房地產業——我國經濟崛起的支柱產業

經濟觀察報 席強敏/文 回顧我國房地產業發展的歷史，大致可以分成四個階段：1978年至1991年，房地產改革的探索和試點階段，北京、上海等大城市逐漸走上了住房商品化的改革之路；1992年至1995年房改全面啟動，住房公積金制度、“安居工程”等政策在全國逐漸推行，房地產市場上開始出現了一些非理性的炒作，在海南等個別地區出現了明顯的泡沫：1996年至2002年，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，成為推動經濟發展的重點產業；2003年至今，隨著政府把房地產業定位為我國的支柱產業，它在國民經濟發展中一直處于舉足輕重的地位。 

西方發達國家的經驗告訴我們，在一個國家處于經濟起飛階段時，必須確立自己的支柱產業，以使其發揮推動經濟快速增長的重要作用。支柱產業是指現階段對經濟增長貢獻率較高并且在國民經濟中占有較大比重的產業，它具有市場容量大、產業關聯度高、帶動系數大等特征。比如20世紀中葉，美國在相當長一段時間內把鋼鐵、汽車、建筑業作為其三大支柱產業。      

2003年的“國18 號文”首次明確指出：“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業” 這個文件在我國二十來年的房地產發展史上具有劃時代的意義。據社科院藍皮書報告，1998年至2003年全國商品住房每平方米的價格只增加了343元，而到了全面實施18號文件的第一年—2004年，每平方米的房價就比上年暴漲了352元。自2004年起我國的房價就幾乎一直處于高漲的階段，至今雖受到了全球金融危機的影響，但仍保持著增長的態勢。 

根據國際經驗數據，一個產業的增加值占GDP 的比重達到5%～8%時就成長為支柱產業。近二十年來中國房地產業從復蘇到初步發展、快速發展，已進入繁榮階段，其發展速度接近全部經濟平均增長的2倍，增加值占GOP的比重已超過了5%。 

房地產業之所以能成為拉動經濟騰飛的支柱產業，最根本的原因是其對于需求具有強大的帶動作用。房地產的開發生產、銷售等各個環節涉及的元素非常多，直接和間接關聯的產業部門特別多，如建筑、建材、機械、裝潢業等，由此決定了其產業鏈特別長，產業關聯度也特別高，容易形成新的經濟增長產業群，發揮領頭作用。一般估算，房地產業產前、產中、產后帶動的相關產業多達50 多個產業部門、幾百種產品和服務，本身具備了支柱產業的地位和作用。1998年以來，我國房地產開發投資在固定資產投資中的比重波動上升，該比重基本保持在18%左右。近幾年在中國國內生產總值9％左右的增長率中，房地產業及其所帶動的貢獻率約占2 個百分點，這個貢獻是巨大的。 

短短的二十年，房地產業為何發展得如此之迅速？從經濟發展的宏觀層面上講，我國目前的城市化和工業化的快速推進，人均可支配收入的提高以及各級地方政府的政策支持促進了房地產市場的發展；從產業政策制定的中觀層面上講，1998年住房體制改革極大地釋放和刺激了住宅消費，同時也充分發揮了市場機制配置資源的優勢作用；從房地產市場運行的微觀層面上看，多層次的供應體系和多元化的產品體系基本形成，出現了供求兩旺的良好勢頭。 

雖然房地產業已經成為了支柱產業，但就房地產業本身發展的狀況來看，這個支柱產業與汽車、家電等支柱產業相比，還是不成熟的。比如房地產價格過高，房價與居民收入比不合理；在房地產業發展的體制、法制還不完善，特別是土地使用制度、土地征用和房屋拆遷等方面的產權制度還不完善；房地產市場體系不健全、運行不規范，特別是土地使用權一級市場國家還沒有壟斷起來，尤其是存量土地大量地違規進入市場；房地產資本市場發展滯后，融資渠道狹窄，房地產開發主要依賴銀行信貸，使銀行承擔了房地產開發投資的主要風險；房地產產品市場結構不合理，與居民消費結構脫節。 

問題雖然還很多，但是它在國民經濟中的支柱地位是一個客觀事實，這是任何一個經濟學家都無法否認的。之后的路，愿其走好！ 

（作者系2009年經觀暑期實習生）

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