現在商業房地產的發展最大的限制條件或者說最大的瓶頸實際上是長期資本，能夠埋在項目里五年、七年甚至更長時間的資本在我們市場上相對來說是稀有的。多數資本在住宅市場里基本上兩三年翻一番，然后還有預售、墊資等資金騰挪方式。

商業房地產運營本身是很重要的，這個錢埋在里面有很長一段時間沒有什么回報，例如上海恒隆廣場，從開始到開花結果花了十年時間，這十年投資回報率40%多，可能很少有公司能夠比得了，但是他前七年投資回報率是負的，負到什么程度？前五年的盈利現金流付不起利息，我們很多購物中心也出現過這種情況，要用貸款方式的話，很多年都要貼利息，真正能夠見到現金流、利潤流的時間就更長了。

真正能夠把錢埋這么長時間，能找到這些錢，能有投資人帶這些錢真正潛心做這個是一個很重要的因素，也是現在市場上最稀缺的一個資源。

另外一方面，在商業地產發展過程中可能還有一些挑戰：一個挑戰就是供給和需求之間的關系，真正供給到達市場是要花時間的，需求來得可以很快，也可以消失得很快，兩個時間動態不能夠匹配是一個最大的挑戰，這是我們作為運營商、開發商每天要面臨的問題?，F在北京尤其是CBD區域甲級寫字樓市場稀缺，租金從280元/平方米/月漲到400元也就是半年時間。為什么？因為沒有供給?，F在的供給是金融危機時候拿的地，金融危機計劃開發，那時候沒有什么開發商真正敢做這個事情，但是需求有三個月一下子就起來了，需求起來之后客戶就開始搶，搶大的或者合適的面積。當經濟下去之后，需求的消失又非?？?。作為開發商、業主來講，你很難預見到兩年之后你的需求在哪兒？這里面沒有預售，也沒有墊資，開發里面的金融投資風險是很重要的問題。

咱們講的零售業、購物中心，其實現在最大的挑戰不是商業中心和商業中心之間的競爭，而是電子商務，怎么把你的客戶從家里吸引出來，怎么把宅男宅女拉出來，這是大的課題?，F在廣泛用的手段就是娛樂，包括電影、酒吧、餐飲、咖啡，你期望這些宅男和宅女出來，還會跟朋友一起吃飯、喝咖啡、購物等等。我們很多業態比如說電子產品和網上購物的競爭已經很激烈了。中關村很多電子商務，現在要說做零售基本不可能，都是在做所謂的批發?，F在看到海龍這些大型的類似像集市的方式慢慢逐漸也開始改變，網上購物在一些產品上已經變成占絕對優勢了。

還有一點是作為商業房地產的服務商，我們有一個親身體會，商業地產專業面非常廣，要讓一個商業中心，一個辦公樓能夠從開發到用好到增值是很多不同專業人員的共同努力。我們也在設法拓寬我們自己的專業能力，但是這越來越不像是一個單獨的開發商能夠整合的事。這些團隊建立起來，完成一個項目之后，人基本散了，不像住宅開發似的一個項目跟著一個項目，商業地產的運營越來越依靠這種外包方式。比如說用零售、用購物中心做比方，需要明白購物者的心理，給我們做很多購物的消費者心理調查；對品牌理解和對品牌匹配，這也是對房地產的開發商和服務商提出一個比較高的要求，需要懂零售業，還需要懂零售業里的物流方面，比如有些店家不進駐，因為物流配送中心不在邊上，所以很多這種細節的事情要求服務商越做越精。越來越專業、越來越精很難集中在某一個開發商上面，現在萬達也開始逐漸使用外包方式，把專業能力通過外包交給服務商來做。