經濟觀察網 楊紅旭/文 近日，浙江大學不動產投資研究中心、清華大學媒介調查實驗室等聯合發布的《中國居住小康指數》報告顯示：40個調查城市中，住房擁有率中位數的拉薩和銀川分別為78.6%和78.3%，長沙以90.1%排名第一，北上廣深四個一線城市排名最后四位。報告調查結果還顯示，有21.4%的受訪者表示沒有買房，65.4%的受訪者擁有一套住房，10.9%的受訪者擁有兩套住房，2.0%的受訪者擁有三套住房，0.3%的受訪者擁有四套住房。

如何看待這些數據？首先，這是抽樣調查，據稱有效問卷為10308份。這就意味著，這些數據具有一定的代表性，但靠譜率的高低與樣本數量、樣本選擇、問題設計、調查人員等有關，不可能全面而精準的反映現實情況，只有政府才有可能擁有全部相關數據。但當前各地住房信息尚未聯網，政府也掌握多個城市或全國的情況。值得關注的是，住建部正在推進40個城市住房信息聯網，原計劃6月底之前完成。

其次，關于概念。這份報告中稱“住房擁有率”，僅按其調查方式，筆者認為應該指代住房自有率，也即一個人正居住的房屋是否屬于私有。另外還有一個相似概念：住房私有率——是指在所有存量住房中，屬于私有的比重，是與公房相對應的一個概念。顯而易見，全國住房自有率應低于私有率，因為部分流動人口在老家有房，但卻在工作城市租房。此報告中住房自有率的中位數是78%多，基本能反映實情。

不知為何，我國的統計局口徑中的住房自有率，實際上是指代私有率。不妨先看幾組具有官方背景的數據。2008年，建設部副部長齊冀在一次新聞發布會上表示，中國城市住房私有率在全世界不是第一也是第二。聯合國人居署、國家住建部和上海市共同發布的《中國城市狀況報告2010-2011》中提到：2008年我國城鎮居民自有住房擁有率達87.8%。國家統計局住戶調查辦公室公布的報告提到：2010年底城鎮居民家庭自有住房率為89.3%。

再次，我國住房自有率遠高于世界平均水平。與上述統計局數據非常接近，前段時間西南財經大學和中國人民銀行共同發布的《中國家庭金融調查報告》顯示，中國自有住房擁有率高達89.68%，遠超世界60%左右的水平（美國為65%，英國為70%，日本為60%）。其實，西歐國家普遍較低，比如北歐國家、德國等一般不超過50%。然而，這并不說明我國居民居住水平就一定高于歐美。造成這種反差的原因是：一，國人素有購買土地房屋的傳統；二，我國住房租賃市場秩序較亂，房客利益不能得到有效維護；三，過去十年我國房價飆升，投資投機者眾。而歐美則無此三個因素，況且工作流動性更強，租房比購房更方便。

另外，我國住房私有率雖高，但房屋質量較差。國家統計局住戶調查辦公室公布的報告顯示：至2010年底，城鎮居民家庭自有住房率為89.3%，其中11.2%的城鎮居民家庭擁有原有私房，40.1%的家庭擁有房改私房，38.0%的家庭擁有商品房。也就是說，占比最高的是房改房，也即原來的老公房，由居民低價認購，這類房屋破舊、功能不全、面積小，居住舒適度非常低，未來幾十年多為舊改和拆遷對象。擁有單棟住宅、四居室、三居室的城鎮居民家庭比例分別為4.5%、4.3%和32.7%。而美國是以獨棟為主的，單套住房面積多在180平米以上。所以，歐美國家很多租房住的家庭，其居住舒適度也遠超我國。

最后，關于一線城市住房自有率排名靠后。如果說是住房私有率，則全國各地基本相似，不會存在懸殊。但涉及自有率，則一線城市中外來人口較多，所占比重遠高于二三線城市。而這些外來人口中的相當部分，沒有能力在一線城市購房，也許他們中的部分人在內地城市有房子，但并不包含在一線城市的住房住有率統計中。

不過，這從一個則面也反映出，一線城市房價較高，影響了外來常住人口的居住水平。也正由于此，一線城市政府應更加注重發展住房租賃市場，同時也應逐步將外來人口納入到住房保障范疇，尤其是在公租房領域。

作者系上海易居房地產研究院副院長