經濟觀察報 記者 張雅楠 實習記者 孫翔峰 房地產調控是場持久戰，把握住資金的流向，成為進入下半場的開發商們必須修煉的內功。在和訊網舉辦的“第三屆地產金融創新峰會”上，萬通控股副總裁鄭沂、復地投資集團執行總裁張春華、英國邦瑞集團中國區總裁白兮、河山資本董事長曹少山、國元證券有限公司研究中心副總經理劉勘等共同探討了地產金融創新的可能性。

鄭沂：從融資型基金轉向投資型基金

萬通基本上是在2008年、2009年開始轉型。這些年圍繞商業地產和產業地產，我們更多是做美國模式，發基金。整體基金是36億，80%投資于商業地產。今年還有一個基金是商業地產的，一個是工業地產的，整體規模會達到70億—80億元。

在基金的操作中，我們從最早單項的融資型基金慢慢轉向投資型基金。融資型基金是項目很確定，你為這個項目做融資，包括股權、債權。目前，中國的房地產基金絕大多數是單向的融資型基金。

投資型基金項目并不是很確定，從投資人處拿到基金，然后再去投錢，投的也不一定是單項，而是一個資產組合，對投資人沒有擔保，有點像市場上現在做的PE基金，這也是我們未來的方向，包括我們現在做的整體城市基金。

這樣操作也是基于我們對房地產大勢的理解。中國過去十年城市化發展速度非?？?，有很多住房需求?，F在城市化的速度，有人說還有十年，但很多數據表明中國城市化程度已經很高了，在歐美一般會達到60%—70%，中國已經是50%了，所以后期城市化其實是慢了。再往后是資產證券化的十年，中國老百姓的財富大量集中在40歲以上的人群，這些人群慢慢進入到老齡之后，他們對穩定收益和通貨膨脹方面資產配置有大量的需求，而不是傳統的高風險、高收益，從很多國家的發展趨勢來看，在這種資產證券化的趨勢下，對持有一定商業地產這種基礎資產的市場需求會有急劇膨脹性的發展。

張春華：從房地產企業轉為大金融公司

復星集團未來要全面從多產業的民營企業向以保險為核心的資產管理集團和投資集團轉變。這幾年復星在原有的產業運營之外，在資產管理、保險方面投入的精力、物力、財力非常大。從事資產管理業務是更加具有成長性的發展模式，能夠更好地創新業務模式，平衡債務結構，優化資本結構。

這些年我們和美國凱雷集團合作，和美國保德信金融集團成立了中外合作的第一家民營的保險公司。目前復星的地產業務在金融化方面，一方面是在去年以退為進，將復地從香港退市，對接了母公司復星的資源，除了房地產開發之外，復星在地產方面已經管理了90億左右的資金；另一方面是星浩資本所做的星光耀廣場，2010年由復星牽頭，眾多民營企業投資，以打造中國民營企業總部為核心，目前資金規模60億，已經在大連、哈爾濱、上海和南通四地開發。

同時，復星自己投資和管理的有40億的資金規模，包括盛世神州還有其他的一些基金，今年募集的以城市商務生態園為主題的基金方式，募集發行也非常好。

復星這幾年的發展經歷了從房地產企業轉為大金融公司的過程。在當前這一段，中國不缺大的房地產企業，不缺項目，因為項目在中國有幾萬個，是可選的，但是缺可以跟隨著一起走很遠的資源。這些主流資源，在中國當前的環境下，在大的金融機構手里。

劉勘：注意可能出現的地產變局

2010年4月開始，房地產進行調控，在國內融不到資的中小房地產企業都到香港去融資，尤其是去年限貸限購，融資成本上升到了12%，在香港融資上千億美元，都在2015年到期，融資是用新債還舊債，是有風險的。一旦美國經濟出現復蘇，就會伴隨經濟風險，強勢美元就會出現，國際資本流量、流向、流速一旦發生變化，地產的變局就會出現。

白兮：開發商之間的融資

邦瑞在1946年成立，一直在倫敦證券交易所上市，并且成為富時250指數之一。在幾十年之前，邦瑞在英國有一個金融創新的方法，這個方法后來得到了英國幾大房地產開發企業的認可，就是開發商和開發商之間的融資。

2012年上半年，我們在倫敦開發的17處房地產中，有16處是和英國大大小小的開發商進行融資的，我們沒有找銀行。不是不想找，而是因為金融危機導致歐洲的銀行不像中國的銀行有錢，歐洲銀行不借給我們錢。中國的同行你們很幸運，銀行特別愿意借錢給你們。

當然，中國的房地產行業和我們一樣面臨現金流的預算問題，我們通過和本土的開發商進行融資，有時候是50%對50%，有時候是40%對60%，這種方式有兩大特點：第一，我們現在房地產的項目和樓盤收益將近總樓盤毛值的1/3。這1/3通過我們和開發商融資銀行進行融資，給他們一部分利潤，我們獲得50%以上的利潤，這種方式，中國可能叫做強強聯合，但是我們更愿意把它叫做兩匹馬如果一塊走，至少前面的路是可以被踏出來的。第二，我們從2005-2012年，一共在倫敦建立了600處房地產項目，這600處房地產項目所有的風險控制都是最棒的。整個房地產行業面臨控制資金風險的問題，這就要求我們所合作的金融伙伴在未來給我們一個很好的資金支持。通過這種同行之間的融資，我們叫它合資，極大地降低了我們在整個房地產建設項目上的風險。

曹少山：中國金融生態未脫離一股獨大

中國金融生態的現狀，即便有資本市場的創新，債市的創新，私募基金的創新，到現在為止還沒有從根本上改變銀行間接融資一股獨大的狀況，總體不是一個共同繁榮發展的環境。

在這種情況下，絕大部分的金融資源還是掌握在持牌金融機構中，首先是銀行，之后是信托公司等，之后才輪到沒有牌照的金融機構，而這其中，私募地產基金所占比例也極低。

私募地產基金到底應該做什么？怎么做？這個行業的人選擇的業務模式也有差異。比如可以找到與大金融機構結合的機會，可以利用和大金融機構對接的能力，去做一些原來大金融機構就可以做的事情，因為地產是資本非常密集的東西，動輒十幾億，起步也要幾億，沒有和大的金融機構結合的資源是很難做大的。相對比較草根的團隊，走的路徑和有大金融資源的方式不一樣，在地產投資里面，靠自己的眼光去發掘相對特殊的機會和相對前期的機會，甚至發現在地產領域中有特殊經營技能的一些團隊，用相對小的資金去撬動相對大的資金，在做的過程中也要考慮用自己的錢，用外部更便宜的錢，以小博大，用足錢，用足人力。