經濟觀察網 記者 種昂 近日，在山東省保障性安居工程和房地產調控工作會議上，山東省住房和城鄉建設廳接連拿出地產調控新方案：一是在該省全面實行商品房預售資金監管制度，并開展商品住房現房銷售試點；二是明確有條件的城市可對首次購房者適度降低首付比例。業內人士表示，兩條政策若在山東真正實行，對全國房地產市場的象征意義，將遠大于其所起到的作用。

引發全國業界廣泛關注的正是，山東對現房銷售的試點。從定義上來看，目前大多數購房者購買的都是期房，因為很多項目銷售時，購房者都是無法看到整個樓體全貌，更別提小區的內部配套等。這在一定程度上，將購房的風險全轉嫁給了購房者。

始于1994年的商品房預售制度，對于降低房地產企業資金門檻，促進房地產開發和銷售一直起著巨大的作用。從最近幾年的數據來看，預售制對開發商重要性是相當大的?，F在對一個新的樓盤，預售款占開發商的開發資金往往有1/3左右，1/3的開發資金在一個開發周期三年時間內不需要支付利息，開發商拿著大量老百姓的錢去賺自己的錢。

國家統計局數據顯示，今年1至7月份，房地產開發企業本年到位資金50832億元，其中定金及預收款12750億元，占比超過25%。顯然，如果商品房都是以現房銷售，對于本就捉襟見肘的房企資金鏈將起到“釜底抽薪”的作用。

此前，社科院發布的《中國住房發展(2012年中)報告》，曾建議政府在目前開發商商品房庫存量較大的條件下，適時取消期房預售制度?？蛇@一“智囊機構”的建議，曾被解讀為政策預期，立刻引發股市中地產股的暴跌，最終在相關部門的出面辟謠下才告一段落。

在此次會議上，山東省要求各市嚴格執行商品房預售許可制度，按照“一房一價、明碼標價”的要求，切實加強商品住房預售方案審核。預售報價過高、隨意調價且不接受房地產主管部門指導的商品住房項目，一律不得核發預售許可證書。要全面實行商品房預售資金監管制度，保證開發企業將預售資金用到相應的項目上，防止資金挪用和抽逃。自今年9月1日起，凡不實行預售資金監管的商品住房項目，暫不核發預售許可證書。

不過，中國國際經濟交流中心研究部副研究員馬慶斌卻認為，目前中國處于快速城鎮化進程，大面積推廣現房銷售，將會對整個市場產生一定的沖擊。此項制度可以試點，但是在現階段鼓勵大面積推廣的可能性不太大。據悉，山東在售的項目中有95%以上的項目都是期房。

除試點現房銷售外，山東省表示，有條件的城市可對首次購房者適度降低首付比例。對此，同策咨詢研究中心總監張宏偉對新金融記者表示，山東這種降低首套房貸款首付的“刺激剛需”政策，應該鼓勵。全國更多的城市應該制定‘差別化’的信貸政策，保護以自住剛性需求為主的購房者，為這些購房群體爭取更多的購房時間。