經濟觀察報 記者 宋堯 9月初，廣東增城，幾個塔吊矗立在圍欄中，圍欄內約300畝土地屬于和記黃埔。

工地上除幾個看守人員外，見不到一個工人。建材堆積在空曠的工地上，沒有施工的跡象。但在6月底，這幅土地已經宣布開工，和黃獲得這幅土地的時間，則更是可以追溯到6年前。

據1999年頒布實施的《閑置土地處置辦法》，自土地出讓合同生效之日起“滿1年未動工開發建設的”，即可被認定為土地閑置，依法要追繳罰款、收取增值地價甚至收回土地。

然而，和黃增城項目卻安然“沉睡”6年。期間，震驚中央的增城土地詐騙案、“地塊移交不力”的地方政府和“不肯搬走”的釘子戶，先后成為和黃“合理、合法閑置土地”的理由。

合理“囤地”

一開始，和黃似乎是受害者。

介入增城項目的時間最早可以追溯到2005年9月21日，和黃與增城市國土資源和房屋管理局簽訂國有土地使用權轉讓合同。在當年的香港上市公司年報中，“增城項目”首度出現在“內地發展中物業列表”一欄，總樓面面積被確認為“13669千平方尺”（約合151.88萬平方米），預計完工時間是“2018年”。

不過這幅土地從一開始便存在問題。據本報記者獲得的內部材料以及現有的公開報道，和黃增城項目所涉及土地一共3049畝。和黃獲得此項目，增城當地一位叫梁培堃的商人出力不少。

超過3000畝的土地，如果全靠從當地農民手中征地獲得的話，必須通過國務院的審批，然而和黃當時在增城市便完成了全部的審批程序，捷徑則是——回收“閑置土地”。

通過偽造合法手續的方式，這幅3000畝屬于當地荔城街的集體土地，被包裝成閑置逾期的建設用地，由當地國土局以1.26億元收回，再以3.2億元賣給和黃。

但2006年，當地農民因不滿征地補償費用過低，一紙舉報信寄到審計署駐廣州特派辦，由此揭開增城土地騙局。由于該案涉及金額過億，審計署曾以“審計要情”上報國務院，并獲高層批示。

隨后，公檢法部門介入案件調查。梁培堃最終獲有期徒刑20年，沒收個人全部財產。同時受刑的，還包括9名收受賄賂的增城市政府工作人員。

和黃怎么辦？增城項目還要繼續嗎？

本報記者獲取的和記黃埔內部信函顯示，就增城項目去留問題，和黃公司內部曾與當地政府做過多次秘密磋商。

這3049畝土地并非全部有問題。在2007年一封由和黃廣州公司向香港總部董事總經理周偉淦和副董事總經理徐建東發送的書面匯報稱，“據初步統計，增城市荔城街三聯地塊3049畝范圍內，已經核實確認具備合法出讓條件的土地約670畝，另約474畝仍在調查核實中，余下近2000畝的土地已確認為沒有用地指標的農用地”。

這份郵件中建議，出于對和黃廣州公司的“長遠、持續發展及維護公司形象”的考慮，應繼續保留開發增城項目，并盡量采取“拖延”策略，“低調、分期、逐步理順該地塊內的用地問題”。

“拖”字訣還能解決和黃增城項目的另一個難題——與宏觀政策相沖突的項目規劃。按照最初的計劃，和黃增城項目計劃開發成低密度住宅產品。在2007年前后，正當“國六條”房地產調控新政狠抓落實之際，核心內容中的一條便是要求在新建的住宅項目中，90平方米小戶型的比例至少要占70%（業界俗稱“90/70”政策）。

和黃增城項目，恰恰受制于此。在風口浪尖上，短期內要求地方政府配合，突破“國六條”小戶型比例的限制，也“絕非易事”。因此，廣東公司的建議是“盡量推遲項目的開發時間，以爭取政策的寬松、變動帶來的利好機會”。

信函還透露，就上述推遲開發引致的土地閑置問題，廣州公司已與增城市國土局初步溝通，后者“表示會待調查事件明晰后，重新界定地塊移交及計算土地閑置的確定時間，并以書面形式予以確認”。

據此，和黃可以將在2005年便已獲得的土地的出讓時間“重新界定”到2007年，和黃廣東公司對此的判斷是“最多可合理爭取到兩年的延遲開發時間，即2009年2月”。

記者拜訪增城市國土資源和房屋管理局，希望了解“重新界定”之后的土地出讓時間，但沒有獲得答復。

缺失的兩年

不過，最后獲得的延遲開發時間，顯然遠遠超過了和黃廣州公司在2007年時的預期。

直到2011年6月23日，“沉睡”6年之久的和黃增城項目高調“奠基”。增城市市委常委、組織部部長冼銀崧和副市長鄔衛東出席了當天的奠基儀式。工地縣城的工程概況牌顯示開工時間為6月10日，占地面積為206290平方米（約合309畝）。

原開發低密度住宅的規劃也再無障礙。工程概況牌顯示：該幅地塊建筑面積僅為119528.5平方米，折算的項目容積率僅為0.58。盡管號稱要建三層的低密度住宅，但如此低的容積率甚至可以直接開發獨棟別墅了。在國內，甚至容積率高達1的一些房地產項目，最終也被開發成聯排、疊拼等類別墅產品。

最初的3049畝土地，和黃到底獲得了多少，依舊存疑。記者查閱和黃2005年至2010年的年報發現，“增城項目”的信息披露幾乎每年一變：被確認的樓面面積從151.88萬平方米到40.24萬平方米不等；預計完成時間從最遠2019年到最近2012年。

記者致電和記黃埔了解情況，截至發稿前尚未獲得答復，增城市國土資源和房屋管理局也拒絕提供相關信息。

當地的村民稱，和黃增城項目目前開工的部分，是“土地沒有問題的那部分”。余下的地塊目前仍在和一些“釘子戶”洽談補償事宜。

9月7日的工地現場，和黃奠基的項目仍在一片建筑圍擋之中，繪制在圍擋外墻上的“工程概況牌”顯示，項目的施工單位是裕達建工集團有限公司，“開工日期”2011年6月10日，“竣工日期”則空白未填。

假如按照和黃內部信函中計劃的那樣，其延遲開發時間最多可至2009年2月。那么，在2009年2月至2011年6月開工這兩年多的時間內發生了什么呢？和記黃埔集團及增城市國土房管局相關人士均未向記者作出答復。

廣州市某房地產代理顧問公司高管告訴記者，按照業內此前“慣例”，規避閑置土地認定其實有多種方式。比較理想的就是“片區修規”，簡單地講就是對所在城市區域規劃進行修改。

“因為要重新談用地條件，因此一般修一次起碼要1-2年時間，這段時間是不計入閑置土地認定的。”這位高管表示，“雖然片區修規是政府主導的，但開發商在其中也有操作空間。而且，和政府關系比較好的企業，一般也不會列入閑置土地名單。”

在增城市“十二五”的工作重點中有明確一條：“加快推進和記黃埔等周邊房地產項目……建設優質宜居商住區”。

和黃增城項目贏得了與時間、政策的賽跑。

收緊的政策

和黃是進入大陸最早的香港地產公司之一，查閱和黃公司年報不難發現，項目開發周期在10年以上的不在少數。

和黃位于廣州荔灣黃沙大道的逸翠灣項目拿地時間是2002年10月，比增城項目還要早。但在過去的9年時間里，該項目的平均開發速度是“每年建設約200套房子”。

和黃在上海已售完的御翠豪庭項目，2002年通過協議方式獲得，折合樓面地價約為2497元/平方米獲得土地，2007年才首次開盤，售價36000元/平方米；2009最后一次開盤時，報價70000元/平方米。

在上市公司業績說明會上，媒體提出和黃北京十三陵項目自2005年以來鮮有進展，李嘉誠表示：十三陵項目問題不在和黃，而在當地政府沒辦法及時交地。

幾乎每一次為“囤地”辯護時，和黃總能把責任推到地方政府身上，而且后者從來都不予反駁。正如李嘉誠所言，至今“內地未有一個政府部門正式發函”。

然而，自2010年以來，和黃開始被內地政府點名批評。多次土地閑置通報，和黃在列。