《快公司》記者李葉/文  

這是一家商業地產的運營商，這是一匹低調行走的黑馬。

12月1日，北京的天氣漸入冷冬。在位于北京市東三環的南銀大廈，記者見到了滿腹激情的漢博投資管理公司副總裁李亞明。這一天，他剛剛在武漢結束新地產項目的調研，飛抵北京。雖然略顯幾分疲憊，但說起公司的運營，作為漢博每一次重大項目的親歷者，李亞明突然興奮起來，“一天一夜都講不完！”

不只是改名

2011年，漢博改名了，全稱不再是“漢博顧問公司”，而是叫“漢博投資管理公司”。這對于漢博而言，是一件大事。李亞明說，這不僅是改名，而是更上一層樓。

漢博成立于2005年，彼時，地產界已頗有作為的朱友軍也深深被商業地產的市場所吸引，并于當年3月創建了漢博顧問，致力于商業地產的服務。公司剛一創立，便可為順風順水，迅速成為中糧集團、保利集團、遠洋地產、綠城地產、TESCO置業、聯想控股、陽光新業、杭州地鐵等國內知名開發企業的合作伙伴。

不過，公司成立之初，更多致力于咨詢、顧問的工作。“改了名字就不一樣了，很多不能做的事情，我們現在可以做了。”李亞明對于公司改名的緣由向記者解釋，“我們現在不想單單只是做做規劃、賣賣報告，我們已經開始在行業內謀求創新的道路。改名以后，一個最大的改變就是，我們可以在不參與開發的情況下，參與投資和運營。簡單說，我們開始承擔風險，責任更重了。”

截止2011年7月，漢博服務過的商業地產項目超過80個，商業總體量超過1000萬平米，涵蓋了城市綜合體、購物中心、專業市場、特色商業街、旅游休閑度假項目等多種商業地產型態。即便如此，對于行外人而言，漢博的名字或許依然不夠響亮，至少不是耳熟能詳。不過，說起漢博所參與的項目卻會讓人有“恍然大悟”之感。

北京中糧西單大悅城、昆明南亞風情·第壹城、北京首地大峽谷、北京遠洋萬和城、綠城溫州鹿城廣場、重慶大融城、合肥之心城、成都新業廣場、云南昆明中心、湖州愛山廣場等知名商業項目，都是出自漢博之手。 

在記者交流的過程中，作為公司的副總裁，李亞明對于脫口而出的這些項目、品牌，顯得比較淡然，并沒有應有的“得意”?；蛟S這就是漢博的低調之處。

運營的“秘密”

商業地產的運營商到底在做些什么？漢博又是怎么給商業地產項目運營的？這幾乎是擺在所有讀者面前的疑問。“我都快要給你講商業機密了，”面對記者的追問，李亞明如此打趣。

公司提供的資料顯示，對于商業地產項目而言，漢博要做的是投資研究、市場調查與定位、商業規劃與建筑設計、商業招商、商業運營管理和資產管理；而對于品牌商家而言，漢博要擔負的責任是市場研究、營銷策略、品牌推廣、渠道建設、店面拓展和物業買賣。

而在與李亞明的對話過程中，記者也了解到漢博這個中間人的“重大責任”。“接觸一個項目，首先我們會與開發商討論地塊的價值，分析地塊的業態組合，討論預期的盈利模式。”如果一切都談攏了，這只是合作的第一步。

“之后，我們會進行扎實、有效的前期調研。前期的工作量非常大，團隊需要實地考察城市、區域、方圓3-5公里，調查人口、收入、消費習慣等，從而計算坪效，核算項目商業面積的合理規模。”而這些工作雖然冗繁，但是后期工作的基礎。

“接下來，我們會告訴地產商這塊地是做百貨還是做MALL，超市開在地上還是地下，設不設立電影院，開在幾層；餐飲開在幾層；招哪類的商家，是招LV還是招zara；怎樣進行品牌組合等等諸多事項。這也是功能定位的必要準備工作。”

而這些工作終結以后，依然沒有結束。“定位工作確定之后，漢博也會根據開發企業的需求，介入規劃、招商和后期運營工作。既要給甲方帶來投資回報，又要滿足消費者的消費需求，整個過程要全程參與。”李亞明說。

如果您生活在北京，如果您是年輕潮人，那您一定去逛過西單大悅城，一定曾經坐過“亞洲第一飛天梯”。這便是漢博的“力作”之一。“大悅城內的設計、商家的引進、甚至飛天梯都是有一定講究的，這便是我們漢博能夠做到的。我們規劃團隊、招商團隊和運營管理團隊就是我們的獨門利器。”李亞明告訴記者。

掀開漢博神秘面紗后，發現它的成功并不似行業傳說中那樣不可解讀，而正是最簡單的一步一步腳踏實地穩扎穩打前進。而這些工作，漢博當然付出了超于常人的努力。

李亞明說：“而上述所講的這種考量辦法只是漢博所運用的其中一種，在接到一個項目之后，漢博的團隊會分成幾組，拿出七八種以上的計算方法對項目平效進行綜合考量，從而做出最佳決策。”

不愿公開的業績

即便說得天花亂墜，沒有業績一切都是“紙上談兵”。業績對于所有公司而言都是關鍵所在。

當記者談及對于具體的盈利情況時，“還是低調點吧。”在記者的幾番追問下，李亞明依然沒有明確告訴記者。沉默片刻，而后他點燃一根煙，略顯“為難”的說：“我只能告訴你，今年以來，單單是研策和規劃這塊業務已經有了幾千萬的收入；規劃的服務周期大概是半年到10個月，一個月25萬。”

除上述收入以外，李亞明還告訴記者，漢博運營一個MALL大約為每年600萬；為一家10萬平米的MALL招商收入為2000萬。而漢博今年一共接手30多個項目。“至于到底能夠收入多少，盈利多少，你自己猜吧，不太希望惹得同行過分關注，還是別太張揚了。”李亞明笑了笑。

雖然只能對漢博的大概收入有個估算，但根據記者的了解，在商業地產的投資顧問行業內，2000-3000萬的收入就是一個‘坎兒’，漢博目前的收入已經超越了行業其他公司。“我只能說，漢博在行業內能做到領先，當你們都做咨詢報告時，漢博已經向上游轉型了，漢博就是要適時求變。”

即便已經領先，但漢博卻不是一個驕傲者。李亞明坦誠向記者告知公司在發展中遇到的難題：“公司現在也存在一些發展的瓶頸，壓力主要來自兩方面，一方面是，商業地產開發知識普及還遠遠不夠，很多地產商的開發理念、投資回報要求及商業知識的匱乏也會限制服務商的發揮；另一方面壓力來自公司管理，由于國內商業地產起步較晚，復合型人才現在進入千金難求的局面，目前市場上項目開發數量的快速增長與人才梯隊培養嚴重脫節。”

西方的管理者說過：企業分三種，一種是游戲規則的制定者，一種是游戲規則的追隨者，一種是游戲規則的破壞者。李亞明認為這不僅適用于任何企業，也適用于任何人和事。

且不論漢博是那一種，對于充滿爭議的商業地產而言，投資運營管理市場也是一個難以看清又充滿誘惑的局。不管今后如何，漢博當下已然做到了王侯之位。