經濟觀察報 記者 龐磊 朱娜/文 近年來，中國大陸現金大量流入澳大利亞房地產業，澳大利亞的媒體也充斥著有關富裕的中國人來澳購置地標物業的報道。

今年4月，白馬廣告集團董事長韓子偉代表其公司以1200萬澳元購買了林德曼熱帶島嶼。在9月，兩家中國企業支付6850萬澳元收購了位于昆士蘭州黃金海岸的范思（Palazzo Versace）豪華酒店。在悉尼的中心商業區，一個即將建成的240套公寓的建筑工地最近也以4000萬澳元的價格出售給一位北京房地產開發商。

在澳洲全國各地，來自中國大陸和香港的有錢買家已經購買了高爾夫球場、購物中心、豪華住宅和公寓。在北部的昆士蘭州，據報道，中國買家在當地房地產市場的投資自2008年以來翻了三番，超越日本成為該州最大的外國房地產投資者。

 在今年年初，《澳大利亞人》的一篇報道指出，該州所有在房地產方面的外商投資中有近三分之一都是來自中國，黃金海岸海外銷售占40%，布里斯班占35%。

 據稱，中國公民也在墨爾本、悉尼和布里斯班等地搶購新建的公寓。據某著名澳大利亞房地產開發商稱，在今年某階段，他所售出的多達80％的新建公寓都賣給了中國買家。

  澳洲最大開發商Meriton集團的創始人哈里·特里古波夫（Harry Triguboff） 指出，中國人投資住宅物業的方式不同于大多數澳大利亞人：他們組團而來，購買期房，并且付錢毫不猶豫。那么，是什么吸引了這新一波的中國投資者？

也許北京師范大學教授董藩的一番玩笑話可以給出些答案。當新的諾貝爾文學獎得主莫言表示，他準備用諾貝爾獎金在北京買房，董藩建議莫言可能在澳大利亞買房會更好。因為不僅能避免山東戶口在北京購房受限的問題，另外由于中國和澳大利亞的首付條件不同，用獎金做首付，在北京只能買2500萬元人民幣的房子，如在澳洲，可買7500萬元人民幣的豪宅。

除了較低的首付（通常約10％），澳大利亞吸引中國投資者的還有較低的利率，永久產權而非中國存在的70年產權，以及更安全的法律和監管環境。

 盡管澳大利亞不提供任何形式的簽證給選擇投資于該國房地產行業的外國人，但一些不良商家都在試圖吸引中國的“移民市場”。一些中介推銷買房是“穩移民”，并宣揚澳大利亞的生活方式的種種好處。

在今年4月在北京舉行的國際房地產交易會上，來自澳大利亞公司的展位試圖通過強調移民的好處來吸引中國的投資者。

 據澳大利亞《悉尼先驅晨報》報道，一個推銷澳大利亞東海岸房地產的展位，大肆鼓吹：“投資地產，快速移民”；另一房產發展商展位的廣告牌上則寫著 “購買澳洲房地產，免費移民”。

雖然賣方可能在使用一些不正當的手段吸引投資，但澳大利亞教育體系和生活方式的吸引力，也許中國地產大亨許榮茂和上海仲盛集團創始人及董事長葉立培可以證明，兩人都擁有澳洲身份，他們的孩子也都在澳洲接受教育。早在近期各種引人注目的關于中國財富流入澳洲房地產市場的案例出來前，他們就已選擇去澳大利亞投資，在澳的投資幫助他們獲得了投資回中國新生房地產市場的財富。

除了澳大利亞的拉動因素外，另一個要考慮到的因素是鼓勵中國買家投資海外房地產市場的推動因素。伴隨著中國2008年4萬億刺激計劃而來的流動性和銀行貸款劇增，以及隨后推出的旨在冷卻中國房地產市場過熱的政策措施，限制了國內的房地產投資機會，促使許多富裕的中國人向國外尋找投資機會。 

 許多澳大利亞的房地產經紀人已經注意到，在金融危機之后中國的投資顯著增加。除了高凈值的個人，中國企業和房地產投資機構也紛紛投資澳大利亞房地產。盛世地產集團在墨爾本投建喜來登酒店；中國光大集團在墨爾本里亞托大樓設有辦事處，并在那里有大量金錢的投資。另一個中國地產集團，香港恒茂集團中國江西南昌附屬公司茂房地產正計劃在墨爾本推出350套新公寓。

中國人出手大方

澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）的數據顯示，2010-2011財年，在1770億澳元的外商投資中，有420億澳元投資于房地產——這個數額中，商業和住宅房地產的投資各占一半。然而，在2010-2011年期間收到的9771份房地產投資申請中，9556份申請是購買住宅房產的。根據相同的數據，中國目前是排在英國后在澳大利亞房地產行業的第二大海外買家，中國買家投資占了40.9億澳元，超過美國買家在澳置業的34億澳元。

善變的購房政策

 盡管中國大陸在澳大利亞的房產投資突然增加，但是潛在的購房者應該了解一下澳大利亞對中國買家和所有國外購房者的限制條件。要了解當前的規定，我們需要來看看自2008年以來已發生的一些政策變化。

臨近2008年底，當世界各國在竭力應付全球金融危機的影響時，澳大利亞政府宣布對持12個月臨時簽證的海外人士放松購房限制。為了阻止該國房價暴跌，在2009年4月，澳政府推出了新的規定，對于在澳臨時居留者如在澳讀書的海外學生和在澳工作的海外人士，在購置澳洲房地產之前，可以不必告知相關部門。這次政策的變化還包括提高留學生買房的房產總價不超過30萬澳元的價位上限。

大約在同一時間，澳政府也取消了在建的新房屋可以出售給外國買家的數量上限。2009年以前，地產開發商所建房屋不超過50%允許銷售給海外買家，現在這項規定被取消，如果他們愿意，他們可以出售所有的房屋給海外買家。

 然而，由于政府應急措施的實施，以及低利率和對首次購房者的特別補貼開始生效，房價開始迅速上升，這種外國買家推高了房價的看法開始形成。

到2010年3月，墨爾本的房價已經同期上漲了30％，不少市民認為，房價的推漲，中國買家起到相當大的作用。許多人抱怨，當局沒能正確執行或監督適用于外國房產購買的法規，激起了對外國買家在澳違法購房的懷疑。

為了應對越來越大的壓力，澳洲政府改變其先前的決定，在2010年4月，再次要求在澳臨時居留者，在購置澳洲房地產之前，必須先向澳洲的相關部門提出申請。

目前，海外人士只能從開發商手里買新房。臨時居民可以購買已建的住房，但他們要向相關部門提出申請，并且如果臨時居民離開澳大利亞時，他們會被要求出售他們在澳洲的物業。

值得購買嗎？

 從2011年第二季度至2012年6月澳洲8大城市的平均房價都下降了，在這種情況下，一個有足夠閑資的中國投資者要在澳大利亞房地產市場賭一把是不是明智的做法？（墨爾本的平均房價大約在53.5萬澳元或約350萬人民幣）

許多分析人士認為，與歷史水平相比，澳大利亞房地產市場被高估，與其他發達經濟體不同的是，自2008年的金融危機重創以來，澳大利亞房價一直沒有大的持續下跌。

同時買家也需要考慮到澳大利亞的當地政府要求他們每年支付物業稅或土地稅，其金額將根據土地價值和司法管轄區而有所不同。

那些考慮要購買澳大利亞房產的人也應該知道，當他們賣出房子時，任何從賣房所得的利潤也將被征稅。中國的投資者也必須把澳大利亞貨幣的波動可能對他們的投資帶來影響的因素考慮進去。澳大利亞統計局統計的數據顯示，在2008年11月到2012年6月間，澳元兌美元升值50％以上。 

  即便如此，鑒于澳大利亞央行本月初再次降息，不少業內人士分析預測，房價將開始再次上升，因為越來越多的購房者將趁低于平均利率之機重返房地產市場