農地流轉松動小產權合法化有假時日

近幾年來，隨著部分大中城市商品房價的飛漲，小產權房蔚然成風已是不爭的事實。不必經過城市用地出讓手續，也免去了土地出讓金，這些小產權房成為一些沒有足夠經濟實力購買商品房的城市居民的不二選擇。

由于現行《土地管理法》明確規定“集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農建設。但是符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業、因破產、兼并等情形致使土地使用權發生轉移的除外?！鞭r村集體土地只允許農村集體經濟組織自建自用，即集體經濟組織成員可以使用本集體經濟組織的土地辦企業或建住房，但不得出讓、轉讓或出租集體土地使用權，就是說集體建設用地向本村鎮以外的企業和個人的流轉行為是被法律禁止的。因此小產權房成為成片存在的 “灰色現實”。

囿于各種客觀條件，農村土地流轉仍被嚴格管制，尤其是利用雙軌體制牟利的行為，如建設“小產權房”，更是被嚴令禁止。

10月9日十七屆三中全會的召開，使得全國上下都在密切關注決策層針對城鄉土地二元化制度的改革方案中，是否會為解決既有的歷史遺留問題提供參考依據。

然而，政策的動向依然有待明確。

在北京、天津等城市的郊縣，一些內容大同小異的宅基地產權流轉正在低調展開。這就是各地響應國土資源部節約集約用地號召而開展的“宅基地換房”工作。

宅基地換房，是指在鄉鎮村的規劃下，村莊整體拆遷，農民搬進統一建設的新樓房。農民住房進行統一規劃建設后，由于容積率提高、布局合理化，可以整理出部分空閑的宅基地。這部分通過節約集約用地節省出來的土地資源，可以根據實際情況，用于耕地保護、農村集體產業，或者通過上級政府獎勵相應的城市建設用地指標，部分轉為城市建設用地。

事實上，類似的做法早已在北京的各個近郊區縣開始了嘗試。但由于管理規范問題，村集體時常多報指標，超規建設，小產權房也就應運而生。

宅基地換房后節省出來的土地資源如何利用、如何進行規范，成為人們關心的問題之一。

“全國農村集體建設用地的總量比城市建設用地多三四倍，而且浪費、閑置情況很嚴重。大部分土地沒有經過合理的規劃，容積率也很低。這部分土地如果能加以合理規劃利用，并適當提高容積率，可以對平抑房價起到根本性的作用?！鄙缈圃恨r村發展研究所研究員王小映表示。

那么，節約集約出來的農村集體建設用地怎樣才能得到合理利用？小產權房的行為到底應該如何對待和處理？

據了解，北京目前在農村宅基地有限的流轉中不但有發展旅游和商業的例子，也有的建立工業區，還有的村莊，如昌平鄭各莊、香堂村，延慶小魯莊村、營城子村等，進行農民住宅開發，在舊村改造過程中，通過自籌資金或與開發商合作的方式進行新村建設，并將一部分剩余房屋出售，以平衡資金。也有少量流轉土地用于建職工宿舍、搞房地產開發。如北京市屬80余家國有企業在朝陽、海淀、豐臺、大興、通州等區縣的25個鄉、117個村租用農民集體土地建宿舍，占地180余萬平米。根據一項針對全市不同區域12個村莊、3730戶農民的調查，農民住房出租和宅基地買賣有917戶 （買賣和出租），約占調查總戶數的24.6%。

“對于大城市周邊的一些村鎮，不妨作為城市人口疏散的渠道。但需要以土地制度改革作為支撐?！币晃粚W者表示，“歷史遺留問題總歸是要解決的，農村集體建設用地的流轉已經排上日程，農村土地產權確立可以預期，那么對于一些村鎮集體已經形成的商業開發用地，可以讓用地單位補繳相應土地價款，使其合法化?！?

“土地問題是農村發展面臨的主要問題?！敝袊ㄖW會村鎮建設分副主任杜白操說。中國城市基礎設施經過這些年的建設，已經取得了階段性的成就，而內地絕大部分鄉村地區經濟滯后，鄉村建設啟動不了，“但村鎮建設潛力巨大，肯定會掀起一股熱潮。因此，在保證耕地總量的前提下，可以通過挖潛、置換、整合，讓其中一部分農村建設用地進入市場，開展資本化運作，使其帶動農村經濟。當然，要注意和農村產業發展、農民就業安置一起通盤考慮，這樣農民上樓才呆得住?！?

一位經常參與農村土地問題調研的學者則表示，為了防止村鎮集體多批宅基地多建房，以及占用耕地的行為，基層規劃和土地管理工作還需要進一步跟進，“村集體土地產權也未必清晰，有很多集體建設用地流轉名以上是由村民決定，實際上決定權掌握在鄉鎮政府和村委會手里，沒有經過村民認可通過，村民對土地流向、用途、收益一概不知?！?

小產權房看似小問題，卻是牽一發而動全身。對于九億農民來說，他們期望獲得集體土地的完整產權，對于中央政府來說，要權衡發展和耕地保護的關系，要理清節約集約用地和保護農民權益的關系。

“現在《土地管理法》的修改已經有了初步的方案，解決二元體制的思路已經初步形成，那么，等到一些前置條件解禁之后，讓這些問題迎刃而解，可能更為穩妥?！币晃环康禺a業內人士表示。

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