經濟觀察報 記者 周亞霖 萬科國際化正在小步前行。

據知情人士稱，一些敏感的美國投資者找到王石，希望和萬科合作。

5月，萬科擬將收購香港的一家以商業地產經營為主的公司。其董秘譚華杰對媒體表示，此次收購的主要目的是進行國際化嘗試，國際化是萬科需要思考的長期發展方向之一，未來或將借助此次股權收購進軍海外市場。

早在2010年，王石就對周邊人透露萬科打算到海外發展的想法。接近王石的人士告訴記者：王石對金磚國家的房地產開發和發展中國家的房地產開發很有興趣。

業內人士認為，萬科已經做好了國際化的準備。

南聯的意義

萬科5月14日晚間發布的公告稱，其全資子公司萬科置業（香港）有限公司（以下簡稱“萬科置業”）于2012年5月13日與永泰地產有限公司達成協議，在南聯地產控股有限公司進行公司重組后，萬科置業將通過其全資子公司以約10.79億港元向永泰地產收購重組后的南聯地產191935845股股份，占重組后的南聯地產已發行股份總數的約73.91%。

申銀萬國認為：“萬科收購的標的為經永泰地產（0369.HK）重組后的南聯地產，由于重組前南聯地產一直都為永泰地產控股（控股比例73.91%），同時其凈資產占到永泰地產的64.6%，為永泰地產主要資產，重組成功概率大。重組后，南聯地產的資產為位于香港新界葵涌區的麗晶中心部分物業，評估價港元11.29 億元，意味著重組后每股凈資產為4.35 港元，萬科的收購價為5.62 港元/股，P/B 僅為1.3倍，作價合理。南聯地產短期看是公司國際化和商業地產運營的嘗試，中期看是公司重要融資平臺。收購南聯地產是萬科做出國際化嘗試的第一步，短期看萬科將通過它熟悉海外房地產開發、商業管理的運作經驗，以進一步深化海外房地產開發和內地的商業地產運營。”

王石的游學

了解萬科的人士指出：萬科一直就有國際化的夢想，股市上A+B的模式就說明其一直希望在國際資本市場建立通路。王石去美國游學，不僅僅是為了個人夢想，也是為萬科在他退休前能走到哪一步的戰略充電和思考。

據成全機構董事長全忠透露，他在美國曾經和王石有過一次長談。談話的內容涉及了王石為什么要去美國。王石認為韓國和日本在奧運之后，都有了國際級企業，但中國現在還少有國際企業和國際品牌。王石認為主要原因是中國的企業缺乏與國際接軌的價值觀，他希望去美國重點學習這些東西，萬科的目標就是成為國際品牌。

時間點

業內人士還認為，萬科在此時試水海外化，和當下的調控多少有些關系。

據觀點地產稱，瑞信認為近日多只內房股相繼開拓海外市場，反映業內認為內地樓市光輝不再，將繼續看淡內地房地產行業。瑞信指出，在深圳掛牌的龍頭企業萬科也擬入主南聯地產，變相借殼上市；早前碧桂園亦宣布進軍馬來西亞房地產市場；月初，同樣在深圳上市的招商地產借殼東力集團，這些動作均顯示了個別發展商認為，內房長遠發展前景變得暗淡。

和國際資本一貫喜歡唱空中國樓市的態度不同，全忠則表現得樂觀一些：房地產經過二十多年的超強度開發，在某種意義上講，有一點產能過剩的意味。萬科作為住宅開發的世界第一，如果提及海外發展，那萬科是最有資格來做這件事情的。

去年，萬通就選擇在新北市淡水小坪頂山區開發樓盤，營銷的重點客源基本是大陸的富?？腿?，去年12月，碧桂園與馬來西亞一房地產公司設立了合營公司，以開發馬來西亞的地產項目，碧桂園在馬來西亞的第二個項目也已簽約確定。碧桂園的項目還出現在上海的房展會上，也是向國內攬客。如果萬科選擇和海外公司合作，其品牌號召力和中國市場可能就成為這些海外公司最看重的東西。

融資平臺

萬科的全球化中必然有最重要的一環就是資本的全球化，這和當下黯淡的市況也有緊密關系。

申銀萬國指出：萬科收購南聯，不排除萬科通過做大做強這一海外子公司，使其成為重要的融資平臺，以應對國內較高的融資成本。

正略鈞策合伙人郝炬認為，萬科的發展速度和其融資支持力度的關聯度很高。2009年以來，國內股市融資空間小了很多，而香港這個融資平臺就顯得更加重要。如果談及萬科的全球化，郝炬認為：萬科是以高周轉的住宅開發為主的公司，如果去房地產市場特別發達的國家譬如美國做開發就意義不大，而通過收購上市公司，進入香港和東南亞市場，可能是一種路徑。不過，他認為，收購南聯，融資平臺的意義更大。熟悉萬科的人士稱，萬科進入美國開發，更多是品牌意義，但進入發展中國家，就有很多優勢，譬如綜合的技術門檻等。

值得注意的是，萬科在國內融資的成本已經越來越高。

根據萬科的年報，其2010年1月26日、2月8日兩筆10億元的信托借款的利率均為5.85%，而到當年9月28日一筆10億元的信托借款時，利率已經大幅飆升至10.2%。2011年5月20日一筆10億元的信托借款利率進一步上升至11.6%。

與此同時，Wind統計數據顯示，截至2011年末，滬深兩市32家房地產企業負債總額4818.4億元人民幣，其中萬科一家負債總額達2283.76億元，占上述32家房企負債總額的47%，其資產負債率也由此前的74.69%上升至77.10%。

（本報記者廖杰華對本文亦有重要貢獻）