經濟觀察網 易憲容/文 2月20日，國務院常務會議研究部署繼續做好房地產市場調控工作。會議提出了完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設和加強市場監管等五個方面的政策措施，并強調加快形成引導房地產市場健康發展的長效機制。這就是市場所稱的“國五條”。

盡管不少市場分析人士認為，“國五條”基本上是早幾年提出的老調，沒有多少新意的地方，但是“國五條”出臺之后，先是把中國股市殺得落花流水。因為，“國五條”的核心并非該些政策新意多少，對市場影響多大，而重點是要改變市場預期。

“國五條”的出臺向國內住房市場發出一個強烈的信號，即新政府上任并非會如市場預期那樣，國內的住房市場政策會進一步放松，甚至于曾有人認為會取消那些政府行政性色彩濃厚的政策，比如住房限購令、住房限價令及限貸政策。但是，“國五條”的出臺，政府不僅沒有取消這些行政性干預政策，反之要求進一步完善這些房地產宏觀調控政策。如果這些政策轉化為地方政府責任制，并如反腐敗那樣采取鐵腕手段，那么在房地產問題，地方政府官員為此承擔責任必不可少。這很可能就是為何國內股市對“國五條”反應強烈。

再就是，對于“國五條”，其最為嚴厲、對住房市場影響最大的政策是什么？在不少媒體看來，主要是房地產稅征收范圍擴大。也就是說，早些時候對房地產稅是否要征收、試點征收的范圍是否要擴大，整個市場爭論得十分激烈?？梢钥吹皆谶@個爭論過程中，凡是持有過多住房者都會找出中國不要征收房地產稅的理由，甚至于前幾天還有人認為中國征收房地產稅的條件不成熟，中國要征收房地產稅則是幾年后的事情。所以，“國五條”的出臺要求把開征房地產稅的試點范圍擴大，也就說明了政府對征收房地產稅的決心，即不僅僅是征收范圍擴大，而是很快會在全國范圍內實施。這就是“國五條”出臺之后為何不少媒體把報道的重點放在征收房地產稅上。

但是，在本文看來，這并非是國五條的實質或核心。國五條的實質與核心，在國五條自身就說明得十分清楚。就是“支持自主需求、抑制投機投資性購房是房地產市場調控必須堅持的一項基本政策”。就是說，房地產宏觀調控的根本原則是要改變當前住房市場之性質，強調的是未來住房市場性質的改變。如果未來中國的住房市場其性質得以轉變，通過嚴格限制與打擊房地產投機投資，那么房地產賺錢功能自然會逐漸退出市場。國內房地產市場就能夠發生根本性的變化。即房價自然回歸到理性，居民消費性住房需求釋放出來，國內的住房市場得以持有健康發展。最近，一線城市的住房價格又快速飚升，主要是大量的投資投機者進入。否則，如此之高的房價，消費性的住房需求如何有支付能力來購買？而“國五條”的出臺，就是要明確地告訴市場，如果一些人還是夢想如前十年那樣通過住房投機炒作瘋狂賺錢，那么這個時代可能會成為過去。住房投機投資者只能逐漸退出市場。

既然住房市場是一個以消費需求為主導的市場，住房市場的性質要全面改變，那么政府就會圍繞著這個基本政策再出臺相關的具體政策，比如說信貸政策差異化更為具體，比如說房地產的各個環節征不同的稅收。對于房地產稅，政府能夠從交易、持有等環節通過稅收來調節房地產收入分配關系，來遏制住房投機投資，而房地產稅征僅是這些稅收環節一個小的方面。同時，也說明對于如何讓國內房地產市場真正轉型到消費為主導的市場，政府的儲備政策還很多，而不是如市場所流傳的只有征收房地產稅一招一式。這才是“國五條”的核心與實質所在。

現在最為關鍵的問題是，新政府上任之后，對房地產宏觀調控會出現什么政策，兩會后有什么樣的部署。在本文看來，當前房地產市場核心的問題就是如何遏制住房市場投機投資，如何讓住房市場性質由一個投資為主導并由預期決定的市場轉型到以消費為主導的市場，那么房地產市場賺錢效應就能夠逐漸地退出。而當前房地產市場的投機投資盛行很大程度上都與國內房地產市場賺錢功能的瘋狂程度有關。如果政府能夠把這個核心把握住，那么房地產市場其他問題就迎刃而解。

實際上，不僅在“國五條”中確立了這個核心，而且早在在2010年“國十條中”就已經確立這個核心（“國十條”就是李克強同志主持的），只不過那時由于李克強沒有主事而沒有真正把這個核心的內容通過具體的政策來落實而已。大家只要看看“國十條”的第一條內容就知道情況如何。因此，李克強一上任，落實及全面實際“國十條”第一條的內容就會讓“兩會”后國內房地產市場宏觀調控政策有根本上的變化。而“國五條”的出臺僅是一個政策上的先導。

因此，市場不要對“國五條”后新上任的政府抱有過多幻想，新的房地產政策會如前十年那樣讓房地產宏觀調控把房價越調越高，而是從“國五條”中看到政府能夠有能力及政策讓目前的房地產泡沫擠出。從“國五條”來看，盡管看上去與以前十年沒有大多的差別，但主事者不同，對政策的理解不一樣，現實的環境不一樣，從而推出實質性政策也完全不同。但只要真正遏制住了住房市場的投資投機，讓住房市場賺錢功能逐漸退出，那么中國的住房市場一定會醞釀著一場重大變革，全國的住房市場出臺根本性調整也不可避免。這就是我對“國五條”的判斷。