經濟觀察網 記者 李緣  8月16日，SOHO中國董事長潘石屹在香港業績會上宣布公司將由開發散售模式轉為持有收租。“告別散售模式，轉為持有收租后，資產價值可以得到提升，同時在資本市場上，NAV（資產凈值）折讓可以收窄。”當日下午5點，召開完中期業績記者會后的潘石屹欣然接受了本網記者的專訪要求。

SOHO中國的市值相比凈資產有60%的折讓，自稱不追求市值的潘石屹，對此折讓幅度也頗為不滿：“我們持有北京、上海最核心地段的優質資產，恒隆的物業在濟南、沈陽這些二線城市，但他們的NAV折讓只有20%。為什么呢？其實就是恒隆把商業故事和投資者說清楚了。我們一定要向他們學習，說明白就不打折了。”

為了讓外界理解，潘石屹嘗試了很多比喻來詮釋SOHO中國的轉型，簡言之，就是：“之前是把土地變成房子，以后要把房子變成生意。”

為什么選擇在今年轉型？潘石屹沒有正面回答，但列舉了轉型的三個原因：持有物業提升資產價值、盈利穩定收窄NAV折讓，以及轉售為租可減輕稅負。“之前散售模式時，我們的毛利率大約是50%，一半交了稅，一半自己留著。持有收租就不一樣了。”他說。

回報率方面，目前銷售項目的租金回報率為6%，但若自己持有，基于成本的租金回報率超過12%。在潘石屹看來，這是一個非常棒的生意。

17日，因投資者不滿上半年盈利降65%，SOHO中國股價一度跌去8%。潘石屹1點20分在微博上寫道：“股市有風險，投資需謹慎。哈哈！”顯然，他對轉型充滿信心。

做地產界的喬布斯

拋開轉型，說到產品，潘石屹發表了一番關于理想的演講。他表示產品是他和社會最直接、也是最終的關系，對建筑設計和質量的追求一直在他心里占重要地位，大于對利潤、對市值的追求。

“五年前我們的理想是做商業地產的蘋果公司，現在仍是。”潘石屹說，學習蘋果，就是學習他們獨辟蹊徑的前衛設計。“曾有媒體去采訪建筑設計師扎哈時問，建筑風格與周邊環境不協調怎么弄？扎哈回答說，‘周圍是一泡屎，難道我也要跟屎去協調嗎？’”潘石屹表示，相比很多地產商，他敢于付出代價去創新，去做全世界獨一無二的產品。

潘石屹指著采訪所在的香格里拉酒店的室內大理石圓柱頗有感觸地說，很多人和他表示，SOHO中國的產品外形特別，但進去后覺得不豪華，太平淡。“我們裝修沒有用大理石或者花崗巖，用色也很單一，都是白色，這些和他傳統的、大多數人認為美的東西發生抵觸。但其實我們為了把地板做成雙曲線，采用了還窯水磨石，它的價格是花崗巖的五倍。在我看來，簡約是一種力量，是一種美。”

除了產品，他對喬布斯的敬佩，還體現在企業家精神上。“有人和我說，別人做爛項目都能銷售出去，你又何必每個項目都請全世界最好的設計師精雕細琢呢？”他搖了搖頭，但臉上仍有招牌式的微笑，“如果一個企業家老琢磨股票，想著怎么賺錢，卻把產品忘了，這樣只會越做越臭。”

“特別愛好網絡”

潘石屹指自己“特別愛好網絡”，采訪間隙還要求記者給他一點時間刷微博，面帶得意地說：“我要看看劉強東給我回復了什么。他說要租我們寫字樓，我說給他提供擦皮鞋一樣的優質服務。”

除了微博，網絡帶給他的還有網上購房和網上投訴。“無論什么行業，都要和網絡很快的結合起來。”評論完京東宣戰的新聞后，他話鋒一轉，回到了SOHO中國。“我們未來要管理至少150萬平方米的項目，IT系統一定要有非常大的提升。未來物業、工程、維修等，全要網絡化，比如交物業費都在網上進行。”

和虛擬購物相對的是體驗消費。潘石屹強調，未來各種體驗中心是商業的大趨勢，比如咖啡廳，比如佳能體驗中心和蘋果體驗中心。“我們正在和體驗做得比較好的管理公司商議，簽了合同馬上告訴你們。”