經濟觀察報 記者 郭海飛 實習記者 孫翔峰 中國冶金科工股份有限公司（以下簡稱“中冶”，601618，1618.HK）是名副其實的“地王”。

11月30日，其旗下公司以56億元的底價拿下南京一地塊，早在兩年前，該公司便以200億元的底價拿下與該地塊相鄰的兩幅地塊。

不光如此，截至去年底，中冶還擁有2000多萬平方米的一級開發土地儲備。其2011年年報顯示，截至去年底，其在手房地產項目共有165個，計劃總投資高達約2791億元，規劃建筑總面積達4728萬平方米。

早在2007年，中冶便開始實施戰略轉型，加大對房地產的投資力度。但2012年上半年，其房地產業務僅實現72億元收入，與去年同期相比下降16.18%，在總營業額中的占比由2011年年底的9%下滑至6.77%。

與此同時，中冶工程承包、裝備制造和資源開發三大主營業務的業績也出現大幅滑坡，導致2012年上半年中冶出現了1.86億元的虧損，并發布了年度預虧公告。

雖然房地產有相當數量的存貨，但是中冶仍要硬著頭皮拿下“地王”，有些地塊機不可失，況且南京新“地王”夾在中冶已有地塊中間，不拿不行，資金再緊，也要讓土地連片。

中冶大力發展房地產業務的一個背景是，中冶第一大主業工程承包的毛利率只有12%左右，第二大業務裝備制造和第三大業務資源開發的毛利率也只有10%左右，與房地產業務20%左右的毛利率差距較大。此外，資源開發和裝備制造業務受市場價格波動影響較大，收益并不穩定，因此中冶向房地產領域的投資越來越大?！　?/p>

截至2011年11月，以中冶總裁兼法人沈鶴庭為代表的第一屆董事會、監事會成員和其他高管任期已滿3年。但是中冶投資者關系處副處長邱子裕向本報記者表示，目前仍未選出新的人選，中冶將如何扭虧成為擺在新一任管理層面前的一個難題。

房地產激進擴張

2005年，國務院國資委批準房地產開發作為中冶的主營業務，中冶因此成為被鼓勵和支持發展房地產的央企之一，也便沒有了日后央企退出房地產市場的煩惱。

同年5月，中冶在北京成立了主營房地產業務的中冶置業集團有限公司（以下簡稱“中冶置業”），并將其作為集團房地產主營業務板塊的領軍企業。

中冶逐漸與地方政府探索出一種新型的城市基礎設施綜合開發模式，對城市特定區域進行包括一級土地開發、公共設施、軌道交通以及后續商品房、保障房在內的綜合開發，同時為其旗下的房屋建筑工程、交通基礎設施工程等公司帶來大量業務，將房地產開發與一級土地開發、房屋建筑施工全產業鏈打通。

2007年，中冶便在南京率先進行一級土地開發，財報顯示，中冶承包的南京河西區一級土地開發項目總投資高達161億元，于2007年4月開工，預計2014年年底竣工。此外，中冶在河北也有類似項目。

當年，中冶的一級土地開發業務，便為其帶來29億余元的收益，使得中冶2007年房地產業務的營業額由2006的7億余元猛增至39億元，凈增5倍多。

與此同時，中冶進軍保障房建設，成為首家進軍保障房的央企。2007年11月，由中冶置業開發的總建筑面積近145萬平方米的南京河西蓮花村經濟適用房、中低價商品房項目開工建設，該項目總投資超過50億元，是南京市當時規模最大的保障房項目。

“蓮花村項目開工比較早，并且為當時最大的保障房項目，中央及省市領導非常重視，各方配合非常好，建設資金到位及時，項目實施順利。”中冶相關人士與華泰證券人士交流時稱。

華泰證券發布的保障房調研報告顯示，中冶與南京市政府在保障房領域采取政府撥款委托代建的模式，經適房采取3+2（%）方式，即總投資的3%為企業基本利潤，另有2%的管理費。中低價房（限價房）采取6+2（%），主要原因是，政府調整了規劃，容積率由2.2提高到3.5，并將7棟約17萬平方米調整為回遷房。

2008年下半年，中央政府出臺的3年投資9000億元的保障房建設計劃，為中冶的房地產業務贏來了一次飛速發展的大好時機。

2009 年1月6日，中冶便與中國銀行、中國農業銀行、中國建設銀行和交通銀行等銀行簽署了總額為350億元的保障房信貸合作協議。

同年9月，中冶分別在上交所和港交所成功上市，融資渠道進一步拓寬，掛牌首日便募集183.59億元人民幣和155.85億港元，成為當年全球第二大IPO。 

在中央和地方政府的大力支持下，手握重金的央企中冶開始大力發展保障房建設。截至2011年年底，中冶旗下的保障房項目已經高達50個，總投資額高達508億元，總建筑面積達2063萬平方米，是目前中國最大的保障房開發企業。

雖然保障房擁有6%的穩定收益率，但相比商品房20%以上的收益率還是略低，因此中冶也在大力發展商品房建設。到2011年底，中冶擁有97個商品房開發項目，計劃總投資約1798億元，總建筑面積達2665萬平方米，以及總投資額超過480億元的18個一級土地開發項目，土地面積超過2000萬平方米。

此外，中冶也在大力拓展利潤更高的商業地產項目，中冶置業某合作公司內部人員向本報記者透露，“僅南京下關地王項目，就有60萬平米的商業地產體量，目前中冶商業地產的比重越來越大，中冶一出手就是大手筆，不會小打小鬧。”

中冶財報顯示，僅2011和2010兩年，其在房地產開發領域便完成800億多元的投資。2012年，中冶依然在跑馬圈地，除近期斥資56億元拿下的地王項目外，7月17日，中冶置業聯合北京市第五建筑工程有限公司耗資22億元拿下北京大興一幅二類居住、商業金融用地地塊。

本報記者向中冶董秘辦詢問，今年中冶在房地產開發領域的總投資額，但截至截稿，記者于12月10日發出的采訪提綱尚未收到回復。

房地產收益滑坡

中冶在房地產領域的大筆投資，也曾為其帶來巨額收益。

2009年，中冶房地產業務收入便由2008年的42億元，猛增122%至94億多元，2010年更是為其帶來約250億元的收入，增幅高達164%。

但是步入2011年，一年前實行的“史上最嚴厲房地產調控政策”不僅未有絲毫放松跡象，反而又采取了更加嚴厲的諸如提高存款準備金率、“限購令”和房產稅等多種行政和稅收手段，來抑制投資投機性購房需求。

雖然中央政府加大了保障房的建設力度，“十二五”期間計劃新建各類保障房3600萬套，解決供需矛盾，但是2011年，中冶房地產業績還是出現了大幅下滑，實現約208億元收入，與2010年的250億元相比銳減42億元，同比下降19%，房地產業務在總營業額中的占比也由2010年的12%下降為9%。

中冶在年報中解釋，“主要是受宏觀經濟形勢及政府宏觀調控政策影響，商業地產和住宅商品房銷售額下降較大。”

在樓市低谷期，中冶也開始減少對房地產的投資額度，2011年其對房地產領域的投資額由2010年的433億元減為370億元，同比下降14%，新開工面積也由940萬平方米下降為726萬平方米，降幅約23%。

2012年，中央政府更是三令五申，對于房地產行業的宏觀調控決不放松，并強調決不讓房價反彈。2012年上半年，中冶房地產業務收入再次出現下滑，僅實現72億元的營業額，同比下降16%，在總營業額中的占比不到7%。

在收入直線下降之際，中冶的房地產開發成本及產品的存貨卻直線上升，存貨值由2009年底的約229億元上漲為650億元，增長約3倍，在總存貨中的占比也由38%上漲至56%。

對此，中冶解釋稱，“因資金壓力，本公司的部分附屬公司放慢了部分市政項目的進度。”

而隨著房地產開發進度的放慢，開發周期則更加延長，中冶獲得回報的時間也便逐漸延后。在房地產領域的投資逐漸過大，但是帶來的收益卻逐漸減少，再加上存貨的逐漸加大，嚴重影響了中冶的公司運營效率。

這似乎可理解為，中冶是在犧牲短期利益，而在盡全力跑馬圈地。

財報顯示，2009年底，中冶的存貨周轉率為2.72次/年，到2012年初已經下降為2.07次/年，總資產周轉率也由0.82次/年下降為0.74次/年，應收賬款周轉率也由5.48次/年下降為5.19次/年。

資金壓力加劇

屋漏偏逢連夜雨，在房地產開發業務收入銳減之際，中冶的工程承包、裝備制造和資源開發三大主業也遭遇了滑鐵盧。

由于歐美經濟低迷，中冶2012年上半年，中冶裝備制造和資源開發業務僅分別實現58億元和37億元收入，與去年同期相比分別下降約11%和44%。其第一大主業工程承包業務，也僅實現7%的增幅，收入875億元。

雖然2012年上半年，中冶實現了1070億元的營業總收入，但是卻出現了約1.86億元的虧損，同比下降109.45%。

中冶解釋稱，利潤下降主要是由于本公司資產減值損失和財務費用的增加以及投資收益的減少。

中冶2012年度中報顯示，今年上半年，其財務費用由去年同期的16億元增加到21億元，增幅達33%。其中396億元的應付債券利息由去年底的5.3億元上漲到15億元。

中冶高達1159億元的存貨，約占3482億元總資產的1/3，其中超過一半的約650億元房地產開發成本及成品存貨，更是加劇了其財務負擔。

財報顯示，2012年初，中冶手握現金約453億元，但僅短期貸款一項便高達515億元，在資金壓力之下，中冶放慢房地產開發進度也實屬無奈。

其2012年中報顯示，截至6月30日，中冶旗下個別子公司已經出現因流動資金緊張，發生已到期未償還的短期借款約3億元，已到期未償還的銀行承兌匯票約4000萬元。其中包括1.9億元的銀行抵押借款，抵押物均為土地使用權，其賬面價值約3億元。

而中冶放慢房地產項目的開發進度，則進一步延長了房地產項目的投資回報期，使其對資金的占用延長，財務成本無疑加大。

以總投資690億元的南京下關區“地王”項目為例，截至目前，僅拿地一項，中冶對該項目便將斥資超過250億元。

雖然中冶財報顯示，該項目早已于2010年9月1日開工，但是本報記者獲悉，截至目前，該項目拆遷工作仍未完成，并未進行施工建設，無疑將延長該項目的開發周期，財務成本也便增加。

中冶置業內部刊物顯示，今年6月，南京市副市長陸冰與中冶置業董事長劉福明，針對該項目的拆遷等問題進行了探討，陸冰明確表態將加大拆遷等工作的支持力度，加快項目開發建設周期。

與此同時，中冶集團總裁沈鶴庭也在今年6月率李世鈺、王秀峰兩位副總裁赴中冶置業南京分公司調研，直言目前中冶置業的經營面臨一定困難，集團將在資金、資源等方面會全力支持中冶置業的發展，而中冶置業董事長劉福明則坦言南京下關項目體量大、占用資金量大，將做好開發進度的控制。

截至2012年6月30日，中冶手持現金僅365億元，但短期借款仍約為515億元，此外還有高達192億元的一年內到期的非流動負債，而其一年內的應收賬款和其他應收賬款僅約483億元，還不足以支付已經超過500億元的一年內應付賬款和其他應付賬款。

為了緩解資金壓力，中冶不斷發行債券進行融資，截至9月30日，其已發行356億元中短期人民幣債券和一筆5億美元的中期票據，其中174億元的人民幣債券將于一年內歸還。

截至12月6日，中冶持股 51.06%的中冶葫蘆島有色金屬集團有限公司（以下簡稱為“葫蘆島有色”）及其子公司葫蘆島東方銅業有限公司對葫蘆島鋅業股份有限公司(葫蘆島有色持股比例33.69%)及葫蘆島有色擔保的多筆銀行貸款累計發生約35億元的貸款逾期，其中擔保項下對應的貸款逾期累計約21億元。

在資金壓力加劇之際，中冶總投資2791億元、總建筑面積4728萬平方米的165個房地產項目，是否將繼續放慢開發進度，尚無法確定。

不過，中冶總裁沈鶴庭今年6月在視察中冶置業時表示，“今明兩年，一定要選擇短平快的項目，要把握好拿地節奏和開發節奏，提高投資回報率，加快資金周轉。”

在中冶工程承包、裝備制造和資源開發三大業務增長乏力、房地產業務下滑之際，中冶如何扭虧為盈將成為擺在中冶尚未選出的新管理層面前的一個難題。