經濟觀察報 記者 鄔瓊 劉真真 碧桂園總裁莫斌在2月28日的業績發布會上表示，2012年，碧桂園的銷售目標將與2011年持平。但花旗銀行認為碧桂園的目標過于樂觀。

同日花旗銀行維持對碧桂園的沽售評級，并將其目標價下調4.6%至2.88港元?；ㄆ煦y行認為，碧桂園今年以來的合同銷售僅為24億元人民幣，因此碧桂園維持與2011年持平的430億元的銷售目標過于樂觀。

面對2012年大多數房地產上市公司維持合同銷售目標的舉措，資本市場似乎并不認賬，大多數國際投行對2012年的國內房地產市場表現較上市公司的高管們要悲觀得多。
    

激進與保守

早在2月16日，瑞銀已將碧桂園的評級由買入降為中性。瑞銀稱，碧桂園2011年銷售31%的增長達標，但因高基數效應，2012年實現增長具有一定挑戰。當時，碧桂園并未發布年報，但瑞銀稱，碧桂園2011年推盤達到16個，預計2012年推盤數量將會減少，因此難以達到2011年的增長幅度。

高盛對碧桂園的預測則相對明了，其預測碧桂園2012年全年銷售降2%，至420億元，并將碧桂園的評級由買入降至中性。

渣打對碧桂園的預測最為悲觀，原因是碧桂園產品結構與保障房趨同。渣打方面稱，2011年碧桂園策略良好，但2012年隨著國內保障房的相繼落成，碧桂園產品在定價及地理位置上將遭遇挑戰。

瑞銀的預測基本與2月28日莫斌在業績發布會上的表態相吻合，莫斌當日表示，碧桂園全年新開盤數量將削減至11個。

但碧桂園并不如投行一般認為2012年430億的銷售目標過于激進。他們認為，今年以來的銷售僅為24億元的原因為1月份正值春節，為銷售淡季，推盤規模不大，因此這一銷售金額并不能夠反映出全年銷售水平，碧桂園新項目將在二季度之后陸續推向市場。

“我們始終認為中國房地產，包括中央政府出臺這么多政策，最終的目的還是想保持房地產行業健康的發展水平?；谶@一點，我們對于房地產行業還是充滿信心。今年新推11個新盤，這是一個基本的標準要求，比去年的貨量會有所減少，但是我們有自己進可攻退可守的開發策略。”莫斌表示，將在保證業績的基礎上，視市場及政策變化來調整定價、產品結構并進行貨量控制，以完成指標。

“今年對市場的調研和產品的定位以及價格和銷售的策略會更加審慎。”莫斌認為，在保證開盤后短期內去化率達到60%的情況下，碧桂園可以完成銷售目標。“如果市場行情可觀，那么我們可能會推出更多的新盤，也包括老盤的新推。”

此外，在規?？刂粕?，2012年碧桂園仍維持以廣東為主的策略，新推項目廣東占比高達60%，莫斌認為，在非常時期，廣東區域的項目占比高有利于集團對區域公司進行控制，但著眼于未來，碧桂園仍會將廣東省內及省外的項目調整至平衡狀態。
    

現金為王

與以往年初發債不同，2012年年初碧桂園選擇的融資策略是配股。

2月28日，碧桂園首席財務官伍綺琴表示，會依據資本市場情況而定是否選擇發債，“即使2011年的銀行放貸比較嚴，但碧桂園新增的貸款仍有106億，還貸也有60億，即凈增長的現金流也有差不多40億，所以現金流在日常運作上是保持平衡的。”

但3月1日，碧桂園公告顯示，選擇配股融資21.4億港元。此次著手配股股份源自于大股東楊惠妍，配股價為3.23港元。

楊惠妍目前在碧桂園的持股比例為59.83%，配股將以楊惠妍向第三方出售手中部分股權后，碧桂園再行發行等同出售數目的新股給楊惠妍。按配股價格，此次楊惠妍出售股份的規模將達到6.77億股，完成新股發行之后，楊惠妍在碧桂園的持股比例將降至57.5%。

碧桂園此次配售股份的融資款項將用于資本開支及一般企業用途。
碧桂園公布截至2011年12月30日的負債率為63.3%，相較2010年同期48%的負債率增長15%。

伍綺琴稱負債率提升的主要原因是碧桂園2011年買地支出增加。

“最大的負債來源是去年買了98億的地。通常買地是先付款一半，而我們想盡快拿到地去開發，因此付款時間比約定時間早，所以到2011年末，整個集團欠的土地款是27億。” 伍綺琴表示。

與2011年積極的拿地策略不同，2月28日，莫斌表示，2012年碧桂園的土地儲備會更加謹慎。

“買地會有專項的資金安排，鑒于今年房地產市場政策情況我們會比較審慎。”莫斌表示，2012年碧桂園的基本策略將是現金為王。