經濟觀察報-上投摩根之經濟月度觀察 之十二

    今年1號文也是鼓勵農民工進城，包括土地流轉、戶籍制度、保障制度都在加快城市化?，F在中國的城市化主戰場在二三線城市，因為一線城市已經達到了75%以上，已經處于這個城市的升級階段，二三線城市正在快速地城市化。所以陽光100也在選擇在二三線城市發展。包括中央工作會議也談到了拉動經濟增長，還要靠城市化和城鎮化，二三線城市將會是未來中國城市化的主戰場。三線城市已經快速地成長了，中國房地產實際上在今天，我們作為房地產公司是一直在看好，一個是城市化，一個在消費、在升級，經濟實現了三十年的快速的增長，消費也從衣食走向住行，從日用消費者走向耐用消費者，民間也聚集了大量的財富，投資和投機也非常地大。同時現在城市拆遷以及人口都帶來了很大的紅利，所以城市化還會有未來的二十年。但是中國房地產為什么老出這么多事呢？它有內在很多的問題。像房價的過山車等等，我們感覺是幾個方面。
    一個是土地的二元結構，建國后把土地分成了城市土地和農村土地，人為地劃開，剛才說的城市化，大量的人口進入城市，但是由于土地制度，農村的土地是不能帶動城市的。所以就造成了城市土地的稀缺和人力的矛盾，城市化實際上是土地的集約過程。在農村一個養豬的院子都很大，現在在城里蓋一棟樓兩三百戶住在這一棟樓里，所以城市化是土地集約的過程。
    再有就是土地財政，土地70年一次性地出讓，以及現在分稅制度之后，地方政府土地成為它最主要的土地財政的來源，所以推高了地價，同時中國貧富差別也非常大，中國有一個數據說中國1.5%的富人擁有59%的財富。中國的城市人口基數非常地大，1.5%實際上還不止這些數，所以會帶來巨大的購買量，我上星期剛去過海南，七萬塊錢一平米，都是一次性付款，這是貧富差別所帶來的。你像蝸居，現在也有大量買不起房的。
    再一個是投資渠道非常地單一，大量的民間財富找不到投資渠道，現在實體經濟不行，所以大家買房來儲蓄、保值，成為民間投資的新風頭。
    再有就是保障體系和市場體系也比較混淆，開發商也擔負了很多保障性住房的很多的責任，所以大家對開發商也是指責有加，實際上政府應該把保障性住房的擔子擔起來。開發商是商品住房，它們實際上是不同的主體，也是不同的責任，現在混淆不清，所以開發商也是稀里糊涂地賣。
    再一個就是房地產治理的政策更多的是追求短期消息，治表不治本，房價也像個彈簧，政府調控肯定有效，一撒手就蹦起來了。它沒有從金融的制度和它整個財政的制度，沒從真正的制度層面來解決這個問題，所以房地產的調控經常會變成空調。
    再一個看看剛才說的形勢，剛才馮老師提到的形勢，形勢可能要從07年說起，當時是一個大模式，是一個在資本推動下的泡沫，所以當時地價都在暴漲，上市公司也在圈錢，也出現了地王。當時在土地上擁有了巨大的泡沫，當時所謂叫坐地生財的模式，一種叫低價圈地，通過過去的分期付款、協議出讓，等于說很少的資金圈了很大的地。但隨著地價的暴漲他獲取土地巨額的利潤，也就是說前幾年很多的房地產公司，它的真正的利潤來源有很多并不來源于它的房子的開發，大部分來自于土地的增值，一個開發商如果房子沒有蓋，今天把地賣掉，他賺的錢肯定比當年多得多。它實際上通過土地制度增長了土地收益。
    還有一種是地王圈錢，地王因為在利用當時的股價市盈率很高，當市盈率很高的時候，上市公司高價拍地，雖然地價可能漲了一倍，或者是漲了多少，公司的價值漲得更大，等于說老股東使勁圈錢，新股東來買單，玩了一個上市圈錢，圈完錢再圈地，形成了一個規模循環的增長。
    當時除了土地的泡沫之外，房價也存在著泡沫，房價泡沫有很大的程度是地方控臺的，當時房價高低不一樣，突然來個地王，地王本身算的賬不是以你這塊地來算賬，那么它在這兒拍一個地王，就給這個區域重新低價，一定價之后，大家一想這個就是所謂的面粉，大家一想你這個地價都這么貴了，以后賣房更貴，所以其他的都是空白，而房價的空白純屬是泡沫，它這個是完全是由地方效益所拉動的，所以地王也在哄抬房價。
    當然當時的需求也存在一定的泡沫，剛才說了有使用還有投資，大家因為房價上漲了，今天不買明天買就貴了，所以當時實用功能的時候實際上也應該有放大。
    投資就不說了，當時供給實際上也存在著巨大泡沫，大家因為在資本推動下，大家玩命地開工，萬科當時三倍的開工計劃，恒大有八倍的開工計劃。過兩年就開始爆發了，這個有很多原因，一個是中國的調控存在很多失誤，當時美國的次貸以及已經爆發，我們沒有很敏銳地把控這一點，還繼續在打壓，當時又在雪上加了一層霜。當然最主要的還是金融危機，由于中國靠投資出口的模式，原來跟美國的泡沫消費是達到一個完美的結合，美國這一崩推倒了多米諾骨牌，所以就造成了當時資本市場崩潰了，大家準備去上市融錢，沒錢了，當時的需求一下子也下來了，因為有錢的投行失業了，有很多工廠也停工了。都沒有工作了，開發商帶頭降價，降價期間這就是所有的08年的情況，消費一下來，供應還那么大，土地的泡沫巨大的庫存和房子的巨大的庫存就造成了當時巨大的庫存，所以當時基本上資金鏈壓斷了。
    但是沒想到09年一救市，從瘟牛、病牛一下子變成了瘋牛。從一季度剛性需求，到二三季度的投資、投機，到第四季度政策性的恐慌，一下子把這個牛給逼瘋了。這可以看很明顯的這是一個貨幣超發所帶來的原因，06年是2.6萬億，到了09年剛才說了是9.59萬億，所以它超過了前三年的總額，巨大的貨幣量超出了實體經濟的需要。當時政府作為最大的企業開始巨大的投資，大家可以看到這個貨幣的超發，應該說貨幣是GDP+CPI等于M2，大家可以看到在09年貨幣是巨額超發。所以現在開始就不差錢了，救市又開始重演了現在的狂熱。
    這都是當時09年把這個牛逼瘋的幾個原因，現在開始泡沫成分逐漸顯現，在一線城市，現在很多的房價在短期內暴漲，還有大量的控制，現在房租也是越來越便宜，而不是越來越貴。所以一過年現在到了虎年，現在就開始不斷地出臺政策，先開始是敲山震虎，因為政府現在是騎虎難下，再一個高位上，現在也都在博弈過程中。當然也有美國時代周刊在今年一開篇就說中國的房地產可能是今年2010年要崩潰，這是一個預測。到底今年怎么樣，現在還有更多的專家給予解讀，但是今年總體情況可能還是一個相對穩定當代危機的泡沫，現在政府的四萬億資金還在，第二是寬松的貨幣政策，從總體而言還是這樣一個政策。同時房地產和汽車應該是拉動去年中國走出危機的最大的火車頭，房地產打壓下去，原則上是不可能的，因為今天實體經濟和各處轉型并沒有氣色，但是對房地產肯定是有保有壓，所以剛才何秘書長已經談到了。等于說這個是對剛性需求和這些會健康的，房地產的健康因素會繼續努力和支持，但是對泡沫成分會給予打壓。今天可能還是冬天里的一把火，中國經濟并沒有走出危機，還是在這兒通過這種流動性、通過柴禾點起來的，沒有實體經濟的支撐泡沫早晚會破的，中國經濟要真正走出危機，一定要從深層次，從制度方面來解決這些問題，可能才能走出現在的調控、泡沫、空調的怪圈，謝謝大家！
    

馮科：剛才范小沖先生從城市化和城鎮化的角度對中國房地產市場做了一個展望，他全面用數據分析了中國房價高起的成因，跟土地制度、土地財政密切相關，最后他也總結了、回顧了07年到09年整個房地產市場的形態，數據非常地豐富，下面的嘉賓大家盡量把時間控制在十分鐘以內，下面有請易居中國研究中心總監劉利勇先生。

劉利勇：剛才主持人演講之前給大家劃幾個框，一個是09年的政策是否得當，現在回顧來看的話，09年的宏觀政策，不管四萬億也好，還是現在的政策也好是必需的，也是合適的，我再說恰當的話也不太好。但是現在來看，還有很多細節沒有想到，或者還有很多值得完善的地方，都值得現在商榷，剛才講到自住與投資，房價自住的房價也好，還是投資的房價其實概念很難界定，現在比如說自住也好，還是投資性住房，這個很難界定，你怎么去判斷投資呢？現在兩套房算投資還是三套房？你是從結構上看，是戶型上看，還是主架構上看，還是面積上看算是投資？據我所知，一般很多銀行規定三套房以上，在半年以內買三套房以上算投資，一般是這么界定的，但是這個數據的獲取其實又很難，比如說北京來說，好像據我所知，八個區，這個信息不聯網、不溝通的，我這個月在東城區買套房，我下個月在西城區買套房，下一個月到宣武區買一套房，換地方買，在銀行是看不到的，所以你要想在北京買房，他是看不到你有投資行為的。這個投資要改善，為什么我們把改善需求要去掉呢？因為它本身很難界定。 

    我看房價來說，自住、投資不是很難區分，上周說要把保障性住房和一般的商品房要區分，這個是合理的，2010年保障房的供應度越來越大，房價的比重越來越大，如果我們說房價要降，是保障性住房的量大了房價要降了？還是什么情況？這個東西很難界定，這是需要說明的一點。 

    言歸正傳，09年的情況其實大家都比較熟悉，但是某些數字，我還想說一下，比如說你看這些重點城市，這兩張表，08年、09年，其實在成交前十名，這個城市也就是一兩處變動，這十個城市具有標桿性的，因為成交面積的話、成交金額的話09年比08年翻了一番，它排名的門檻翻了一番。這是它這個城市。 

    看到貴陽和合肥這兩個城市很明顯，貴陽一個項目一年的成交量可能會頂上一個三線城市，擠壓太大了。而且它的每個月里項目的成交面積也是接近一個三線城市，我們知道一般量價是互動的。 

    土地情況我們大家更熟悉了，上海、北京這些一線城市，土地成交的規模，下半年特別明顯，尤其是下半年央企、國企拿的地，比如說中海，中海是中國建筑一個城市，下面還有一個中建地產，單單中海，前一段拿北京的地40億，現在它已經超過300億了。我估計2010年中建地產在市場上會頻頻露面，我們知道它在上海拿的，如果說我們看企業的話，當然現在看09年企業成交金額排名的話，應該是萬科600多億排在第三，2010年保利有可能會超過萬科，如果中建地產和中海地產加起來的話，現在央企不管它的背景也好、資金實力也好太強了，現在一些民營企業在市場上拿不到地，是被央企打壓的，他們都被擠壓到二三線城市去了，在一線城市根本拿不到地。 

    這是我們看到2009年業績的開行，萬科是630，應該按它企業的結算習慣的話，應該2009年、2010年應該有報表。剛才專門講了泡沫，我們公司對泡沫的判斷，對整個市場的判斷，泡沫肯定是有的，如果沒有泡沫的話，我們政府也不會說出臺這些政策，要抑制部分城市房價過快上漲，就是因為這個市場里面存在一些泡沫，而且泡沫有擴大的趨勢，包括上海、廣州、深圳、廈門等等房價上漲過快，也有一些針對性的政策控制房價的波幅。整個市場來說的話，全國70個城市，發改委規定為70個城市，整體市場相對比較健康。我們主要是從市場結構、成交量和信貸這三個方面去判斷。09年成交價格漲是由控制結構造成的，下半年有很多成交的房子都是相對中高端的房子，尤其是別墅，尤其到第四季度，成交價都是相對比較高的，09年存量去得比較快。 

    我們知道07年當時是供不應求，08年是供過于求，09年又是供過于求，這個變化也是市場的一個市場規律，或者說它有一個作用，2010年我們整體判斷供求是相對平衡的，供求比應該大于1，但是也不會太大，相對是平衡的，但是消化的周期肯定是要拉長。因為現在不管是房價因素，還是觀望的因素，消化周期是在拉長，沒有二三季度那么快。我們說面現在來看還是比較健康的，應該出一些政策去調控。 

    土地大家都很清楚了，我就不講了，另外2009年大家看的話，好像整個是一片混亂，但是從我們公布的數據來講的話，土地購置面積和土地開發面積相比2008年同比是減少18%、19%的，所以說整體2010年工地供應還是跟上住宅的銷售供應，也就導致供不應求。我們眼光也不要老看重點的一線城市，其實大多數城市成交的還是高地價成交的比較多。 

    第三個方面是個人貸款，開發商貸款這一塊，正常的有一次性付款，還有少量付款，少量付款的話就是我貸六七成，這屬于少量，正常貸款屬于是我貸三四成，其實據我了解，選擇一次性客戶的三分之一呢，也有這種情況。有的保障性客戶買房的話，一般傾向于選擇貸款，還有一些富有階層，他更愿意選擇一次性付款。你看這個貸款客戶結構的話，在貸款里邊，有82%是第一次貸款，14%是第二次貸款，4%是三次貸款。像北京、上海、深圳，三四季度，這種投資的或者投機性的，按他們的標準來說的話，至少超過五成，其實這里邊對應的很多都是一次性付款，比如說在西城買一套，在東城買一套，這是銀行。所以有些數據可能會產生疑惑，從企業貸款、開發貸款、抵押貸款占據的資金來源的話，一年都維持在2%左右，現在可能是少一些。所以人老說房地產跟金融是孿生兄弟，其實我覺得沒那么嚴重，因為你看這個比重本身占它自己的資金來源比重是五分之一左右。而且銀行貸款像09年也不是盲目隨便貸的，它的要求首先要有資本金，應該是25%，這個是必須達到的。還有銀行是它整個貸款結構里邊，是對地產機構有一個杠，是固定的。整個所有行業的貸款它占的比例并不大，你比如說個人貸款這塊，如果我們這個房價下降了，它有房子抵押，你除非房子跌破了三四十，急劇貶值，它有抵押呀，銀行不是很害怕這些，銀行最愿意貸給三套房的，銀行其實不用說得那么夸張，我覺得以至于，即便我們的行業有什么變化，當然不會有什么劇烈的變化了，沒到一損俱損的地步。 

    關于這次調控吧，我覺得高壓這兩個字，我覺得這兩個字用得值得討論，我們的觀點是保證這個行業的穩定增長，因為這是政府愿意看到的，開發商愿意看到的，這些人掌握市場的話語權。如果說大家現在都在判斷2010年GDP9%左右，靠什么來保持這9%的呢？我覺得主要靠地產。要是地產不能保證資本金的話，9%就實現不了，想實現的話必須賣地。第二是保障性住房和首次置業，這是政治最近多少年一直在說的事，2010年肯定比2009年力度大，不會像2009年那樣雷聲大雨點小，2010年我覺得能做得好一些。 

    房價，房價肯定是要控制一下，因為我自己在三個月之前就問，當時我就覺得2010年的房價不能說會跌，但是肯定沒有漲的空間了，因為漲的幅度太大了，整體漲的幅度也不會很大，平均來說20%、30%。你要看真是不是成交，你不要看發改委公布那個指數，不要看那個。這個投資投機的話是肯定的，投資投機不能少，但是也不能太多，所以說投資者肯定要適當地去控制一下，但是力度怎么樣，相對的政策出臺是具體執行到什么情況，我們還要拭目以待，現在的政策我們都是，比如說貨幣政策單純的時間、時點，什么加息了，這些事情現在還不好確定，大家都是見仁見智的事情。我想整體可以確定一點，2010年這個政策肯定是中性偏嚴的，我覺得應該定這么一個低調。從嚴的趨勢是一定的，就像09年8月份，銀監會出臺42號文，當時就已經確定了趨勢，只不過是怎么樣的差別化怎么樣去靈活定向。銀行這兩年外界有一些誤解，它的風險也是有的。 

    值得注意的倒是一些三四線城市，因為房價也好、成交也好，它是有一個傳導的作用。一線的城市，不管成交也好、房價也好，已經到了一個點，現在已經擴大到三四線了，石家莊、南寧、寧波這些城市，因為它的基礎不像一線城市這么夯實，所以我覺得應該關注這種。一二線成交不是不會波動的，而三四線成交一定會有波動。 

    這是我今天簡單說這么多，謝謝大家！ 

    馮科：劉先生不太認同是高壓的政策，是中性偏嚴的政策，他對2010年市場預期更加樂觀，認為市場會平穩、會擴大交易量，在此我也回答一下他在此提的幾個問題，我們在研究方面一般判斷第一套的住房是自住性的，第二套是改善性的，第三套是投資性的。我本人的經驗是我在老家買的房子都能看到，只要把身份證號登記上去就能看到，我想如果他想知道，一定能夠知道，這是我親身買二套房的經歷，我不知道如果劉先生能有一些其他區的告訴我哪個開發商，哪家銀行能夠不知道的。非常感謝他的演講！下面請虎杰投資首席分析師張寅先生，做警惕房地產調控的飛鏢效應的演講，大家歡迎！ 

    張寅：很高興跟大家一塊交流一下對目前房地產情況的看法，我們通過最近的一個研究，我們對目前政策不論大家說高壓，還是中低壓，但是它是有壓力的。我們觀察整個從去年12月中旬開始的這一連串的有關房地產的政策出臺，我們擔心的是什么呢？或者說提醒的是什么呢？就是房地產調控有可能出現飛鏢效應，什么叫飛鏢效應？我先解釋一下。大家知道體育項目有一個飛鏢，掛在墻上，大家都去打，大家知道沒有經過專業訓練和長期的訓練，這個飛鏢有可能打中十環是很困難的，同時也得看你以往的成績，也就是說你的飛鏢打中靶心的次數是多少？我們也擔心此次可能出現目標是瞄準那兒，最后可能打到別的地方，或者打不到，或打到另一個靶上去。 

    大家可能都看到了，最近的三五天，或者這一周來的股市的情況，實際上很多的調控政策，信貸政策是放不到那里去的，房地產成交量下來多少，我們要跟歷史比，不要進行環比、進行同比，看看發現了什么。大家都看到股市這兩天是什么樣，有沒有我們瞄著房地產的控制一線的價格，因為沒有任何信貸的政策的收減，沒有對需求的管理，房地產調控最簡單的一個指標房價，或者人氣控制，你在信貸這兒還像原來的那樣是不可能的，現在我們看到已經有飛鏢現象的出現了，我們瞄著房地產可能把股市打下了，股市今年政策利好還是挺多的。 

    所以，我提出來一個這里邊會不會有一個飛鏢效應，我覺得從今年2010年，中國經濟可能是一個變幻莫測的一年，也就是說按官方的意思，今年非常復雜，我們的角度就是說變幻莫測，大家都知道從去年年底到今年年初，天氣的冷非常異常。我們就覺得今年可能要警惕來自內外部的所謂的咱們沒有想到的超預期的黑天鵝事件，最近美國股市就是因為一個選舉事件，使得美國股市暴跌。所以也影響到我們的股市了，大家特別要警惕今年來自超預期，在你想象之外的特殊的事件引起的所謂的黑天鵝事件。 

    第二，我們就要關注政府政策措施可能造成的飛鏢效應，政府的政策我就不用再重復了，咱們說今年19號常務會議已經提出了一個很明確的政策，但是我要強調的是什么呢？所謂的安居工程和經常提到的所謂的棚戶區的難題，我不知道大家對棚戶區這個事有沒有概念？這是要改善多數的戶數都已經提出來了，但是如果但凡你研究過棚戶區的改造，最經典的就是沈陽附近的，包括撫順的，根本不用占新的土地，它完全是一個置換改變。另外不是所有的城市都有棚戶區，也就是類似工礦企業的，這部分的房地產實際上它的改善坦率地說是一個政績工程，對我們市場沒有影響，但是有一點，如果財政的資源投入到那個地方。另一部分所謂的安居工程可能也就對沖了，所以這里面就是要看政府的時間表有沒有？而不在于你解決多少戶，就是你從幾月份開始這件事，而不是說你從哪年結束。 

    我看得出來3月份全國各地有啟動這個的跡象，所以我們下一步看一下，從數據的細節暗示了我們什么，從09年以來，房地產開發投資與住宅投資的一個從92年以來的圖，大家看綠線是住宅投資，我不知道大家發現沒發現，最近09年起來的開發的投資點化的綠線是在黑線之下，住宅的投資一直是低于整個房地產投資的，我們要看看我們曾經一段很長的，從04年以來的流逝。點畫線的綠線，要注意房地產投資細節是低于整個的，04年到07年的牛市，房地產住宅的投資是高于整個房地產投資的。你看這樣的故事也發生在98年我們開始進行房改的時候，也是住宅投資高于整個的投資，這個故事我告訴大家，今天09年的房地產的牛市的故事是跟04年到07年的故事不是一個版本，都火，不是一個版本。也跟98年那個時候的故事不是一個版本，大家一定要清晰，最近大家注意看12月份還有拐頭，肯定政策的預期使得投資人發生了變化，誰是房地產住宅的投資人？開發商？再看這個，大家說去年是我們的非?；鸨?，我們非?；鸨墓适聫馁Y金的角度跟04年到07年的故事有什么不同，我們一定要找出不同。 

    點畫線非常高的是房地產的流入，09年右下角是負增長，09年這一次的房地產的牛市外資沒參與。我們再看看右側的淺藍色的線它是其他資金增長，你看第一次拉到最上邊，其他資金包括定金，買房者給房地產公司的資金，04年到07年這部分是在底下，09年這一輪它往上，是在最上邊，藍的是國內貸款，反而是紅的那條線不斷在下跌，它是什么呢？就是房地產商自籌資金，09年雖然08年對房地產商非常困難，但是沒有它到處去搞高利貸去集資去，不請自來的是銀行貸款，使勁地給你，我們看04年到07年紅的那個增長率一直在上來，房地產商沒有錢必須到社會上借高利貸，09年你看不到這個故事。而是銀行把房地產商人的門打開，踹開，我要給你貸款。所以09年的房地產的樓市的故事跟04年到07年完全不一樣。 

    我們再看看左側這張圖，大家看到的是房地產開發貸款的增長情況，這是季度的，你看這個增長率，右側的是按揭，整個就飛起來了。并且按揭的增長率最早的超過了綠的你看，中間有一個曾經高的，你看藍的是剛剛超過，也就是說這09年就是往里砸錢砸出來的。數據告訴我們是這樣，這張圖就更證明這個觀點了。紅的是每月整個銀行系統貸給整個社會的叫新增貸款數量。7月份以后逐漸下跌，紅的線，到12月份有點拐頭，藍線是居民新增長期貸款，大家都知道房貸都是屬于長期貸款。12月份我們的藍線跟綠線往上走，7月份以后整個宏觀調控的貸款在收緊，壓縮了工業貸款，制造業的貸款，反而是使勁遞給我們，無論是按揭，還是開發貸款，所以我們下半年反而，我們的股市8月份上海就到了3478點，但是我們的房子一直在火爆，甚至上海的火爆7月份才開始，漲得有點像投機的味道。12月份發生了變化，12月份的新增貸款超過11月份，但是它的比例發生變化了，藍線、綠線全下來了，可以猜想1月份，那紅的還往上走，那個比例肯定下來了，也就是說12月份的新增貸款的從結構上說，又開始給工業企業貸款增加了、收緊了，無論是開發貸款還是按揭，剛才我們看投資雙拐頭出來了，一卡住叫需求式的管理，把資金一卡馬上就起來了。 

    看看這個，左側這張圖是銷售增長的面積，右側是竣工，藍線是竣工，你看08年銷售的面積下降了，但是藍線還往上走，竣工的面積走，所以馬上就變成了庫存化，開發商的庫存化。09年變成了開發商去庫存化，消費者增長負債，做了一個轉換。大家看見了吧，銷售往上漲，竣工往下來，你一看這個故事就明白了。我們再看下一張圖就知道2010年可能發生什么了？這是土地供應和完成土地供應的東西出來了，土地供應在下降，它現在只能對需求設管理，哥幾個別這么使勁買房了，供不了那么多東西，只能進行需求，所以信貸的政策還不能認為是整個的轉向，它只是沒辦法了，不管是二套三套房都是讓你需求別那么旺盛了，但是有一點，現在利率一直沒調，只要你允許，剛才都說了，買房的有那么多手段，再往下咱看。這整個是歷年房地產價格增長情況，綠線一起，全國的商品房，商品房里還是包括保障性住房，還沒說純商品房呢，20%多的增長，這是全國平均，個別城市就不用說了，北京翻番的太多了，今天我們不用拿這個數據。 

    馬上有人就問了，最近報告挺多的，說市場非常低迷，我們不要聽誰說，我們看數據告訴我們什么，這是北京跟上海歷年1月份的，到這個星期天的比較，我們看一看，數據告訴我們什么了？大家看左側紅的線是北京的，是整個1月份的增長，大家看最近的情況，甚至高過09年和08年的增長，從同比來說根本沒有下降。所以所有的媒體是談環比，當然了環比12月份有一個末世情結大家都情。到今年12月份同比肯定是大幅下降的，但是1月份的數據依然告訴我們，今年1月份2010年不是近五年來最低迷的一個月，數據告訴我們一切。 

    這是北京二手房每天的成交，紅線就是2010年，去年最火爆2009年的1月份成交還是高的，所以現在媒體愛寫環比，但是每天現在北京的二手房的成交量超過很多人的預計。沒那么低迷，我們看庫存情況怎么樣？左側是北京目前現房的情況，不斷在下降，左側那個紅的是庫存，綠線是未售出的每套平米房子的單套的價格。右側是期房庫存的情況，你看看已經是五年來歷史的低位了，這房價怎么能降??？ 

    說今年打算把50%的力量使在保障性住房的提供，那我要問，有多少人被劃進了保障性住房？本來那些人就不能買房，無非把你的破房子拆了，我明年給你一個新房，這些人本來就不是常態的購買力。沒有證據說北京房能跌，它庫存在那兒呢，即使控制了需求?？赡茉谶@個過程中把股市就給打下去了，當然我們看數據，我們再看看信息告訴我們什么，就是天天報道的，我們目測的信息，我們耳朵聽的信息。 

    我們今年有更多的疑問被我們打開，數據和信息的疑問，由于涉及到宏觀調控，大家今年我自己認為，要高度地敏感，什么敏感？有些數據在05年調控的時候，有些地區原來是公布的數據，由于各種各樣的潛臺詞，害怕把相當一部分的市場信息可以給市場的，給屏蔽了，具體的哪幾個省市我不提，到今天也沒有恢復，我們要警惕某個市、某個省在某個時段把數據屏蔽了，比如價格、成交。它怕受到指責，說你宏觀調控不利呀。 

    第二一個，我們也擔心一些媒體為了證明宏觀調控的有效性，扭曲一些市場信息的報道，比如說最近最時髦的所謂杭州的退房，很多人沒研究退房是那一個開發商退呀，05年調控應該出哪些事件，那是標準的。07、08年深圳一調控的時候，第一撥應該出現哪些現象，為什么沒出現那個現象，而出現這個？真正第一撥決不可能是退房。05年上海調控的時候，第一階段出什么樣的市場現象，用信息看到的，不是數據。 

    所以大家還別急于說，土地的疑問，整個土地市場供給是否能發生根本性的變化，大家知道保障性土地，把林場的棚戶區，靠著山的那一部分本身也不在市區，無非再一個異地改造，那些根本不應該主要的土地。市場化部分和非市場化的土地供給，土地財政是否造成特定的地區出現中國版的迪拜的債務困境，土地財政沒有了，然后該地區它的財政收入結構又沒有高科技公司，又沒有大型的出口導向型的公司，賣地占78%，一不讓賣它本身這兩年，去年又發了很多債券，怎么辦？特別是今年存在著一到三次之間的加息，一加息它的債券不就崩了，地王現象是否終結？現在看來不可能終結，如果大家看一下12月底中國人民銀行公布的企業存款的情況，那錢大把大把的，不可能。重點地區繼續還有地王，中海油不剛拿了嗎？你想杭州的地能下來嗎？等于你在中心區就住在花園里，它能差嗎？地王的財務危機是否出現？已經出現了，有人建黑名單了，還不是黑名單，已經公示出來了，那會有一部分人可能就漏了，還有控制土地是否土地，已經批出去了，不建房，把這一部分人弄來，還有既然開發區已經招商引資來不了了，那給咱土地建房行不行？這都是疑問。資金的疑問，是不是房企的，大家知道它無非就是兩個地方圈錢，到美國最多是中介。底下還有一個存在開發信貸跟購房信貸的雙緊縮，單一緊縮，如果說單一緊縮，購房只控制需求，貸款可以繼續給大家貸，那就可以多控制房子了，如果是雙緊縮，那就等于是保護房價，還有商鋪貸款今年有沒有創新？還有瑞斯這一塊。商業地產也挺難的，出租房空置率很高。 

    市場的疑問、成交量是否進入一個歷史的低位，剛才我們看到的情況不是歷史低位，價格是否真正受到了抑制，現在判斷起來很困難，還有一個，大家知道去年幾個名詞，地王、豪宅，還有一個大家可能不注意，企業媒體都歸納了，叫瘋狂的小鎮，一個鄂爾多斯、一個瑞安，多瘋狂啊，是不是今年轉移到三亞了？今年最大的問題是央行只對沖了今年的資金的流動性，這個流動性是來自銀行和海外。去年發的那些錢，12月底你看看企業的存款有多少，還不說政府存款。只是收了哪部分流動性，只是收了今年新增的那部分，去年的沒收回來。要收去年的也收回來，所以存在局部過熱。我把剛才咱們數字暗示了什么，還包括信息給我們帶來哪些疑問跟大家共同思考，今天不過就是1月份嘛，還有很長的時間讓我們共同去觀察，謝謝大家！ 

    馮科：張寅先生說即便是2010年調控也不如2009年恐慌，第二個觀點是中國居民大量地增加了負債，其潛臺詞就是中國的居民在政府刺激房地產市場的這么一個環節上，為了應對金融危機買了單，至于是不是這樣，一會兒還可以再討論。我們的嘉賓發言到此結束，下面進入討論環節，請剛才演講的幾位嘉賓上前面就坐，也同時請首創置業的胡總一起參加討論，大家歡迎！ 

    現在開始討論環節，在座的各位參加活動的觀眾也可以一起來討論，胡總來晚了一點，請您從一個開發商的角度來判斷、比較一下2009年12月份跟2010年1月份絕對是房地產的分水嶺，跟2007年那次調控，開發商所面臨的形勢大致上有什么樣的不一樣？有請胡總回答一下這個問題，大家歡迎！ 

    胡衛民：我們作為開發商來講，也跟大家一樣，也是首先對這個市場，特別是對一些政策做一些深入的研究、探討，其實剛才幾位專家的圖表、數據已經表明了現在在這個階段，房地產企業面臨的市場的一個情況。確實來講就像這個題目一樣，2010年跟上一輪07、08年的情況處在不同的階段。剛才的數據也已經看到了，一方面由于09年的初期，對市場的比較大的變化，大多數企業，我相信估計是不足的，所以銷售的去庫存力度是比較大的，最后的結果是庫存和供應缺口比較大。反過來說，由于09年土地價格大幅度上升，土地供應從量上來講，可以看到增長的幅度遠遠地小于銷售的增長幅度。所以說很多企業是面臨著存貨銷貨差不多了，相對來說資金比較充裕，土地相對來說和未來的發展計劃來講有差距。 

    這樣的話在2010年的情況下，作為房地產可能主要的一個目標是在這種市場變化下，新的市場情況下，要用新的策略，不同的策略，這就是我討論的。 

    馮科：我想問得更清楚一點，究竟是首創在07年、09年是庫存多？還是現金多？2010年是增加庫存？還是增加現金？ 

    胡衛民：太具體的數字，因為我們是上市公司，還是不便于說得太細，但是從方向來講呢，我們可以說現在2010年現金量比07年要多得多，相對來說土地儲備的規模相對來說，根據我們的銷售能力、開發計劃來講是偏少、偏緊的。 

    馮科：非常感謝胡總，非常坦誠，我們也很關注未來調控政策還會朝什么方向發展，僅僅出現了上述的一些提高資本金、提高準備金率，對二套放貸進行限制，這些政策以后，對未來的政策還會出現什么樣的一些調控措施，而且它在什么時間？在多大的力度上出現？我們下面有請何秘書長給我們討論一下。 

    何琦：實際上這個問題應該說最近也是我們非常關注的一個問題，這個問題應該說是從去年12月下半個月，到今年年初，我想對于這個政策的執行情況，還有待于觀察，因為任何一項政策的出臺它有滯后性，得進入一段時間以后，無非是今后我們利用稅收政策和金融土地政策，從現在這幾個政策的話，基本上都用到了，如果現在大家最認為有可能是加息，這個會不會對市場產生影響。加息這一塊可能和我們的地產宏觀調控，整個和國家大的宏觀經濟聯系在一起，肯定不是針對房地產市場環境下，在這里面我多說一句，我們現在有些預期，說我們今年整個的經濟形勢有很多不確定性，特別是美國可能存在經濟存在二次探底。我想我們中國的經濟，通過去年下半年政府的共同努力，我們經濟出現V形反轉，這是大家都已經看得到的，關于中國的保增長、調結構，整個經濟回暖，V形反轉的勢頭，盡管有很多不確定因素，我們經濟向好的趨勢是不會改變的。 

    因為我記得去年年終的時候，溫總理說，對我們國家經濟保增長、調結構，我們還有很多措施沒有拿出來，隨時隨地可以拿出來，所以我想我們這個政府對我們國家今年經濟保9%的目標實現應該說是沒有什么大問題的，盡管這里面會出現一些意想不到的因素在里面，但總體趨勢是向好的。謝謝！ 

    馮科：謝謝何秘書長，我們理解核心觀點就是邊調控邊觀察，大家的判斷好像是政府官員對調控的結構不是很有信心，因為國四條，國六條、八條都出臺過，還是有待觀察，效果不好加大，效果逐步達到那就可能是有點放松，這是政府官員，老百姓經歷了03年到08年這個過程，好多地方政府官員說不要買房，房價一定會跌，經歷過這么一次波折，好像老百姓心中也有數，認為也降不到哪兒去，開發商心中更有數，09年去庫存化拿了大量的現金，還沒有來得及去拍到地王，他可能心中也更有數，只有那些在一線城市拿到地王的開發商，心里面有一點點難受，僅此而已，這是我們對整個形勢，以及對政策面的一個判斷和解讀。 

    下面我向張寅研究員提一個問題，你是研究證券市場的，按照你的看法，調控房地產結果打中了股市，請問你是不是認為中國股票市場里面的房地產股票的板塊被市場過渡低估了？存在投資價值可以讓大家在里面潛伏呢？ 

    張寅：目前最近的下跌我覺得是正常的預期的反應，我自己覺得從整個的目前A股上市的房地產的公司，我只說大型公司，比如說萬科、保利、金地這樣的公司，我自己認為還不存在低估的問題，因為我們要看到了整個，首先我們看到09年整個上漲的時候，大家給它的市場的PE是很高的，都是三十多倍，就按照目前他們，就是按09年最好的業績情況，他們依然還沒有進入所謂的投資區。目前也就是所謂的可能只有交易，就是由于整個大家也都知道，這個政策還在一個釋放和延續的過程，我自己認為，他們并沒有低估，但是我認為要如果有，只有目前來看，我自己認為上半年他們可能只有交易機會，而不一定有投資機會，因為不確定性非常大。我們現在畢竟沒有看到他們1月份的銷售情況，我自己是這么認為的。 

    但是我自己判斷飛鏢現象已經出現了，只說這個飛鏢現象的嚴重性有多大，這個我自己判斷是出現的，但是程度是可討論的一個東西，我就是這么一個看法。 

    馮科：好的，謝謝，我們還有個問題，要問一下我們的陽光100的范總，你作為一個民營企業的開發商，最近的中央經濟工作會議里面非常突出城市化向城鎮化轉變，配套了一些措施，您認為這個政策有沒有實際性的意義，對于你在二三線城市的布局會產生什么影響？ 

    范小沖：第一輪的城市化已經達到了一個頂峰，現在以投資客戶群占有了非常大的比例，二三線城市增量在增加，國家政策也是在加強城市化，掃除城鄉二元結構所道路的壁壘，剛才在PPT中也已經簡單地列出來了。比如說現在的鼓勵，現在的進入城市、進入城鎮，把城鄉之間的土地的包括流轉，包括一些保險，包括等等這些都在一體化，所以它會使城市化加速。大量的人口在進入這些二三線城市，這些二三線城市人口的增長對房地產來講絕對是個利好?，F在一些不管一線城市，到底現在有泡沫沒有，還是說市場是燒焦了沒有，二三線城市還是健康的，二三線城市目前還是處于一個補漲的情況。剛才說上海、深圳的成交量大幅下滑，但是像武漢還有一些城市現在是大幅上漲，所以二三線城市同一線城市市場發展的階段，它的真正的市場的狀態都是不一樣的，所以我們還是更看好二三線城市。 

    馮科：我還想問更具體一點，二三線城市，比如說武漢、貴陽這些東西還是省會城市，我們所說的城鎮化也許就到了縣域、或者是到了農民，真正的湖北的農民是買不起武漢的房子的，在這個方面你們怎么看這個問題，國家政策刺激你去城鎮，不是去省會。 

    范小沖：現在所謂的三線和四線城市確實發展得很快，但是它的市場發育程度，它的容量，以及它的各方面情況還不算太大，但是成長非常地快，你可以看到有些三四線城市房價從一千到了三千了，像規模性的開發，進入這些四線城市可能還是有很大難度，因為市場規模太小了。因為我們的成本還是較高的，你去到一個城市，它需要有一定的，比如說一年可能我們需要至少一個地方有三個億到五個億的銷售額，在很小的城市就維持不住。所以目前我們也就是以二線城市為主體，有一部分的三線城市，四線城市除非是一些特殊的特定的，但是原則上現在可能還是一些中小開發商的機會。 

    馮科：我再問一個問題，農民為什么要進入鄉鎮？你研究過沒有？第二個，農民進入鄉鎮，他買不買得起房子？ 

    范小沖：這個城市化實際上是個城市的夢想，從農村到城市，在城市現在等于說擁有著更多的就業的機會，擁有著更多的教育的機會和它的很多的城市文明，所以這些農民現在也是離開農村進入城市，這是一個大的，特別中國也處于正好是工業化和城市化的階段，所以進入城市是大勢所趨。而且農村現在的生產力也提高了，所以農村也不需要這么多人了，現在不需要過去那種方式來種地了，所以農村的剩余勞動力非常多，再進入城市。他們這些人肯定有很多買得起買不起房，肯定是只有部分人才買得起房，農村進入城市有很多途徑，比如說一個上學，很多大學生大部分也來自于農村，他的畢業、他的工作，他買房了。 

    還有一些農民工進城，他們也很多通過積累也在發展，他也在買房，也有的做企業，當然也有一些可能是租房，或者是有很多農民工在所謂的蝸居，以及在所謂的城鄉接合部，在這些地方生存。但是現在大量的人口進入城市，每年接近有一千三百萬到一千五百萬，等于說相當于農村的人口在進入這個城市，這個是現在目前中國發展的階段。 

    馮科：謝謝，我們所理解的城鎮化，就是農民工到城里務農，轉換到城市居民，但是我們縱觀三十年中國改革開放的歷程，有多少人能買得起房子，我們觀察到更多的農民工進城，是通過農民工的子女上大學，通過真賓通過金沙獲得比較高的收入留在城市。真正靠務工估計留到縣城的很困難。我在關注城鎮化的提法跟策略，能動性落到實處，這是大家可以在未來一起去探討。謝謝！ 

    最后，我們要給嘉賓劉利勇先生問一個問題，2009年12月9號，國家國務院下文對個人轉讓營業稅征免時限有兩年變為五年，請問這個政策會導致對二手房交易量上有多大的影響，比如說你預計一下，在2010年這個政策出來以后，究竟二手房的交易會增長30%還是下降30%？謝謝！ 

    劉利勇：這個問題問得有意思，當時你要說問這個問題，當時二手房優惠政策08年出來的時候，對09年的作用多大，它的影響有多大，有這個基礎判斷的話，當取消的時候自然這個作用可能會消失，怎么影響就會出現了。其實確切地說，如果說量化的話，其實很不好量化，很不好嚴格地去量化二手房營業稅的政策對市場的影響有多大，但是我判斷的話，就拿1月份跟12月份比較，二手房的市場比較的話，影響是很大的。不管是12月的末歲狂歡也好，還是1月份也好，影響是很大的。全年的影響不會像1月份影響這么大，我估計也就是10%左右，即便有些政策再出臺的話，對市場影響10%左右，特別是二手房的大致的影響。 

    馮科：我想再問細節一點，究竟現在的二手房市場是買方市場，還是賣方市場，有沒有發生質的變化？因為將來在賣方市場下大部分契稅是由買方來付的，這種格局會不會在2010年發生變化？契稅是這么做了，賣很難賣了，大家都在觀望，可能反過來不是由買方來支付，是不是由賣方來支付，你判斷會不會在2010年發生逆轉性的變化？ 

    劉利勇：這個我想應該不會，為什么當時取消這個二手房優惠政策，大家當時都很有爭議，就是如果廢掉的話，賣方會把這部分的營業稅，還會轉移到買方的身上。因為在之前一直是買房人承擔這部分稅收，這個不會改變，這是市場的一個慣例，或者說賣方的慣性，不管是多少，不管契稅也好、印花稅也好。我在09年三季度，這應該是沒得談的，不管怎么樣它都會以不同的形式加到買房人的身上，在2010年不會變的。 

    馮科：你還是對總體上對2010年是樂觀，你還是延續了是一個賣方市場，因為我們看到08年很蕭條的時候開發商不斷地送裝修、送空調，我想市場的對比力量是會發生變化的，根據您的回答，您對2010年還是比較樂觀的。 

    劉利勇：我對2010年還是相對比較有信心的，即便相應的出臺的一些政策，我個人認為這些政策出臺得有點早，我認為這些政策應該在兩會前后出臺會更合適，那樣的話市場會走得更加充分，因為中國的市場大家都比較了解?？梢哉f一半是政策，一半是市場，政策應該隨著市場走，市場也會隨著政策去變，整體判斷2010年會在波動中。 

    馮科：謝謝，下面我們就進入自由討論環節，剛才我們的嘉賓按照規定，每個嘉賓回答了一個問題，現在就請我們的觀眾參與，也請我們在座的嘉賓之間可以互相提問，包括向我提問，好不好？誰先開始？請大家舉手。 

    觀眾提問：我想問何秘書長一個問題，現在各地都在開兩會，各地在房地產調控上仍然存在一種比較含糊其辭的狀態，可能有上有政策下有對策的意思，請何秘書長解讀一下，地方政府在這一輪房地產調控當中扮演的一個角色，另外我想問一下范總，我們知道廣西自治區進行房地產預售制，我們現在取消預售制對我們的影響有多大？ 

    何琦：關于穩定房地產市場，應該說是各地歷屆兩會的重點，也是焦點，各地地方政府對穩定當地房地產市場秩序，穩定房地產市場，應該說是做了大量的工作。那么說我想今年在國務院發布的關于穩定房地產健康通知的里邊，明確要求各個省省級人民政府作為落實國十一條的總負責，各個省市政府，應該是不折不扣地執行國務院的有關調控政策法規。關于土地財政的問題，我想這個問題是一個質的問題，特別是我們94年以后實行整的財稅分離以后，對地方政府的財力和它的勢權可能有一定的不平衡，地方政府又要發展、又要提供大規模的公共設施和公共服務，肯定是在資金上有一定的困難，在各地地方政府在土地財政方面，在第二財政方面可能把土地出讓金作為城市發展的一項補充的話，也是不行。過度依靠土地財政勢必會對存量產生一定的影響。關于土地財政這個問題，政府的有關部門，以及各地地方政府會妥善處理好這個問題，土地財政問題不是說一下就能解決，要經過一段時間摸索和調整，我想將來土地財政作為當地財政的重要力量會逐漸減弱。 

    觀眾提問：關于物業稅呢？ 

    何琦：物業稅，我看最近有關專家提到物業稅技術上可行，技術上可行不等于在實際操作中能操作起來，我想這是一個非常復雜的問題。有關這方面的問題，我想什么時候實行的話，還得請國家稅務總局有關專家來討論，這個我不大好回答。謝謝！ 

    范小沖：剛才說南寧要取消預售制度作為試點，預售制度對于房地產公司是非常非常重要的，因為它是房地產公司應該來說是最大的資金來源之一，他要靠預售快速回籠資金。土地要收緊，地價要全部付清，在土地上把你資金占用，一下子給你收緊。剛才張寅也談到了，說現在在開發貸，以及消費貸款，按揭這個在雙收緊，如果在這種背景下，再取消銷售的預售制度的話，那對開發商的資金鏈會造成非常嚴重的影響，會造成有很多都會是致命的。 

    這個影響會非常地大，這個預售制度呢，它其實有它一定的合理性，因為房地產買房子嘛，它畢竟是一個生產周期很長，在某種程度上它需要跟市場有一定的碰撞，也就是說我在我開發過程中需要知道我的客戶是否需要，然后我再給客戶定制，實際上有這樣的成分，如果全市取消預售制度，突然發現這個市場是不對的，那你的房子蓋好是沒辦法再拆掉的，所以對于房地產這種等于說生產周期又比較長，資金鏈又很大，這種情況下有一定的預售制度，提前知道客戶需要什么樣的房子，需要有這樣的一個預售的方式跟市場提前接觸，而且能夠逐漸地調整，這對這個行業實際上是這個行業的特征、特點。當然取消主要是防止現在很多的期房建成了以后變成了欺騙的欺了，大家過去買房的時候是一個夢想，到了現房的時候變成了夢想成真。所以它讓你看到真正的現房你一看就這樣，你掏不掏錢，大家可能在糾紛方面，在風險方面可能會降低了，但實際上它也增大了開發商整個的供給和風險，所以它在某種程度上使供給減少了，有可能對房價是一個推動。所以應該找到更好的方式和方法，比如在新加坡就采取了一種通過律師樓，通過第三方，你買完房，并不能夠把這些錢全都進了開發商的腰包，萬一他捐款而逃，萬一他出現爛尾的時候怎么辦？這個可以通過其他的方式來化解，比如說通過律師樓來貸款監管，把這個錢用于開發的建筑中，這個實際上是一個很好的方式。 

    如果在驗收之前都不許賣房，突然發現這個樓不符合市場的要求呢？那你的壓力就非常大，最后給銀行的風險、給開發商的風險都是非常大的，有可能下一個繼續再建設的時候，可能會更加地不對銷路，我覺得應該找到一種更合適的方式方法，而不是簡單地取消。當然南寧這個現在也是說計劃你作為試點，所以它只是一個嘗試，我想大家來觀察一下，它這個嘗試對于現在的調控、風險是一個什么樣的方式，作為一個嘗試應該是有意義的。必定不是說全國馬上就全面取消預售制度，這個一下子就大了，我覺得還是非常慎重地拿一個城市作為試點來看一看，這個會得出很多有意義的經驗，謝謝！ 

    馮科：我也簡單地講兩句，對于土地財政大家看得很清楚，它就是分稅制要改革，一定要把土地出讓進，中央跟地方均衡，所得稅跟增值稅中央跟地方比例都均衡，才有可能從根本上解決問題，最終解決問題的話，還是土地所有制問題，只有一個完整的土地產權，才能表達自己的意志，全民所有就意味著全民沒有。土地制度的改革，乃至財政關系的調整是一個長期的問題，短期內如果不讓它有土地財政，那好他去年借的錢誰給他還？說物業稅，現在又說不上來，所以它是涉及到一系列的問題。 

    回答你的問題，地方政府在落實宏觀調控政策方面大概是這么一個方向，2009年只要是刺激房地產的政策都是不折不扣，2010年只要是調控房地產的一定大折大扣。 

    觀眾提問：謝謝，各位嘉賓大家好，剛才有幾位嘉賓談到關于REITS(房地產投資信托基金)方面的一些問題，今年有什么樣的進展和發展？另外有一個問題，成熟物業投資回報率太低的問題，不知道大家有沒有什么解決的方法？謝謝！ 

    馮科：誰來回答這兩個問題？REITS這一塊問題呢，因為講到租和售之間的關系。中國的金融創新從來都是出現危機的狀況下出臺，我們金融創新大部分都是被動的，很少是主動的，瑞斯的出現只有我們的這些國企，大國企拿了大量的地王，建了很多的物業。如果按照各位嘉賓的判斷2010年不太可能出現這種情況，所以我判斷2010年要出現REITS很困難。理由就是人民銀行、證監會、保監會、銀監會、一行三會，大家特別是保監會提出以后，人民銀行認為房地產金融他應該管，他來審批，發改委認為瑞斯是產業基金，應該它來審批，證監會說這典型的房地產基金，基金應該證監會基金部審批，銀監會說你REITS采取的是信托，全名叫做房地產信托，那應該是銀監會非銀部主管。這四個部門協調開好會，合并成中央金融局的時候咱們估計REITS才能產生。我就回答第一個問題，關于租售比的，是不是也請行業作為投資來看，還是請咱們行業的專家來。她的意思是現在房子租金只有1%，值不值得這樣去投資？ 

    劉利勇：租售比這個數據按國際通行的標準來看的話，我們這些一線城市的租售比可能是遠遠高于國際標準，北京現在都1：300都到了，前一段是1：250，現在估計1：300了，從投資的角度看，我覺得這些一線城市目前的話，應該價值不大。因為我們國內這些投資客大部分是瞧表現，也不是說想租這個養這個房，現在以租向養投資的話是養不住的，他是想買賣，來做這種價差的收益。所以他們一般并不怎么考慮我們內部的一線城市，這么大一個租售比，對于投資客、投機客來講，他們并不怎么來考慮這個。他們只是考慮這個房價短期內能不能快速上漲或者是下跌，他們只是關注房價的變化，資金對他們來說并不怎么關注，他們并不是說很看重現在這么高的租售比。因為房價特別高，可能脫手了，賣出去了，不確定是很低的話，他是考慮這個，我不知道我這個回答是不是針對你的問題。 

    馮科：我也補充一點，我們可以把房地產市場跟股票市場來比較，股票市場也分成兩個部分，究竟是追求資本利得，還是追求分紅。我們知道2008年中國證券市場的分紅是趕不上交易所需傭金的，是一個高資本利得的市場，這樣的市場投機性比較強。換言之，跟國際市場相比，我們偏高，是不是也意味著我們一線城市投資型的房地產市場也是存在投機性過強的特點。我們比較證券市場，你租售租金就等于是分紅，你通過銷售來獲得差價就是資本利得，我們這樣來比照的話，是不是能給出大家這么一個判斷，也請范總講一講。 

    范小沖：商業地產有它自己內在的規律，特別是這種大型的商業，像購物中心，它實際上需要一個培育的過程，需要有一個三年、幾年的一個培育的過程。需要商圈逐漸地形成，需要各種業態的更好的組合，最后形成一個慢慢持續經營和提升的這樣一個。在剛開始它的租金和房價肯定是倒掛的，而且倒掛得非常厲害。這個從一般的投資和這些，如果在這個角度來看都是不劃算的，哪怕從銀行的抵押，你連利息都還不起。它這個需要一個對商業地產要有專業的，需要瑞斯，需要一些專業的商業投資公司，同一些專業的管理公司，需要有品牌，需要有一些組合，然后來對這些商業進行培育，這是一個典型的中長期的投資，而不適應于短期的所謂的投機。商業物業經過培育、經過發展，它最后的價值是非常高的。它跟住宅還不太一樣，住宅因為非常簡單，大家租了住，實際上可以看到它的短期利潤，真正的商業，一旦火的商業，它的未來的租金以及它的商業物業的價值都是翻倍，或者是超十倍以上的增長。如果是不火、不行，再大的面積也是不值錢的，而如果火再小的面積都是很值錢的，所以商業物業有它的規律，它需要商業物業金融方面的創新，需要有長期投資的基金，需要瑞斯來養活。 

    短期一般主要是由于中國的金融體系不支持，所以像SOHO就把它賣掉，從企業而言，賣掉效益是非常好的，最后你會發現經營起來后續的問題也是非常多的，所以商業物業可能需要在一個更高層面上來解決這個問題。 

    馮科：范總給了很具體的解釋，商業地產首先是商業，然后再是地產。更像證券市場成長型的股票，你買中了黑馬可以爆發性增長，你要買錯了，它就在那兒停滯不前，相對來講商業物業的投資風險比住宅的投資風險大一些，這樣判斷，風險大收益也大，是對稱的。由于時間關系，最后給出三個問題，最后請各位嘉賓最后做一個總結性的發言，2010年不要再講太多的理由，究竟是大漲、微漲、小漲，還是大跌、不跌、持平，給我們一個明晰的判斷。究竟是通貨膨脹是溫和的，還是比較強烈的，你們對宏觀經濟政策認為是合適的，是足夠的還是不足的，我想這三個問題，提示各位嘉賓，預先醞釀，最后的環節每個人講上五十個字，來告訴我的觀眾。倒數開始，再提三個問題。 

    觀眾提問：我是北京師范大學的學生，大家我很關注一個問題，就是農村的大學生他在城市化過程中，能多大比例？我想問一下陽光地產的，我一個問題如果是我的話，我在北京肯定買不到一套房，但是我在一線城市可能買房也要花幾年，現在國際上有一個說法，一個人進入社會，奮斗六年多會買到一套自己合適的房子。但是我覺得如果我在二線城市我也買不起房，您認為城市化、城鎮化過程中，會不會加劇貧富差距？謝謝！ 

    范小沖：我們是校友，剛才說到買房，中國現在房子確實房價很高，是不是大學生一畢業馬上就要買房，我覺得特別是在今年，不一定。因為今年剛才大家都說了，已經是一個高位的了，去年是暴漲過，第二今年又非常地不確定，而且今天租金又非常地便宜。所以可能買房人的幸福，因為你到這兒來上學，進入北師大，這個城市的夢想，你在這兒還有很多的夢想，剛進入社會，肯定不會一下被房子套住，完全為了這個房子的增值，關鍵是增值不增值還不知道。在今天這個階段應該去追求你的夢想，去提高你的收入的水平，一旦你的工作達到了很高的收入水平了，可能就不是今天你再算買得起還是買不起，也可能海南的房子都買得起了，所以說今天可能是提升自己的價值，我覺得自己的價值提升會超過房價的。所以我覺得在今天的話，更多地要提升自己，在今天的背景下，剛才第二個問題是？ 

    觀眾提問：城市化會不會導致貧富差距？ 

    范小沖：在今天這個階段確實是貧富差別在加大，因為城市化是一個效率和積聚效應在提升。同非城市化的部分，它的效率和各處的還有很多，比如說在農村大量的不能流通，現在資源的配比，以及現在各方面的效率都是一個在巨大的，因為今天城市化還是在追求效率的特定的階段，所以在今天的公平性就很多就放在政府也在加大這部分的責任，所以今天肯定是一個貧富差距在加大的一個特定階段。達到一定的富裕的程度的時候，政府有能力的時候，那會兒可能才會像今天的西方，實際上它在各處的，比如說你在一個所謂的二線城市，可能你的生活的福利，所能接受的教育，同一線城市是一樣的。但是在今天中國差別正在加大，這也是一個特定的節但造成的。 

    馮科：我做點補充，你這兩個問題我都很感興趣，剛才范總講到了城市化的進程如果是城鄉二元對立的問題不解決，農村貧困化的問題會很突出。大概我們08年一個統計數據是占人口總數53%的居民大概只擁有11%的財富。城鄉二元差距跟土地制度有關系，你土地轉讓，流轉所得并不是給到農民，因為土地不是農民的，這里面又很復雜，涉及到土地制度，乃至政治制度，也是比較麻煩的一個事情。如果不從根本上解決城鄉二元對立，這個問題很難解決，這是回答你第二個問題。 

    第一個問題，范總是開發商，鼓勵你發展自己的能力，勇敢擔當房奴，我聽出來是這個意思。所以北大的學生問我的時候，他說馮老師，什么時候才能在北京擠入上流社會，我說上流社會的標準是什么？交換霄云路8號，按照本科大學畢業，每年年薪5萬，要一千年，你最好修煉成千年蛇精，你就有可能擠入上流社會，否則你就回家打拼，高房價會阻斷大學生進入大都市的夢想，所以我們為什么呼吁，為什么需要調控。難道這個房價可以一直瘋狂地漲下去嗎？它會造成社會心態的扭曲，大學畢業生到了崗位以后，到了政府工作崗位為了買房子會更加地腐敗，到了老板那里會不斷地在老板那兒挖坑。這樣發展下去，會給中國未來的社會造成扭曲和巨大的發展成本，我們希望房地產穩定、健康發展，但是也不能夠每年按照百分之百，百分之兩百的速度來增長，導致民怨沸騰，我想也是中央政府看到了這一點，采取措施進行調控，大家要能夠理解這個方向，當然我們有很多需要改善的做法。 

    提問：范先生您好，我是北京人民大學的學生，我想請問您一個問題，您剛才在演講中提到了炒房資金涌入了海南，海南市政府已經暫停了批地，而前不久，北京方面明確表示說不會用政策，或者是政府的手段來去對房市進行一個調控，一線的城市的政府把房產交給了市場，二三線的政府交給了政策，所以我想請您解讀一下，在這個現象背后有什么樣的深層原因？或者說地方性和中央性的調控是不是在方向上有所區別？謝謝！ 

    馮科：我先回答第二個，它沒有能力批地，只能停頓，這種決策肯定是有跟中央政府溝通，不是自己做出的，怕出現90年代海南出現一個房地產泡沫，那時候亂批地，怕出現亂，只能夠停，至于北京為什么這樣？我不太懂，范先生也講得太多了，我們看看北京首創集團比較多，我們請胡總講一講。 

    胡衛民：同學說的這個，我記得領導的原話是什么呢？不刻意去打壓這個市場，我理解因為北京來講，政府的態度把整個市場分成三個段，保障性、中低收入的保障性住房階段，第二塊是普通的，再一個是高收入特別是外銷的高檔房，低收入有保障，普通的商品房應該是有供應，保障供應。高檔的市場應該是放開，應該是差異化的一個政策。 

    馮科：非常好，胡總的解讀還是比較準確的，因為有時候媒體報道的時候可能會歪曲，我想地方政府跟中央政府的政策沒有差別，我們的反危機初步戰略顯現成果，但是基礎還很扎實，在工業、在國際出口需求沒有回升的基礎上，仍然需要靠房地產市場的發展來消化鋼鐵、水泥的產能過剩的問題，但是面對高房價的問題民怨沸騰，中央政府也不得不出臺政策來平息。它是一個矛盾的心理，左右為難，地方政府的一些表態和解讀體現出這種調控，不如2007年的時候堅決和嚴厲，2007年叫斷流式的調控，時間會掐斷，所有的房地產商都活不下去了，現在這個是有所區別的，你不要漲太瘋了，但是也不要跌太多，是這么一種形態下的調控，這是有差別的。 

    下一位。 

    觀眾提問：我想問一下張寅分析師，我不知道您有沒有注意到09年拿了很多地王的開發商，包括保利、中海這些工作，他們09年花了四五百億的資金利拿地，不知道您有沒有分析過他們的財務狀況？到2010年的時候，這些公司的資金和現金流方面會不會出現一些問題？還有一個問題想提給何秘書長，因為我們知道大龍地產是順義區的國有企業，包括其實2009年拿地的很多的開發商也有這樣的一個情況，一些區里面的成立城市投資公司來拿地，這樣的情況大龍地產可能也會有這樣的動機，我想問一下這樣的情況有沒有？ 

    張寅：關于第王的事情在09年發生，2010年還在延續，只不過說我們觀察到是這樣的，09年對比07年有一個差別，第一，參加的所有的地王投標的數已經少于07年07年基本平均是在30家左右。在09年實際上在15家左右，也就是說大家已經看到了大幅的減少。第二，產生地王的分布地區較為集中。第三，凡是拿地王的都是在銀行授信，在地產公司都是全國的前二十名，也就是說它的后面的支撐還是在銀行這一塊。這些拿地多的你沒看到在09年除了宏大以后，實際上都是已經上市的，主要是靠授信的這塊。我自己認為從目前到09年底你提到的這些公司拿到地王的在2010年可能出事的實際上已經出來了，已經進入名單了。其他的我自己認為，不會大面積出現，剛才你提到那幾家，我自己認為他們的財務在2010年至少上半年，或者說前三個季度可能性不太大，不太可能出現問題。 

    但是，我們換另外一個角度來看，所有這些地王，不管是在香港上市的，還是在A股上市的，有一個規律，你去看他們的在A股的表現跟整個A股的下跌，他們是超過A股下跌，我們再看看H股的表現，或者說香港的表現。他們知道恒生指數還在下跌，他們下跌的速度比恒生指數下跌的速度還快，并且比同類房地產公司還快，投資人對他們的預期并不好，并不是說它即刻就會出問題，大家對他的預期都不好，無論是國內的投資者，還是境外的投資者看法是一致的，我不知道其他的人對他的看法，我知道投資人對公司研究得是非常到位的，他們非常珍惜自己投出去的錢，但是我認為在2010年房地產會出現地王，有個別現象會交不上款，大面積出現的可能性非常低，我們不要忘了2010年還繼續四萬億的投資，不是說停了，至于說2011年，我想明年咱們再談更好一點。 

   觀眾提問：我是零點調查的房地產事業部的研究人員，今天很高興來到這兒，我想跟范總和胡總提一個問題，最近密集出臺的十一條里面，要增加中低價位和中小套型的供應，我想知道這個政策的風聲對你們2010年，或者是一兩年之內的產品在業態和檔次上的布局，或者是其他地方的布局上面有沒有影響？如果有，是什么樣的影響？謝謝！ 

    胡衛民：這個我們可以看到，北京市政府提出來的2010年供地的目標是2500公頃，其中建筑面積大概三千萬平米的計劃，其中保障性住房這塊不低于50%的供應量，從土地角度，這樣的話對整個市場格局會有一個比較大的影響，我們的顧慮就是說商品房的供應量。因為土地供應量里頭，相當一部分還是非住宅的供應，劃到住宅這里頭呢，又少了一部分，這樣的話會對普通商品房有效供應會減少。對我們企業來講，本身我們按照自己的經營戰略和產品的定位，基本沒有什么大的變化。 

    范小沖：國家出臺政策應該是它的戰略，實際上是對的，在有限的土地的供給下，中小戶型肯定會增加更多的供給，增加更多的套數，這樣才能滿足現在快速的城市化。剛才說的我們這么多的年輕人能夠買得到房，要不房子全都是大戶型，就那么幾套全被富人買去了。 

    對企業來講，一定要研究這個事，現在不光是保障性住房的比例，以及現在保障性住房的購買人群在放寬，從過去的完全是低收入、低保，現在也開始教師、公務員，它也是過去商品房的購買者，你作為開發商戶型定位小戶型很好賣，最后你也做得跟它的保障性，他很多稅收都在優惠，如果你跟它是同治化的產品，未來市場競爭中可能就會遇到很多的挑戰，所以你要有一定的差別化，即使小戶型也不代表低品質，你看現在汽車小的比大的賣得還貴。你的企業可能就要研究你的真正的產品、定位和你的客戶定位，這樣來確定你的產品，不能走同治化，走同治化肯定是死路一條，因為它稅收都在優惠，而且有保障，謝謝！ 

    馮科：下面最后三個問題。 

    提問：我是河北師范大學的學生，我有一個問題想問張先生，您剛才在演講中提到了一個媒介的信息傳播問題，我想請問您認為媒體在過去的一年中對房地產市場的發展產生什么樣的影響？它在其中扮演了一個什么樣的角色？謝謝！ 

    張寅：大家可能對我剛才的理解有點偏差，我并不是說要評價過往的情況，而是我擔心的情況，擔心我剛才說得很清楚，我擔心在調控實施的過程中，有的媒體過于早地對一些個別現象給放大為普遍現象，這樣使得不論是市場的各方面，無論是讀者、政府，以及開發商，包括消費者，得到了并不準確的市場的信息，我是比較擔心的。至于說過往的情況呢，我覺得媒體現在報道房地產的媒體非常多，也非常廣泛，我覺得不能用簡單的一句話說哪些好、哪些不好，從我專業的角度來看，我都看。但是我想是這樣的，作為房地產的信息，在中國我個人認為是最亂的一個信息，比較亂，那也就是說，在看信息的同時呢，我更傾向于不但看信息，同時也到現場去看，這樣對一個事情的準確判斷是有利的。當然有些人不是專業搞這個的，不需要花那么多時間去研究，目前我觀察的情況這個環境也是比較混亂的，我的回答就是這樣。 

    馮科：2007年房地產開發商成為貶義詞，2009年房地產成為貶義詞，2010年國企地王成為貶義詞，我想媒體的貢獻不小，我不知道能不能概括你的意思，最后兩個問題，簡短。 

    提問：我是來自中央黨校的學生，我想問何秘書長一個問題，中國正確宏觀環境的能力，中央政府有很多的資源，中國是一個市場經濟最終走向市場，如果中央政府想調控房價的話，下決心調肯定能調下去，但是中央政府要做一個平衡，是要回穩保8，還是把價格打壓下去？中央政府有沒有可能出臺更嚴格的心態政策來分別處理房地產使用市場和房地產資產市場，房地產資產市場主要是用來投資，有沒有分別出臺比較嚴厲的政策，分別對待房地產的市場？另外，我們談的房地產主要是房子的價格，我想請問您一下，中國房地產房子一線城市、二線城市、三線城市，房地產價格到底是什么決定的？ 

    馮科：你只能問一個問題。第二個問題房子不是由本地需求的，它是外地需求再加本地需求，很簡單，北京的房價為什么那么高，它有外部的需求。為什么濟南、貴陽的房價漲不起來？它可能是當地需求為主，請何秘書長回答你的第一個問題。 

    何琦：實際上這個問題像我剛才所說的，溫總理在今年12月份接受新華社的采訪，你要相信政府能夠穩定住房價，中央政府采取什么措施來穩定房價，這個就看中央政府和決策層的，看我們整個市場的情況，看決策層的情況了，如果下一步你說采取什么措施來穩定房價，這個我也不好答復你。因為這個問題是很復雜，中央政府會妥善地考慮。 

    馮科：有時間再詳細討論，秘書長建議要相信政府，就像在股票市場長期持有一樣，所以房價一定會下來，請你一定要有信心，最后一個問題。 

    觀眾提問：大家好我是中國人民大學區域經濟學專業的學生，我想問一下張寅老師，進入1月份以來，央行出臺了一系列的關于調高準備金率等一系列的政策，同時有數據表明到19日新增貸款達到1.2萬億，有可能1月份新增貸款會達到1.6萬億，您說2010年要非常關注政策的風吹草動，您的意思是不是在未來政策有一步一步升級的過程，靠收緊信貸能夠對打壓房價有什么樣的效果？ 

    張寅：你這個問題很好，市場更風吹草動了，當然每天的消息都在變化，一會兒說停止了，這兩天那個數又上去了，我自己這么看，其實12月份從貸款的結構已經發生變化了。也就是說整個新增貸款12月已經比11月份高了，但是其中的按揭和開發貸款已經有所下降。在投資也反映出來，我認為1月份也是，通俗地講1月份的貸款從比例來說，按揭占總新增貸款的比例肯定下降，大多數是給工商企業的貸款。從目前整個新房的成交來看，萎縮的程度可能比一般人想象的要少。也就是說還是適當鼓勵大家的需求，至于說貨幣情況的繼續演變，我認為是這樣的，中央政府跟我們一樣，是邊走邊看，并不是說1月份調一個點，2月份調一個點，已經定了。如果你觀察過存款準備金實際上可上調的空間并不大，以前的下降并不是在歷史的低位，而是歷史的高位，你回去看，但是利率是接近于歷史的低位，但是利率沒有動，它看物價，存款準備金是看放貸的情況。往上調數量性的，只是對沖了，今年可能發生的放貸行為和未來的放貸行為，已經加上順差非常大了，FBI直接投資上了。 

    我再說一句，去年放出的款沒有任何進行回收，我的建議你們去看一下12月份工商企業的不論定期存款和活期存款，你去看就明白一切了，社會的錢大量地進入存款，他是害怕增量再吹泡，簡單地說2010年不管咱們大家定2009年到目前為止房地產有沒有泡，有人說有，有人說沒有，這個不重要。但是有一點2010年決不是房地產泡沫崩的一年，這一點我非常相信。我相信市場的慣性非常堅硬，你們去看，特別是下半年你們能看出市場的力量，也可能上半年顯得羞羞答答，那種感覺，你1月份看，政策已經下來了，它的成交量，我們看到兩個城市了，都不是歷史的低位，市場需求的力量是非常堅強的。 

    馮科：謝謝張寅，今天我們嘉賓答問所有的問題到此結束，下面請每位嘉賓用簡短的話語對2010年高壓調控下的房地產市場的趨勢做一個概括性總結，先從張寅開始吧。 

    張寅：剛才我等于已經說了，我自己認為從房價的角度，我看不出來2010年在一線城市往下走的可能性，因為我剛才已經展示了包括庫存的情況，因為本身開發的在收縮，需求也在收縮，叫雙收縮，有可能就在高位的預計中。上半年可能屬于一個僵持階段，但是下半年我覺得變數非常大，而不是往下的變數，我是有點擔心比如上半年有些黑天鵝事件以后，政府一看可能增長有點問題，弄不好還踩一腳油門，我稱之為非典現象，也可能在四季度又飛起來了，有可能大家不愿意看到的事又出來了，我是擔心今年的四季度。 

    胡衛民：本輪政府的宏觀調控政策思路有很大的轉變，就是要加大市場的供應，做了一個主要的措施，但是這個措施是不是能夠如期地落地，得到很好的落實，這個還有待觀察。我認為如果說國十一條的各項措施得到很好的落實和執行，2010年的市場應該是一個平穩、健康的市場。 

    劉利勇：從2010年全年看，成交的話應該是不如09年，房價我想會基本保持穩定，通貨膨脹我想會越來越明顯，因為09年放了那么多，2010年還要放70多億，我相信到2010年也下不了60億，CPI會繼續走高，關于市場的具體變化，我建議大家不要看政策，因為相應的政策該出的也出得差不多了。關鍵我們對地產怎么變，還要看執行，看2010年的執行到底是怎么樣，市場可能會有一些具體的變化。謝謝大家！ 

    何琦：兩句話，一個是隨著我們今年調控政策的逐步實施，效果會逐漸顯現，再加上我們現在的地方政府和房地產開發企業的積極參與，我想今年我們市場應該說是會朝著良性發展，應該不會有太大的問題，也不會大起也不會大落，這一點我相信。謝謝！ 

    范小沖：去年是牛年，當然救市本瘟牛變成了瘋牛，現在是虎年，是在一個高位置上騎虎難下，今年調控的難度騎虎難下就不下來了，所以難度是非常高的，勇氣也是非常大的，希望不要亂摸，別摸到老虎屁股，老虎屁股是摸不得的。 

    第二句話，應該要回歸房地產真正良性的市場，開發商通過造好房子來創造價值，而不是靠土地，像現在踢足球一樣的，一定要踢好球，提高你的水平，而不是找黑哨買通，最后拿到冠軍。謝謝大家！ 

    馮科：謝謝各位嘉賓，2010年我認為上半年是本輪反危機戰略，宏觀經濟反彈的高點，2010年下半年會下滑。對房價來看，一線城市滯漲，二三線城市不漲，四線城市熱鬧。黑天鵝事件是冰雪天氣引起的欠收引起的通貨膨脹，會出現一些變化，這是我的一些判斷，供大家參考。 

    高壓調控下的房地產市場趨勢這個活動，在經濟觀察報和上投摩根主辦下今年圓滿結束，有點遺憾，沒有看到上投摩根的人來發表意見。非常感謝各位嘉賓，也非常感謝到來的各位同學，也請大家不要焦慮，買不起房子的時候，也許胡錦濤總書記根據房價收入來給你們增長收入，也許是一個新的改革措施。大家對未來要充滿希望，謝謝大家！ 

——完——