經濟觀察報 記者 吳娓婷10月，位于廣州蘿崗區中新知識城多塊商住用地出讓，雖然這些地塊后來被延遲拍賣，但不難看出，中新知識城進入密集的商住開發時期。

廣州蘿崗區，是廣州市于2005年在開發區基礎上成立的、最年輕的行政區。過去，它留給人們工廠林立或鄉鎮密集的印象，經過長期發展、戰略調整，漸漸與人們拉近了心理距離。

住在蘿崗科學城

銀行職員廖小姐在廣州商業中心天河區上班，她在45分鐘車程外的蘿崗科學城買了恒大山水城一個單位。

1998年，作為當時高新區核心園區的科學城奠基起步，分為六大區域，即中心區、高尚住宅區、微電子信息產業區、生物技術產業區、新能源新材料產業區、市政設施及其他產業區，規劃面積22.74平方公里。五年后，科學城開始出讓居住用地。知名地產商相中該區域高新產業基礎以及政府投入程度，紛紛出手競拍。

在科學城住了五年，廖小姐表示，喜歡科學城的素質與治安環境。山水城的住戶里，就有很多當地職業學校的教師。

有意思的是，科學城與周邊村鎮融合，亦保留了部分農家風貌。廖小姐的父母喜歡到鎮上農貿市場買當地農副產品，山水城有巴士免費接送買菜的住戶，車程只需5分鐘。廖小姐還發現，科學城項目與項目之間，有多個“農家樂”農場。于是廖小姐周末多了一項娛樂——釣魚。

這兩年，科學城的住宅成形，開始陸續銷售。

本月下旬，雅居樂富春山居項目將亮相。該樓盤為低密度觀景住宅，目標銷售對象定位為CEO。雅居樂內部人士透露，前來看項目的人“主要是在天河、蘿崗本地上班的企業高管”。該人士稱，一家擬搬入蘿崗辦公的企業，其多名高管已透露出想集體購買的意愿。

事實上，今年“金九銀十”，科學城樓盤熱鬧。萬科東薈城、御湖名邸、中海譽城、中海原山別墅都有新貨推出。產品類型各有特色，均價在13000—15000元/平方米。業內人士指出，同步趨向高端的走勢明顯。

當然，作為廣州最年輕的區，蘿崗在配套設施方面仍然稚嫩。張先生在中海譽城購買了一套三房單位。他主要擔憂幾個問題：一是旁邊一塊荒地的開發權在誰手里，這可能決定了將來的周邊環境；二是小區內會建哪些健身設施；三是教育配套的問題。

張先生說，開發商稱擁有3—18歲的教育配套，但他了解到附近除了一所重點中學，其他都不怎么樣。“只好指望小區內的學校配套了。”張先生說。

蘿崗的路徑

值得一提的是，雅居樂富春山居項目地塊曾是2009年科學城地王。30萬平方米，總價43.41億元，樓面地價就達到7000元/平方米。

雅居樂內部人士透露，拍地之前經過兩年的調研，連產品都已經進入設計階段，摘下地王是因為心中有數。“蘿崗的發展就擺在那里。”該人士說，“高端住宅缺位。”

讓人印象深刻的是，那次競價長達5個小時、經歷101輪，萬科、保利、中海等地產巨頭都把該地塊視為囊中之物。

開發商青睞蘿崗是有原因的。廣州開發區、蘿崗區委宣傳部副部長林艷介紹，目前，蘿崗區已引進外商投資項目2900多個，其中世界500強企業投資項目111個，上市企業28家，占廣州市1/3。

林艷說：“在土地效益方面，2011年每出讓1平方米土地創造地區生產總值4421元、財政收入1114元、稅收收入888元。按從業人員計算，2011年人均GDP 51萬元、人均財政收入13萬元、人均稅收收入10萬元。”

事實上，廣州市開發區發展至今已經歷漫長的工業發展期。開發區成立于1984年，在很長時間內，開發區內工廠林立、周邊村鎮保持原始農家狀態，人們很難將之與城市居住環境聯系起來。在開發區上班的人士，都到鄰近的天河、增城新塘居住。

蘿崗村民周小姐與開發區同一年“出生”，但直到2003年工作時才首次進入旁邊的開發區。當時缺少公共交通，周小姐走出蘿崗需要先往西南經過黃埔區、天河區，再折返至蘿崗旁的開發區。其時，開發區沒有自身的管理機構，都是派出機構，只有管委會管理開發區事務。

南方民間智庫副主席、廣東省體制改革研究會副會長彭澎介紹：“后來學習了天津海濱新區的發展模式，在開發區基礎上成立蘿崗區。從開發區到蘿崗區，就有了產城融合的想法。”

建區同年大量蘿崗村民“農轉非”、大量土地被征收。2009年，蘿崗、南沙納入廣州首批“農轉非”試點。如今，蘿崗科學城附近有省一級學校，有三甲醫院，計劃中兩條地鐵線直通各區。配套相對成熟，區政府也在該板塊內。

業內人士認為，對比花都、從化、增城，蘿崗區直接納入廣州市政府財政，發展潛力巨大，住宅升值潛力也因而有較大空間。

下一個華南板塊？

廣州市委書記萬慶良早前提出的“一個都會區、兩個新城區、三個副中心”，包括以下內容：都會區是指中心城區，包括越秀區、荔灣區、海珠區、天河區、黃埔區、白云區北二環以南、蘿崗區南部（不包括知識城）、番禺區北部（沙灣水道以北）等；兩個新城區是指南沙濱海新城和東部山水新城；三個副中心是指花都、增城、從化三個副中心城區。

該“123戰略”與十多年前廣州“南拓、北優、東進、西聯、中調”是一脈相承的。由“南拓、北優、東進、西聯”帶動，廣州城區周邊鄉鎮急速城市化，扭轉了老廣州人心目中的“郊區”概念。

廣州城市人口往郊區居住的典型例子，當數番禺的“華南板塊”。

合富輝煌首席分析師黎文江回憶，2000年之前，有消息指縣級市番禺并入廣州市，大面積出讓土地。后來，該片區域不僅有著占地7500畝的祈福新邨，還有占地4500畝的廣州雅居樂花園以及占地4000畝的錦繡香江……八個超1000畝大盤被稱為“八大金剛”，大量吸收廣州迅速膨脹的市區人口。

其時，廣州尚未進入小汽車時代，華南板塊仍是人們心目中遙遠的郊區。廣東的開發商憑借先進的市場意識，以低價+優質產品+完善配套，突破了人們對洋房和別墅的心理預期。住宅迅速受到市場熱捧，尤其是白領人群。

例如號稱中國最大村的祈福新邨，開發商不但開通進入市區的樓巴，還開通往返港澳、佛山的交通，小區內建有高水平醫院、學校，儼然一座成熟的小城市。

經過十年發展，華南板塊成熟，每天100萬人往返華南與市區商務中心，接近飽和。

當然，華南板塊的崛起是當時天時地利促成的，有其自身的特點。如今，廣州已不可能出現千畝大盤。

從番禺到蘿崗，還有花都、從化、增城等縣級市，如今都納入了廣州市民置業的選擇范圍內。

與深圳關外的煙塵滾滾、北京郊區工業區的荒涼不同，黎文江認為，廣州市政府很早將重工業往外遷移，蘿崗就是廣州發展新型工業的地方。

在彭澎看來，與北京的虹吸效應不同，珠三角有星羅棋布的城鎮。“距離廣州一小時生活半徑內，有多個獨立的城市，往東有東莞，往西有佛山，往北有清遠，往南有中山。這些城市生活氣息好，廣州人也喜歡。”

彭澎提醒，隨著住宅往郊區發展，醫院、學校擴建要走到郊區去，公共建筑也要被各個區分擔。“大劇院、博物館集中在一起好看，但會造成中心城區越來越擁擠。”彭澎說，“不要以政績為導向。”