經濟觀察網 記者 趙娟本月，兩只創新型QDII——投資海外REITS即房地產信托憑證的QDII基金已經獲批發行，分別為諾安收益不動產基金及鵬華美國房地產證券投資基金。

這兩只基金均以主動管理形式投資海外REITS，不同點是，諾安收益不動產基金投資范圍相對廣泛，主要投資于美國、澳大利亞、英國、法國等發達國家和地區，鵬華美國房地產基金則專注于美國和加拿大的REITS市場。

風險收益介于債券、股票間

對于國內投資者而言，REITS本身即為新鮮事物。

國內的房地產信托通常指信托公司募集的房地產開發融資產品，不過，海外REITS則主要從事不動產的物業管理和后期運營。

具體而言，REITs涵蓋了住宅地產和商業地產的各個領域，包括寫字樓、工業廠房、購物中心和百貨商場、住宅和酒店式公寓、酒店及度假中心、倉儲、養老院、健康醫療設施等等。

上述兩只QDII基金主要投資于海外上市交易的權益類REITs，按照通俗理解，這些REITS更類似股票或者上市交易型基金。在美國上市交易的REITs均在美國三大交易所掛牌，標普500指數中有14只成分股是REITs，而目前美國房地產行業上市公司的絕大部分證券都是REITs。

諾安基金不動產基金擬任基金經理朱富林介紹，REITS的收益主要來自于兩個方面，一是其本身的增值，二是租金收益，而作為REITS基金投資人其收益也來自于兩個，一是REITS的分紅，二是REITS二級市場價格上漲帶來的基金本身的升值。

朱富林稱，由于海外REITS的租金期限通常較長，經營較穩定，同時分紅率高達90%，因此，如果粗略在資產類別中進行比較，REITS的風險低于股票，但同時由于上市交易且具有一定波動，其風險高于債券，但從收益的角度看，長期看其收益又高于債券。

鵬華基金國際業務部負責人也表示， REITs的風險收益特征介于債券與股票之間，不過REITs的價格會隨著房地產市場價格起伏而波動，波動幅度某一階段可能高于股票市場的價格波動水平。

他認為，REITs是可考慮的抵抗通脹的投資品種之一，在全球通脹環境下，REITs持有的商業地產本身增值，租金水平隨著通脹水平也會定期調高，而REITS必須根據當地法規要求進行定期的、高比例的分紅，對于投資者而言，力爭投資收益具有法規層面的制度支持，可考慮長期持有。

有統計，海外機構投資者的資產配置中，約有15%配置于REITS。

過去35年，美國房地產協會發的富時美國權益性REITs指數的年化收益率為13.98%，超過了同期美國標普500指數的11.17%。

不過，在2008年富時美國權益型REIT指數的收益率為-37.36% ，MSCI美國REIT指數收益率為-37.73%，標準普爾指數收益率為-37.00%，表現差距并不明顯。但在2009-2010年反彈過程中， 美國權益型REIT指數的收益率28.30%，MSCI美國REIT指數收益率為27.93%，標準普爾指數收益率為26.47%。

REITS周期性各不同

海外REITS包括多種類型，創新模式一直在持續發展中，從80年代的兒童保育中心，90年代的汽車服務中心，2000年時的電影院到最近5年前的健身中心，REITs投資范圍越來越廣，去年還擴展到葡萄種植園。

鵬華基金國際業務部負責人介紹，每個房地產子行業的租約期限與盈利模式不一樣，不同子行業REITs的分紅政策各有差異，REITs的股息分紅是由多種因素來決定，例如：資產類別、租約期限、出租率、現金流、公司的成長空間等。

一般而言，物業租約期限越長，公司的股息分紅就越穩定，股息收入占總回報率的比例就越高。例如醫療REITs，其平均租約期限為10-15年，長期穩定的現金流為股東提供了較高的分紅收益； 醫療REITs 1994-2010的年化總收益率為13.2%，其中8.4%來自于股息分紅， 4.8%來自于股價增值。

但與其相比較，自助式倉庫REITs， 其租約期限通常為3到6個月, 分紅政策因此會相對保守，但是公司可以通過收購其他物業或開發房地產來實現資產增值；自助式倉庫REITs 1994-2010的年化總收益率約為15.0%，但只有5.5%來自于分紅，9.5%來自于股價增值，也因此，REITs的財富效應不僅僅體現于較高的分紅收益，REITs公司管理層可以通過對資產的管理，資產規模的擴張以及房地產開發等來實現資產增值。

在經濟周期的不同階段，不同REITS也會有不同表現。

例如，醫療REITs由于其租客所處行業的抗周期性，在金融危機中體現出了良好的抗跌性；林場REITs主要業務包括生產木材、木制建筑材料、纖維素纖維（造紙用）、以及房地產開發與建造，由于市場對木材的需求相對而言受經濟周期的影響較小，木材REITs也擁有一定的抗周期防御性；而酒店REITs通常經營處于競爭壁壘高市場的高檔品牌酒店和精品酒店，客戶群為高端消費者和商旅人士，再如自助倉儲REITS通過提供倉儲空間收取租金，需要通過提高租金、增加使用率（降低空置率）以及其他附加增值服務創造效益，其順周期性都相對較強。

縱觀全球REITs市場，共有RETIs多達600只，不同的國家和地區對REITs的定義和界定各不相同。從覆蓋范圍來看，美國REITs市場占全球REITs市場約40%，根據美國房地產信托協會（NAREIT）公布的數據，截至2011年1月底，美國上市REITs共有153家，總市值為3890億美元。

鵬華基金表示，美國REITs市場將是鵬華基金該系列產品線布局的起點。

諾安基金擬任基金經理朱富林則強調，每個國家都有自己的經濟周期，不動產周期、利潤周期各不相同，再加上人民幣升值較為確定，因此考慮進行全球配置，在不同經濟周期選擇不同強周期、弱周期的REITS品種進行主動投資。他認為，全球經濟在將來幾年都將較為動蕩，因此從投資中會加大一些弱周期REITS品種的配置。

附：海外商業REITS的代表性企業：

西蒙地產集團（Simon Property Group）

總部位于印第安納波利斯，是美國最大的上市房地產企業，在北美、歐洲和亞洲共擁有393處物業，可租面積達到2434萬平方米，也覆蓋諸多國家，包括美國、波多黎各、法國、意大利、波蘭、日本、韓國、墨西哥和中國。

西蒙以零售地產見長，公司的戰略一直是通過兼并和收購來維持增長。從1993年上市至今，西蒙借助資本市場的力量已經完成了超過250億美元的物業并購。擁有的地標性地產包括紐約最大的品牌直銷購物中心——伍德伯里直銷購物中心（Woodbury Common Premium Outlets）、長島的羅斯福購物中心、阿靈頓的時尚中心、東京的Gotemba直銷購物中心和大阪的Rinku直銷購物中心。

西蒙在發展業務過程中，創建了Simon Brand Ventures（SBV），針對客戶和商家提供專門的業務服務，包括統一回收垃圾、清理過道等，這些特殊的服務使得商家充分體驗到西蒙地產的附加價值，也為客戶提供了極大的便利，促進了購物廣場的繁榮；同時SBV還提出多種方法來獎勵顧客，培養顧客對購物中心和商家的品牌忠誠度，如積分制等；

波士頓地產（Boston Properties）——全美最大的上市寫字樓REITs

2010年12月29日,波士頓地產公司(Boston Properties)以超過9.3億美元的價格收購了波士頓著名地標約翰漢考克大樓(John Hancock Tower)，成為2010年最大的一宗商業地產項目收購。

約翰漢考克大樓是一幢坐落在波士頓后灣(Back Bay)面積達170萬平方英尺、62層高的波士頓第一高樓。2006年，百老匯合伙人(Broadway Partners)借貸33億美元，買下了漢考克大樓和其他六所地產。其中漢考克大樓價值約13億美元。至2009年，漢考克大樓成為房地產市場崩盤中最早遇到麻煩的著名地標建筑之一，其擁有者百老匯合伙人因無力支付高額貸款而被迫將其拍賣。諾曼底房產合伙人(Normandy Real Estate Partners)和五英里資本合伙人（Five Miles Capital Partners）以原價一半的價錢（6.6億美元）拍得。波士頓地產非?？春煤鬄?Back Bay)區域房地產市場的復蘇，在2010年底以9.3億美元的價格得到了它。

波士頓地產認為，目前的市場充斥著大量過度杠桿化的資產以及缺乏資金的物業主。這一切對像他們這樣擁有雄厚的資金以及豐富運營經驗的地產商來說是收購高質量資產的好時機。對漢考克大樓這樣地標性地產的收購必將加強其在波士頓后灣高端寫字樓市場的地位并通過公司的合理運營管理為股東創造出長期價值。