3月15日，深圳蛇口明華輪附近的3個巨大工地上，吊車、挖土機和工人忙個不停。這是招商局的600億深圳再投資計劃中重點打造的海上世界城市綜合體項目，而承接這一切的是招商地產。
作為招商局的一個重要戰略棋子，以招商地產為代表的地產業務將在招商局新一個十年發展大計中扮演重要角色。在經過從招商局集團到招商地產的一系列人事調整后，招商局做大做強招商地產的雄心已躍然紙上。
招商地產曾因穩健而飽受批評，但調控局面下，穩健卻賦予招商地產更多想象力。
中銀國際地產分析師田世欣稱，招商地產屬于調控市中具有相當優勢的無短板公司。而湘財證券分析師的看法則是，穩健的財務狀況和拿地策略將保證公司安全地度過房地產調控，而大股東在土地儲備方面的支持，也可以幫助公司回避一些拿地風險。
一切都表明，招商局發力地產了。招商局下一個十年的雄心在招商地產，而招商地產的雄心則聚焦在商業地產。
人事布局先行
2月21日，招商局集團130多年歷史上第一次年會在深圳南山紫荊山莊召開。
招商局官方網站對此次會議的描述是：“既是集團歷史上的第一個年會，也是新世紀第二個十年開始之際召開的第一個集團性重要會議”。
作為招商局三大核心產業之一和重要的一線公司，包括招商地產前任董事長孫承銘，新任董事長林少斌，總經理賀建亞在內的三人作為核心業務代表也參加了此次會議。
在這個會議上，招商局董事長傅育寧對旗下地產業務提出了明確定位和要求：地產業要進入國內行業第一梯隊，形成全國性品牌，并在發展模式、市場定位等方面構筑獨特的競爭力。
和萬科的大股東華潤集團、保利的大股東保利集團一樣，招商地產的大股東招商局集團是中國最有實力的國企之一。
很多人無法理解這句話的分量，但招商地產懂。實際上，此前的一系列變化讓招商局在地產業務上的雄心顯露無疑。
這些變化首先是人事調整。
2010年8月23日，在招商局的新一輪人事調整中，新總裁李建紅的空降到來讓人詫異。
曾任中遠集團副總裁兼董事局主席的李建紅，是招商局集團第一個有房地產企業高管背景的總裁。在知情人士看來，李建紅的到任表明了集團對三大主業之一的房地產業務的重視，是集團層面加強地產業務的前兆。
從李建紅上任后的行程看，其對地產業務的重視程度可見一斑。2010年9月，上任不到一月的李建紅即到招商地產視察，在視察中，李建紅強調，公司要積極依托集團整體的產業協同力量，不斷強化自身的競爭優勢，以實現更快更好的發展。
不過，李建紅的空降只是招商局對地產業務高管團隊調整的第一步。
第二步來得更為猛烈。
當前任董事總經理林少斌再度出現在媒體眼中的時候，他已經是招商地產的董事長了。有很長一段時間，林少斌消失于公眾眼中，每年只有兩三次的公開露面。
而2月16日，招商地產發布公告稱，原公司董事長孫承銘向董事會辭任第六屆董事會董事及董事長職務，原公司董事總經理林少斌升任董事長，原副總經理賀建亞升任總經理。
第二輪人士調整看似蹊蹺，卻透露出招商地產意欲改變現狀的意圖。
另一個被人忽略的是，在招商局集團層面已成立了地產事業部，如無意外，孫承銘將是此地產事業部負責人的不二人選。
知情人士稱，孫承銘將在招商局這個更高的平臺統領招商局龐大的地產業務，他的任務是整合招商局的地產業務，做大做強招商地產。
資料顯示，招商局的地產業務為招商地產、蛇口工業區和漳州開發區三塊。按照招商局集團的規劃，招商地產作為招商局地產平臺的戰略地位不會變，加之之前招商局作為大股東曾向社會承諾，蛇口工業區開發范圍的房地產業務由招商地產運作，因此可能的變化只剩下，蛇口工業區和漳州開發區所擁有的優質地產資源將通過合規的方式逐步注入到招商地產旗下，這將是招商地產千億目標的現實保障。
招商地產的雄心
不經意間，地產業務已被招商局提升到了相當的高度。對招商局而言，這是一次集團層面的調整，戰略意圖明顯。它意味著，這場自上而下的人事調整，將是招商局發力地產的開始。
公開信息顯示，招商局集團持有招商地產約54%的股權，保持了絕對控股地位。這也是發展相對緩慢的招商地產為何一直是資本市場寵兒的原因。
資本市場對招商地產寵愛最明顯的是2007年。在資產注入預期盛行的2007年，大股東背景給予的龐大溢價空間，招商地產股價曾達到了國內地產企業從未達到過的百元天價。
而在調控政策嚴厲而密集的2010年，截止到三季報，前十大流通股東全部都是奉行價值投資理念的機構投資者，這是內地房地產四大金剛中是獨有的現象。
資料顯示，在招商局現有的三大核心業務中，交通運輸及基礎設施建設板塊發展狀況一直比較理想，招商局旗下的招商局國際是中國領先的公共碼頭運營商，招商輪船則有中國最大的遠洋能源運輸船隊，而招商局旗下的高速公路通車里程占全國高速公路通車總里程的6.64%。
在金融業務板塊中，擁有九家金融企業的招商局更是名聲在外，旗下招商銀行、招商證券等早已聲名鵲起。三大主業中，唯一有所欠缺的就是地產。2009年房地產及相關業務資產利潤貢獻率為18.3%，遠遠低于交通和金融業務。
這種狀況在2010年仍未改變，地產業務對整個集團的利潤貢獻率仍然維持在18%左右。但另一方面，招商局集團的另外兩個核心業務交通運輸和金融都已在國內領先多年，發展的天花板已現。在這種局面下，除了優質的地產業務，集團層面能夠選擇的東西并不多，做大做強地產成為集團業績增長的重要增長極。
招商地產的另一想象空間來自于集團內部產業之間的協同和互動。
招商局集團董事長傅育寧說，隨著金融環境的變化，使得資本效率的問題更加突出，招商局一方面要加強戰略管控，配置好資源，同時，需要一個好的發展方式，那就是充分運用金融杠桿，探索金融與實業的互動之路。在傅育寧看來，招商局未來十年的故事能不能講出新意，講得精彩，協同很重要。
協同到底有多重要，這在招商局集團的官網上有很清晰的表達。在一篇名為《協同 ——2011年集團年會精神專題》的文章中，招商局集團總裁李建紅對“協同”的描述是：集團是一個多產業的綜合性企業，今后一段時間金融業與實業的互動問題、各產業協同參與內地區域經濟開發的問題、建立招商局各項業務客戶共享體系的問題等，都對集團內各企業的協同合作提出了新的要求，在去年的集團調研中這也是大家普遍反映需要加強的問題。
協同是集團的方略，而受益者顯然是旗下的招商地產等核心業務主體。作為一個橫跨金融和地產的巨頭，招商地產在愈發嚴厲的調控中，融資優勢不言而喻，這將保證招商地產的逆勢發展。
就像曾經沖到100元的股價，招商地產是國內地產行業為數不多的優質公司，這在眾多券商的報告中體現得尤為明顯。
中投證券地產行業分析師李少明在最新的報告中稱： 57%的資源成本不到售價的25%，68%的資源位于土地稀缺城市，開發價值和增值潛力巨大。開發業務正呈厚積薄發之勢，預計開發毛利率在40%以上，6年結算收入復合增長30%，可貢獻凈利潤433億元，每股凈利潤25.2元。
而廣發證券研究員趙強則說，公司的資產結構、財務狀況和拿地策略均以穩健著稱，可謂防守型最佳開發商。
在李少明看來，大股東招商局一旦發力，招商地產的“錢景”不可估量。
“公司是招商局唯一的房地產運作平臺，資產僅占集團的18%，房地產業務更快更好的發展是集團的要求。集團資源三個看點：蛇口再造、前海開發和漳州開發區。集團已確定在深圳再投資600 億元，發展前海灣保稅港區、前海合作區綜合開發，海上世界綜合體、太子灣郵輪母港等等項目，公司將在其中發揮重要作用。深圳市區新增用地耗竭，而集團在蛇口、前海擁有建面超過564 萬平米的優質用地，根據股改承諾，將以合理價格給公司開發，若全部給公司2011-2020年開發，預計將貢獻凈利339 億元，即每股19.71 元，相當于目前未結資源的0.78倍的收益?！崩钌倜髟趫蟾嬷蟹Q。
如無意外，這些優質資產將會逐步注入到招商地產中。
因為早在招商地產股改時，最終控制人招商局集團曾承諾 “凡是有商業開發價值的項目都將給上市公司，集團不再從事房地產開發業務”；直接控股股東蛇口工業區承諾 “不直接或間接從事或發展與本公司經營范圍相同或相類似的業務或項目，也不為蛇口工業區及其關聯方或代表任何第三方成立、發展、參與、協助任何企業與本公司進行直接或間接的競爭”。
可以想象的不僅是招商局，隨著招商地產本身布局的逐步到位，招商地產自身已進入爆發期?！拔磥?年內，將以2009年為基數，爭取實現公司凈利潤翻一番，再造一個招商地產?！?010年4月19日，時任招商地產總經理的林少斌在其年報發布會上公布這一計劃。
支撐林少斌這一計劃的原因是，盡管招商地產并非一味追求規模擴張，仍是沿著招商既有的節拍，尋求穩健的增長，但多年的全國化布局即將步入收獲期。
資料顯示，招商地產自2004年開始走出蛇口，進軍全國，經過近7年的努力，已初步完成以三大經濟圈為核心的全國性布局。2008年，“3+X”的全國戰略布局基本完成，招商地產迎來了戰略轉型收獲期。2009年，招商地產的異地項目開始貢獻利潤，成為招商地產歷史上銷售業績最好的一年，收入增加了兩倍。
2010年上半年珠三角區域、長三角區域、環渤海區域營業收入占比分別為57%、27%和9%，其它區域占比6%。
招商證券分析師賈祖國在報告中稱，招商地產正在進入全國化布局的收獲期，未來3年年均復合增長30%以上。
而隨著金地集團在近兩年的發力，以及早已是龍頭的萬科和保利，國內地產在經歷一個輪回后，隨著招商地產的提速，將有可能重回“招保萬金”時代。
劍指商業地產
招商局的雄心在招商地產，而招商地產的雄心則在商業地產。
早在1984年，招商地產為服務涉外企業和外國專家，開始提供寫字樓和別墅公寓的租賃服務。27年過去，招商地產在各類商業物業開發和運營上積累了大量成熟、高效的管理經驗，以及客戶資源，直接簽約客戶中有50多家世界500強企業，始終保持與世界一流企業合作共贏。
2010年，招商地產的商業地產運營涵蓋購物中心、寫字樓、五星級酒店、高端服務式公寓等多個類別，經營面積逾78萬平方米，年租金收入逾5.3億人民幣，為招商地產帶來持續穩定的現金流。
2011年，招商地產的商業地產業務將向擴大規模、積極整合、專業合作的方向發展，從城市商業綜合體、產業園區、服務式公寓/高端酒店等多個產品層次進行產品線深化整合，其中，重點打造海上世界等項目品牌并向全國復制拓展。
眾多周知，房地產市場的發展分為住宅開發、商業地產開發和綜合服務開發三個發展階段。5年前拿地的市場化和需求的覺醒催生了超級地產開發商，而未來十年消費升級將催生商業地產巨無霸。在住宅市場的繼續深度調控中，商業地產的價值開始凸顯。
以商業地產的收入、規模排名，在國內上市公司中，招商地產位列全行業第五名。與國內大多開發商不同，招商地產多年前已開始戰略的逐步轉型。在通往千億的目標上，招商地產 “住宅開發+商業開發與持有”的均衡式綜合服務開發模式已經搶得先機。
如果去看看深圳蛇口明華輪附近的3個巨大工地上，你就知道招商地產在商業地產領域傾注的汗水。
2010年8月25日，作為深圳市下一個30年建設的5大領域60個項目，海上世界城市綜合體動工建設，它是招商局600億深圳投資項目的重要組成部分。
從現有資料看，海上世界城市綜合體不僅是對現有海上世界商業項目的改建，還包含對海上世界周邊區域的全新再造。整個綜合體建筑面積70多萬平方米，其中商業設施面積約40萬平方米，住宅樓面積約28萬平方米，高端酒店式公寓面積3萬多平方米。
建成之后，將出現具有地標意義的招商局廣場、金融中心二期、太子廣場二期等3個甲級寫字樓、高端酒店式公寓及高級住宅項目、文化博物館、電影城、五星級酒店及海上世界環船商業廣場等。整個項目預計2012年以后陸續竣工，2015年左右全部完工。
細數中國商業地產版圖，如此浩大的商業地產工程，國內再也找不出幾個。但這只是招商地產商業地產戰略的一小部分。
目前，招商地產在深圳和國內其他地產自持和在建的項目已達200萬平方米，僅在深圳蛇口持有物業達80萬平方米，每年有5億多元的租金收入，不過跟整個營收相比，占比仍不高，招商希望未來商業地產的占比能達到10%以上。與此同時，招商在南京、成都的商業項目亦開始進入實質性階段。
為了配合商業地產上的雄心，招商地產本身也在進行業務上的調整。
就在3月12日，招商地產公告宣布，公司擬將全資子公司深圳招商房地產有限公司以派生分立的形式，分立為存續公司和新派生公司——深圳招商商置投資有限公司。這被業界解讀為招商地產再造商業地產專業平臺。
根據公告披露的財產分割清單，分立后存續公司獲得的總資產為96.25億元，獲得的總負債為91.75億元，凈資產為4.5億元，占分立前全部凈資產的比例為18%。
相對而言，新派生公司占據的凈資產比例則較大。資料顯示，新派生公司分得的總資產為41.62億元，總負債為20.86億元，凈資產達20.76億元，占分立前全部凈資產的比例高達82%。
盡管公告中并未說明招商房產公司此次分立的目的及影響，但據了解，招商地產未來目標在于沖擊千億銷售額，此舉主要在于將商品房、工業區、商業地產等方面工作能夠更加專業化、細致化。
事實上，2月份招商地產相關高管的調整也體現了公司在商業地產布局上的良苦用心。據悉，新上任的總經理賀建亞原為公司副總經理，主管的就是商業地產。
從更遠的布局看，招商地產“住宅開發+商業開發與持有”的模式已在國內地產界占得先機。
要知道，行業前十的房地產企業的全年利潤，可能僅僅只能擁有一線城市中心區的一兩棟寫字樓。從這種意義上來說，中國的房地產企業剛剛度過原始積累期。盡管招商地產在發展速度上略顯保守，事實上更意味著長期的蓄力。因為企業的戰略，必應合大勢，招商地產在商業地產的重磅出擊，正當時。
史上最嚴厲的住宅調控，催生了商業地產最蓬勃的生機。當下，對于房地產行業而言，商業地產的戰略意義已經今非昔比。未來市場深刻的變化已經在醞釀，3600萬套保障房，將在十二五期內，將房地產市場分為商品房與保障房兩個市場，擠在商品房市場的開發商，轉型、整合不可避免。
對于本輪史上最嚴，并在不斷加碼的房地產調控而言，必將帶來行業的整合。而持續的資金供給能力則是度過寒冬的必須品。對于商業地產而言，持續的現金流將必然為企業帶來抵御市場波動的能力。而且，商業地產的REIRS產品持續醞釀必然為類似招商地產這類企業帶來極大的融資便利，而事實上，依托于租金收益的信托融資已經在國內廣泛運用。招商地產在這方面，擁有天然的優勢。
附文：
戰略集結號
當招商局與深圳經濟特區一樣都站在一個新的起點上，三十而立的深圳更加成熟，百年招商局也具備了作出更大貢獻的實力。我們將在未來五年在深圳再投資600億元，力爭在深圳經濟特區新的探索與轉型中，為建設國際航運、物流金融中心和智慧城市，低碳城市發揮應有的作用。我們將在全球化背景下繼續勇擔重任，大力推進科技創新、管理創新和國際化經營，再創自身發展新的輝煌，向全世界展示中國企業的風采。
———招商局集團董事長傅育寧在深圳30周年慶祝大會上的發言
戰略依托
百年招商局，是招商地產實現遠大目標的戰略依托。作為中國洋務運動僅存的碩果，招商局現為國家駐港大型企業集團、香港四大中資企業之一，招商局連續六年被國務院國資委考核為中央A級企業。今天的招商局已經從一家以港口航運為主的企業，發展成為包括交通運輸、金融、地產、綜合開發等為核心的超大型綜合企業集團。
招商局的地產業務起源于深圳蛇口，這個改革開放的先鋒之地。蛇口也已從昔日偏僻、荒蕪的小漁村發展成為今天占地面積11平方公里，就業人口約15萬，宜商宜居，國際化的海濱城區。招商地產亦從蛇口出發，走出深圳，全國布局。在招商局集團決定舉全集團之力做大做強旗下地產業務之際，作為內地地產四大金剛的招商地產，正在迎來跨越式發展的機遇。
可持續發展戰略
“住宅開發+商業開發與持有”互補型的綜合服務型商業模式，是招商地產經營戰略可持續的基點。而招商地產在產品打造上的可持續發展，則建立于其先鋒性、持續的綠色地產實踐。在住宅市場，招商地產注重人文關懷，產品以高品質、舒適度、差異化見長，產品包括高檔別墅、大型綜合社區以及核心地段小高層等，形成了“依云、依山、溪谷、花園城、江灣城”等梯度產品系列。正如招商地產的品牌理念：“家在·情在”，招商地產發揮社區綜合開發的優勢，以城市運營的高度，不僅為客戶奉獻精品住宅，同時營造功能、配套完善的綜合社區。
早在2002年，招商地產就將走“綠色地產”之路確立為公司的發展戰略。招商地產于2004 年至2010 年連續舉辦了七屆“中外綠色地產（人居）論壇”，該論壇目前已經成為中國綠色開發領域學術水平最高、影響力最大的綠色地產公益性國際會議之一。招商地產通過采用溫濕度獨立控制空調、太陽能光伏電池、集中新風系統等節能技術，建造出像深圳泰格公寓、南海意庫等一批高舒適、低能耗的綠色建筑，并獲得了行業認可和高度的評價。招商地產還設立了綠色技術標準，包括必選技術和可選技術，實現了綠色技術應用的標準化。2009年7月7日，由聯合國人居署主辦的聯合國HBA“人居最佳范例獎”在印度新德里頒獎，招商地產旗下的招商·金山谷項目作為唯一來自中國的項目，榮獲“2009聯合國人居最佳范例獎”，全球僅有5個項目獲此殊榮。
