面對接北京，河北曾推出“環首都經濟圈”發展規劃，將北京周邊的十余個區縣，打造成承接北京產業轉移和功能分散的平臺。

規劃啟動之初，河北曾計劃將這個規劃作為全省發展的第一戰略，在環首都經濟圈中建一個全封閉的城市帶，并給予比深圳更優惠的政策。規劃還對區域內發展方向進行了不同分工，有高層次人才創業園區、科技成果孵化園區、新興產業示范園區、現代物流園區。

不過，三年過去了，這個曾引起環首都區域房價躁動的規劃依然停留在概念層面。據河北省政協財政經濟委員會一位不愿透露姓名的委員表示，在河北省內部，“環首都”概念已很少再提，河北現在的重點是發展沿海經濟帶。“環首都經濟圈”規劃難產的原因之一是，和北京對接上難以達成一致。而隨著“首都經濟圈規劃”上升為國家戰略，河北的發展訴求也將最終納入以北京為中心而編制的“首都經濟圈規劃”。“環首都經濟圈戰略”和“首都經濟圈戰略”只一字之差，但側重點明顯不同：前者以河北為中心，后者以北京為中心。隨著新一輪規劃的編制，環首都區域內的城市功能定位也將面臨新的調整。

河北涿州新興產業示范區招商合作局長劉澤斌表示，從目前首都經濟圈的不同版本來看，涿州都在規劃范圍內。國家提出首都經濟圈這一概念，對北京周邊包括新興產業示范區在內的地區來說，未來10年是非常大的機遇。新興產業示范區也會根據國家對各個區域的戰略定位來調整發展方向。

文輝則建議，北京作為特大型城市，周邊應該有眾多定位互補、產業互撐的中小城市和小城鎮。在不同的節點上，不同城市承擔不同的功能定位。“作為一個衛星城，不能指望全產業的承接，只要承擔起某一類產業的轉移，只要瞄準北京10%的人的消費需求，就足夠支撐一個小城鎮產業的發展。”文輝說。