經濟觀察報 記者 胡芳潔/文  與中國相當接近的地理位置、中文被普遍使用以及良好的教育資源和社會管理秩序等，使得新加坡對于中國買家而言，是一個極具吸引力的目的地。

    因為眾多外國買房者的到來，新加坡政府開始采取管制措施，2011年12月，在新加坡買房的外國購買者，需要繳納總房價10%的額外買方印花稅。

    即便如此，依然沒有影響中國人成為新加坡最主要境外購買人群的現狀，根據遠東機構的統計，今年1-8月，中國人占新加坡外國買房者的24%，僅次于馬來西亞的36%。

自由市場

    新加坡是一個房屋保障體系非常完備的國家，保障房市場和商品房市場嚴格區分，大部分新加坡人，居住在政府修建的組屋中。國民的基本住房需求得到保障，商品房市場相當開放，成為外國購買者自由進出的“樂園”。

    新加坡遠東機構北京辦事處咨詢部總經理張雅妮對本報表示，外國人在新加坡購買商品房沒有任何特殊要求，購房者本人只要年滿21周歲即可。

    外國購房者也能夠從新加坡的銀行申請到房屋貸款。此前，外國購買者最高可以申請到房屋總額80%的銀行貸款，盡管目前銀行開始收緊這一比例，但外國購買者在新加坡購買第一套房，仍然可以申請到60%-70%的貸款；購買第二套房，可以申請到的貸款比例是40%-60%。具體貸款成數，要看購房者自身的情況，包括年齡、貸款年限等因素。

    “在新加坡買房，政策很友好，銀行不排外，也認可中國大陸的收入證明。”廣東東方金源律師事務所金焰律師說。

    去年6月，金焰幫一位客戶在新加坡購買了一處房產，是一套二手房，面積127平方米，總價85萬新幣（折合成人民幣約為428萬元）。當時，這位買房者只付了兩成首付，剩余80%申請銀行貸款，貸款年利率約為1%。

    新加坡二手房買賣的一般流程是，先找中介，買賣雙方各自委托自己的中介，達成交易后和賣家律師簽署合同，簽字后再找銀行評估以判斷給購房者幾成貸款。過戶手續也全權委托律師辦理。金焰的團隊在幫助客戶買這套二手房的過程中，從來沒有見過賣家。

    “買賣合同書是英語的，其中沒有規定違約條款。新加坡不可能出現反價、不賣房子的情況。”金焰表示，新加坡二手房交易流程很簡單，雖然也要到國土部門辦手續，但是基本上全權委托律師去辦，就能完成交易。

    因為在新加坡學習、工作的外國人很多，租賃市場非?；钴S，房屋租金也較高。金焰幫客戶買到的這房子，如果用于出租，租金約為3500新幣/月，年租金收入為4.2萬新幣，按租金收入比總房價簡單計算，年回報率約為5%。

    考慮到首付只有兩成，而貸款利率只有約1%，以首付17萬新幣的投入來計算，投資回報率則高達20%左右。這還是在不考慮房價漲幅的情況下。

    不過，現在情況正在發生變化。去年底，新加坡政府頒布新的政策，外國購買者需要繳納總房價10%的額外買方印花稅，使得外國購買者所要繳納的印花稅總額達到13%，此外，現在外國購房者，已經不能獲得高達80%的貸款成數，而貸款年利率也普遍為1.2%-1.5%。

    同時，新加坡的商品房價格，與北京相比并不便宜，而是相當昂貴。

    盡管如此，新加坡的房地產市場依然在吸引眾多中國人前往，今年1-8月的數據顯示，中國人占據新加坡外國買家總量中的四分之一。

區別

    金焰表示，新加坡二手房價格折合成人民幣普遍約為4萬元-6萬元/平方米，而3萬多元/平方米的房子非常少，一手新房的價格則更為昂貴，尤其在中國國內購買新加坡新房，信息的全面性、可挑選的房源都有限。

    張雅妮也表示，新加坡一手新房的價格，從5萬元左右/平方米，到30多萬元/平方米不等。

    不過，新加坡的商品房，全部是精裝修房屋，沒有毛坯房，也不存在國內的建筑面積一說，所售面積，都是套內使用面積。此外，新加坡商品房的購買、付款程序，和國內也有很大的區別。

    以國內交易最為普遍的新房期房為例，在新加坡購買一套新房期房，買家向開發商支付總房價的5%，作為定金，開發商收到定金以后，授予買家優先購買權。

    買家在獲得優先購買權以后，需要在八周之內向開發商支付購房總價的20%（扣除5%的定金，還需要另繳15%）。獲得優先購買權之后，買家就需要聘請一個代理律師，辦理此后的一系列購房手續。

    此后，剩余的房款，無論是由購房者自己支付，還是申請貸款由銀行支付，付款流程都是一樣，并不是像國內，一次性支付給開發商，而是按工程進度付款。例如，在地基工程完成以后，支付10%；鋼筋混凝土構架完成以后，支付10%；公寓單元磚墻完成以后，支付5%等等。最后一次付款，是在開發商獲得法定完工證書后，支付15%。

    開發商獲得的購房款以及為建筑該房地產項目的所有貸款，必須存入一個專門的賬戶中，其中的資金，只能由開發商提取用于相關房地產項目開發，以保證房地產項目能夠如期完工，降低購買期房的風險。

    “在新加坡，房屋的租金回報率一般為3%-5%。”張雅妮表示，這是以年租金比總房價計算得來。

    如果是首付，加銀行貸款，所得到的回報率會高于這個數字?？傮w而言，新加坡出租房屋的回報率遠高于內地，其中很重要的一個原因在于房貸利率低。

    張雅妮表示，去新加坡買房的客戶中，主要有幾類人群，一是為了孩子去新加坡上學，買房子??；二是海外投資；三是移民。其中，為了子女教育而去新加坡買房的人，是主要的人群，占據了約40%的比例。

    此外，在新加坡，所有的房屋都需要征收房產稅，在新加坡被稱為物業稅，物業稅的計算方法比較特別，是按照房屋年值來征收，而這個年值，根據市場上的房子的租金來定，通常是出租一個房間（而不是整套）一年的租金。用于出租的房屋，按年值的10%征收；自住的房屋按4%征收。其中年值低于6000新幣的，免收房產稅。

    “新加坡的房產稅并不高，而且是對所有人都征，是公平的，國內投資者對此并不會太在意。”金焰表示，新加坡房地產市場比較穩定，漲幅不高，但是平均每年都會漲，租金貴，貸款利率低，生活環境對外國人也很友好，是一個比較穩的市場。