北京，最后的價格堡壘？
作為房價上漲時期的領頭羊，北京，在房地產市場的“冬季”，其守衛房價的勢頭，依然不減當年。
根據國家發改委、國家統計局11月11日公布的數據，10月份，北京房價同比去年上漲5.2%，漲幅位居全國前列，并數倍高于10月份全國房價同比1.6%的漲幅。
實際上，一直到今年9月份，北京房價才出現最近三年來的首次環比下降，降幅為0.2%，而根據最新的數據，其10月份環比降幅仍為0.2%。由以上統計數據計算可得出，今年10月房價比8月時的最高點，下降了0.4%，這象征性的0.4%，與最近幾年翻番的上漲架勢相比，幾乎可以忽略不計。
到目前為止，雖然市場上各種名目的打折、促銷此起彼伏，但這一情況，依然集中在某些資金壓力分外嚴重的企業所屬項目、城市邊緣地帶或郊區樓盤；降價房屋普遍為試探性的少量特價房，鮮見整體降價項目。作為一個之前房價從未下跌過的核心城市，北京依然保持著價格堡壘的地位。
轉移財富的支撐
也許三里屯SOHO的銷售情況，能說明一些問題。
三里屯SOHO今年7月開盤，銷售均價超過4萬元/平方米，并立刻逆市熱銷。一如SOHO系產品慣有的客戶構成一樣，山西投資者在其中占據重要比例?！稑鞘小冯s志市場研究部曾做過的一項統計，該項目首期成交客戶中，山西人占據51.0%的大比重。盡管7月的北京，樓市寒氣已經撲來，但周邊能源城市對北京的青睞，依然路人皆知。
曉華是一家媒體的記者，在今年9月份，她就接觸過一位三里屯SO－HO的山西投資人張成（化名）。根據曉華的介紹，張成是一位煤礦經營者，其在三里屯SOHO購買的商用物業，是聯合其他6、7人組成的投資團體的集體投資行為，總金額達到5億，并且能夠一次性付款。
“他們不炒股，主要是做房地產投資，以前也投資過房子?！睍匀A說，他們此次投資，并不是為了將來出租或出售，而是暫且放著，如果將來煤炭生意或其他方面發生變動，此次購買的物業可以作為其東山再起的資本?！爸饕且院箝L期的使用，他們并不是很注重短期的投資回報率?！睍匀A說。
除山西人以外，唐山、沈陽等地投資者的身影也依稀可見。此外，在三里屯SOHO項目中，除商業用房和寫字樓等商用物業以外，其公寓項目，今年7月份至今，也已售出72套，均價約為4.2萬元/平方米。在這些強大的外地購買力量中，長久以來，北京成為周邊能源城市富裕階層財富轉移的最佳目的地。相較南方、沿海城市，北方城市的市場化程度和市場意識相對較弱，這也使得這些投資者具備一些相對保守的投資觀念，他們對一些短期的小份額損失毫不在乎，將在北京擁有的固定資產視為“糧食”儲備；一些出手就是數億元現金的購房者，甚至從來沒有買過股票。
進入10月以后，樓市的冷清更加顯現，但依然可見投資者的身影。山西的煤礦經營者朱先生就是其中一位。今年10月，朱先生花526萬購買了一套星河灣的二手房?！笆袌鰧λ挠绊懖淮?，他知道市場不好，但還是想買?！眳f助朱先生購房的一位房屋經紀人告訴記者，朱先生購房，主要是將其作為未來長期持有的一份資產，“他根本不在乎市場現在的波動?！?P>朱先生今年7、8月份來看過星河灣的房子，10月份再來看，就出手購買了?！翱偣瞾砜催^3次房?！边@位經紀人說，其實朱先生在全國各地都有房子，在北京，包括棕櫚泉也有他的產業。
這位經紀人在星河灣區域從事二手房交易業務已有1年多的時間，他大部分的業務都集中在星河灣。作為北京高端樓盤的代表之一，星河灣吸引了眾多的投資者。
“這里只有20%-30%的人是常住的，其他的都很少有人住。一期已經賣完很久了，現在晚上亮燈的房子不超過50%。很多房子都沒有人住，我們打電話過去問，房主都不愿意賣?！边@位經紀人感嘆說，“很多人都是將其作為資產的一部分，他們并不在乎出租或差額套現可能帶來的利潤?！?P>而從年初到現在，星河灣的二手房價格波動也很有限?！澳瓿醯臅r候，業主預期較高，要價在2.7萬元/平方米左右，不過實際成交價大概為2.3萬元/平方米左右；而現在業主的要價降低了，實際成交價普遍在2.1萬元-2.2萬元/平方米。價格并沒有出現多大的下降?！边@位經紀人說。
城市中心價值
實際上，不少購買者在淡季依然在挺進北京。根據北京市房地產交易管理網的數據顯示，今年第三季度，成交均價超過3萬元/平方米的項目，不乏成績斐然者。其中位處金融街的長安融府（北京尊府），第三季度成交均價31760元/平方米，成交套數138套；其次是國奧村，成交均價超過3萬元/平方米，成交52套；星河灣成交均價31710元/平方米，成交33套。這些項目的銷售情況，明顯優于不少中低價位的項目。
在這一輪的降價風潮中，北京并不乏明顯的降價項目，如萬象新天、富力桃園、龍湖花盛香醍等，花盛香醍的降價幅度甚至達到50%，而燕郊等偏遠區域房屋普遍降價更是不爭的事實。然而，在城市中心區域，我們并沒有看到降價風潮的蔓延。以北京尊府為例，今年第三季度，其銷售量達到138套，并且是在成交均價超過3萬元/平方米的基礎上實現的。該項目緊挨金融街，位于二環以里，由于其中心城區的地理位置，于7月開盤，盡管在淡季開盤，但沒有影響其銷售量和銷售價格。
“在這里購房的很多人都是來自金融街的客戶?！北本┳鸶匿N售人員告訴記者。
不少高端的個人投資者，對長期資產價值的重視，遠遠高于對短期盈利的預期。他們成為這些高端項目的重要支撐力量。
“近幾年來，尤其是奧運會申辦以后，北京的競爭力、吸引力的提升是明顯的，任何一個城市，短期內有這么大的改善，都是難以想象的?！盌TZ戴德梁行住宅部董事岳鋒鋼表示。
實際上，諸多非市場化的因素，一直以來，都在確保北京的資產擁有者在經濟周期中受益，并避免風險的影響。對于北京而言，到目前為止，即使是在這一輪“史無前例”的樓市波動中，除了極少數臨界點之前出手的購買者受到實際的損失外，絕大部分房產擁有者，依然是獲益者。
“北京有中端客戶的剛性需求托底，此外北京的剛性成本也比別的城市高?！标柟?00常務副總經理范小沖表示，包括拆遷成本、土地成本在內的諸多房價構成因素，北京往往也會高于其他城市，這也成為托底北京房價的重要原因。
“星河灣的觀望者非常多?，F在雖然成交量少了，但是看房者卻很多?！鄙鲜鲂呛訛车姆课萁浖o人說，依現在的價格，這些人也買得起，但是很多都是自住型的，非常在乎市場的波動?！耙苍S降到每平米1.8萬、1.9萬，很多觀望者就不會觀望了，但是到這個價很難?！?P>
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