經濟觀察報 記者 廖杰華 實習記者 馬玲玲 葉夢蝶 從143億到364億元，招商地產用了兩年。這兩年期間，隨著規模的擴張，招商地產的股價開始攀升。

在看不見的內部調整和看得見的外加邏輯的雙重作用下，招商地產從追求高利潤的效益優先模式轉向快速高周轉模式。

規模與股價

3月18日晚間，招商地產發布了2012年年度報告。年報顯示，期內，招商地產實現營業收入252.96億元，同比增長67.4%；實現凈利潤33.18億元，同比增長28.03%。房地產開發銷售的毛利率為51%，同比下降5%。

報告期內，招商地產新開工項目28個，新開工面積235萬平方米；年內竣工項目27個，竣工面積256萬平方米，年末在建面積500萬平方米。

與規模擴張和利潤增長相伴隨的是近兩年來招商地產股價的持續走高。

從2011年開始，盡管A股一路走熊，但招商地產的股價卻逆勢大幅走高。

2010年12月31日，招商地產的股價收在15.95元，一年之后的2011年12月30日，招商地產的收盤價達到了18元。但這一年，萬科的股價從8.22元跌到了7.47元，金地集團的股價從6.05元跌到了4.88元。同樣處于飛速成長期的保利地產則從7.83元微幅升至8.15元。

2012年則是招商地產顯現出牛股跡象的一年。這一年的12月31日，招商地產收盤價達到了29.89元，年度漲幅達到了66%。

同一時間，萬科、保利、金地的股價則分別為10.12元、13.60元和7.02元。漲幅分別為35%、66%和43%。

時至今日，盡管在新國五條出臺后，招商地產的股價隨著地產板塊大幅下挫，但總市值超400億的招商地產仍舊是地產板塊中股價最高的股票。

深圳一大型房地產公司高管在談到地產股的投資價值時，首推的并不是自己公司的股票，而是招商地產。在其看來，招商地產依托龐大的招商局集團，無論是資源優勢還是資金實力，在國內都屬于頂級。唯一的不確定在于，招商地產內部的管理能力和執行力。

實際上，這也是資本市場共同的擔憂。

招商地產股價在2007年11月年曾達到了創紀錄的102.89元，是國內首只地產百元股。

資產注入、價值重估、人民幣升值、股權激勵、商業地產，在今天看來，支撐當時招商地產走出百元天價的邏輯與現在并無二致。

而在這一系列概念中，最有想象力的是招商地產大股東招商局的實力。

當時的大股東招商局蛇口工業區在股改中承諾，將根據公司的業務需要，把優質資產注入招商地產，這為其股價注入了動力。

調整與成長

在中信建投房地產分析師蘇雪晶看來，過去招商地產更多地依賴股東和土地存量，公司逐漸意識到要跟上行業發展趨勢，所以采取快周轉，加快發展步調。“招商地產目前所實施的快周轉策略已取得了不錯的效果，這是公司的必然選擇”。

“招商地產的拐點大概是在2010年時候。”蘇雪晶對招商地產有長期研究，針對招商地產近三年的快速發展，他認為主要是管理層的策略變化，不僅制定了1000億元的銷售目標，整個公司投資投入也更加積極，土地儲備量也快速增長。

事實上，招商地產的變化，源于招商局對旗下地產業務的布局和調整。2011年前的招商地產，由于發展過于緩慢，一直飽受外界批評。

2011年2月，招商局董事長傅育寧對旗下地產業務提出了明確定位和要求：地產業要進入國內行業第一梯隊，形成全國性品牌，并在發展模式、市場定位等方面構筑獨特的競爭力。此前的2月16日，招商局集團完成對招商地產的人事調整。在招商局集團層面已成立了地產事業部，招商地產原董事長孫承銘出任地產事業部負責人，林少斌則接任招商地產董事長之職。

之后，招商地產完成由招商局旗下三級子公司到一級子公司的跳躍，并由招商局直管。

2011年4月，招商地產董事長林少斌在接受《經濟觀察報》專訪時首次對外明確，圍繞提速，招商地產已經完成了組織結構、業務模式、管理體制、薪酬體系等系列變革與調整。

招商地產的調整還反映在一些細節上。招商地產總經理賀建亞在3月19日的業績說明會上透露，2012年公司總體去化率從此前一年的50%左右提升至60%左右，這一整體去化率與萬科相當。

加速與未來

盡管業績優異，但招商地產還在加速。這一加速首先反映在拿地上。

招商地產2012年的拿地策略被眾多券商定義為激進。這從另一方面反映招商地產加快周轉的決心。

年報顯示，2012年，招商地產通過合作、收購等多種方式在深圳、天津、北京、上海、佛山、青島等11個城市新增18個項目，獲取項目資源391萬平方米，土地款157億元。

2012年，盡管銷售總額在行業10名開外，但招商地產的拿地面積躋身行業前四名。數據顯示，2012年，萬科拿地耗資378.21億元，保利地產耗資353.2億元，中海地產耗資175.35億元，萬達耗資147.53億元。

招商地產拿地額占比銷售額為43%，遠高于萬科的29%和中海地產的22%，略低于保利地產44%。

激進的拿地策略在2013年得到了延續。數據顯示，2013年前幾個月，招商地產在分別獲得大連、昆明、鎮江和蘇州4個項目，合計建筑面積為84萬平方米，合計土地款為22億元。

賀建亞表示，2013年公司拿地金額約為200億元，這意味著招商地產拿地支付占銷售額比重將進一步上升。

招商地產今年計劃銷售目標400億元，比去年大幅上調了近一倍，不少行業人士對此有所擔憂，但蘇雪晶顯得有信心，他帶領團隊對招商地產每個季度不同戶型等都做了細致研究，“我們的預期是470億元”。他曾表示招商地產目前處于300至500億元范疇，對于公司何時有機會突破500億元，他認為：“很快了，明年估計就有機會了。”

國泰君安地產分析師李品科稱，招商地產制定未來五年“千億收入、百億利潤”計劃，對應年均復合增速25%，成長拐點趨勢得到明確。結合公司目前快速拿地（2012年拿地156億占比銷售43%）、積極開工（2013年405萬方同增72%）、合理的城市布局（一、二線核心城市儲備占比78%）、強大的資金實力（凈負債率僅19%、綜合資金成本低于6%），認可公司成長潛力。