經濟觀察報 記者 陳文雅 “40城市聯網是一片浮云。什么叫聯網？是物理聯網、系統聯網還是數據聯網？”

7月2日，一位對住房信息系統建設有多年研究的知情人士對記者表示：“從常理來講，老百姓當然覺得聯網之后就可以準確查詢到自己在這40個城市里有幾套房產了，而且要是某套房子聯網系統里都不能查到的話那就不能買賣了。”上述人士說，“聯網就是數據聯網，否則有何意義？你修了公路，不就是為了通車嗎？”

但現在被廣泛傳播的“逾40城市已經聯網”消息中所說的“聯網”，還遠未達到這樣的條件。6月30日是住建部部長姜偉新此前一再強調的40城市住房信息系統聯網的大限。直到7月到來，作為限購取消前提的40個城市聯網工作的進展，住建部尚未發布任何官方消息。而住建部副部長齊驥曾于去年10月27日召開的十一屆全國人大常委會第二十三次會議專題詢問會上提到的包括全部直轄市、省會城市、計劃單列市的40個城市名單，變成了“從已經完成聯網的40多個城市中選取上報”，名單不詳。

“連北京這樣的重點城市，目前也還沒有實現和住建部系統真正意義上的數據聯網。”一位來自北京相關部門的人士說。

至于聯網系統開始試運行的時間，也推遲到了“最快七八月份”。

“中國電信、中國聯通已經投資2個多億，在成都與北京建了南北兩個數據中心。所以的確有超過40個城市基本實現了物理聯網和系統聯網。問題在于，在這些宣布已經‘聯網’的城市中，有沒有實現完整、準確、實時的數據上傳？據了解，不少城市并未對下轄所有的郊區、縣市、經濟開發區進行完整的數據鏡像聯網，這種以主城區數據為主的聯網只是象征意義，實用價值有限。各地新建樓盤大多數不在主城區，有的甚至在遠郊，不將其一網打盡，如何體現公平、公正、公開？”這位人士說。

他表示，“沒有完整數據流的物理聯網、系統聯網只會是空架子，不可能實現住建部所設定的終極目標：為樓市調控——例如精確化‘限購’、房地產稅的征收——提供基礎信息，以取消行政色彩濃厚的限購式調控。”

艱難的數據庫

中國的房產登記業務，存在大量的歷史欠賬。從房改到商品房預銷售，從各省自發產權證到全國統一制證，再到物權法后的最新換發權證，從發證部門多個到統一歸口到房產交易中心，從央產、軍產、國有產等類別，從手工登記到計算機制證再到載入登記簿……在多年的變遷中，制度變化、發證部門變化、登記要求變化、登記方式變化，造成了發證機關不統一、證件版式不統一、產權屬性類別繁多等各種問題。

房產行業快速發展的過程中，落后的管理手段跟不上，又出現了突擊發證、發錯、發重等問題。“比如面積問題，當初房改時面積故意做小，現在又要求恢復。產權檔案不完整，其中涉及很多行政批條等不規范材料，你能夠讓人隨便查閱嗎？”上述人士說。

在如火如荼的城市建設運動中，有些房子早就找不到了，也不一定都能把這些變化記錄在案。他還估計，可能約有10％-15％的房屋未登記產權，相當于黑戶，“因為房產登記是依申請而登記的，在不轉讓、不貸款的前提下，手頭有沒有房產證對業主生活造成的影響不是迫切需要去解決的，不辦還不用交稅”。有些城市房屋實際已拆遷了，但房產登記信息與檔案還沒注銷，這更具風險，虛假交易，一房二證就有機可乘。

此外，由于各地建設系統近兩年的體制變化，房產管理模式地區差異相當大，“一會兒從國土分出來，一會兒并到建委，有的有房管局，有的只有一個處室，信息化建設難度極大。某市請了一家大公司來做集成，花了2000萬，采購了十幾個軟件，裝了兩年沒裝成，房管局又從土地局分設出來了，一切又得從頭來起。”他說。

至于一些城市原有的房產信息數據庫，一旦要實際應用，就無法通過系統自動獲取，“如領導想要城市住房空置率、房屋登記率、當年實際完成建筑面積、違章建筑分布、人均住房面積等數據，系統無法算出來，最后只能以‘科學預測’加‘人工智能’完成。”

在此之前，住建部采集各地相關統計數據都是采取部里設置標準數據庫模板，各地抽取數據上報的報表方式。“現在想聯網一鍋端，突然發現下面數據是五花八門，所以才在今年出臺了三個標準:《房地產市場信息技術規范》、《房地產登記技術規程》、《房地產市場基礎信息數據標準》。”上述人士說。

糧草問題

種種原因造成了住房信息系統數據整理工作的復雜和繁瑣程度，要將30年來的資料搞清楚，且錯一條都不行。

在全國多個城市開展住房信息系統建設業務的浙江奧維智能系統集成有限公司總經理李建明認為，要實現真正意義上的數據聯網，至少要花5年以上，投入大量的人力物力財力精力才行。

“理論上，只要有1%的數據問題，就不能聯網。否則一查出來，沒問題的成為有問題的，房主還不找你算賬？所以得一條條過，反復核查。”李建明說。

現在浙江奧維進行的紙質檔案電子化及數據整理建庫工作，一條數據要三個人同時處理，二錄一校，一天平均一人處理也就30卷（1卷=1套房產的所有錄入信息），“這部分成本5元一卷是至少的，加上掃描，一頁是0.2元，一套房產的檔案光商品房合同就有20頁，還有測繪報告、評估報告、身份證等，1卷一般是30頁，就是6元。這樣兩個加上就是11元，加上實物檔案清理、封皮等，至少需要20元/卷。如根據規范要求，再考慮要建立樓盤表與房地產地理信息系統，GIS建庫（不包括數據獲?。┑某杀緸?000元/平方公里，建樓盤表（包括分層分戶圖繪制，分戶測繪信息錄入）500元/幢，估算每戶成本約25元；樓盤表要與產權登記數據對接與關聯，費用在10元一戶左右；還有其他信息錄入成本，如查封、抵押等他項權利信息關聯?；旧蠜]80元一套房產下不來。否則不如不做，搞一堆垃圾數據更麻煩。”這還不包括硬件、網絡、軟件開發的費用。

上述數據由于各地勞動力成本不同略有出入，不過紙質檔案電子化部分的成本基本在10-20元/卷范圍內，平均15元/卷左右。在一些發達地區，成本會更貴，例如奧維三年前在深圳做的項目這部分成本是25元/卷。

假設一個縣級市需要錄入整理的紙質檔案是30萬卷左右，地級市70萬卷，省會城市300萬卷（如武漢280萬卷），這樣一來，如果要花1年時間，把一個縣級市的所有房產檔案信息進行整理建庫，需要近30人；一個地級市需要六七十人；一個省會城市需要近300人。

這僅僅是一個保守的估計。而全國有3000多個縣區，265個地級市，全國聯網需要動用多少人力可見一斑。

除了人力，還有資金問題也令他們感到頭痛。“招投標之后，房管局把首付款一付，之后的錢基本都由我們墊資在做。數據整理建庫項目至少要墊30%的錢。”

李建明表示，一個縣區級城市做住房信息系統要花500萬元，這只是保守估計。至于地級市、省會城市和直轄市的投入則更高，“以寧波為例，數據整理資金已達4000多萬，六區五縣總預算過億。”

在一些非發達地區縣市，讓房產局投幾百萬做這樣一個項目很不容易，比如東北某市做項目時，局長為此削去了自己的公車開支及辦公室裝修，為節省成本，保證質量，自己組織員工加班加點做。但有的地方就招投標，一些非專業公司低價進入，結果做出來的數據質量無法達到要求。

“現在房產信息化建設基本上是房產部門自籌資金解決，如果國家能通過稅收返還資助建設，事情就好辦了。一套房子動輒上百萬元，光交易契稅及規費好幾萬?，F在全國房價平均一平方4000元，用個0.02平方的錢搞信息化，也算是九牛一毛了吧？”李建明說，2007年啟動、為期三年的第二次全國土地調查工作，截至2009年11月底，國土部部長徐紹史透露的資金總投入將近150億，其中地方上投入了130億；而房屋建國以來只做過一次初始登記，其他的都是抽樣調查，“近十年是各地城市建設、房地產開發的高潮期，是不是有必要進行一次全國性的房屋普查登記？”