投資者心態變化

經濟觀察網 記者 張雅楠 周亞鈴 工作日的上午，北京棕櫚泉白金公寓的接待中心，四五組看房者向銷售人員了解樓盤情況，此時，國務院對房地產的調控政策已經發布了近一周，購買第三套住房的按揭貸款首付最低為50%，利率為基準利率的1.1倍。銷售人員介紹，目前最小戶型的住房支付需為全款，不接受按揭，1月份開盤的兩棟樓盤，一棟售罄，另一棟銷售了近90%。

現場，購房者劉先生決定還是再考慮一下，這是他投資的第五套住宅，目前能夠申請到的貸款成數為六成，較調控之前上漲了2成，他看中的176平方米的兩居，總價為825萬元，調控使他需要多支付165萬元的首付，在這樣的時點買房，對劉先生這樣“精打細算”的投資者來說，不夠劃算。

選擇買入的時間或許不太確定，但賣出的時機已經成熟，劉先生介紹，他的一位朋友正掛牌出售位于北京朝青板塊的一處投資型房產，該樓盤緊靠新興商業群落和地鐵線，在2008年低點時買入，至今單價已經上漲了1.8萬元，4月17日調控政策出臺之后，這位朋友致電中介得知，3萬元可以出手，此前這位中介建議他以3.2萬元的價格出手?！艾F在賣掉，等到調整到一定程度時再買進?！眲⑾壬f，他和朋友都認為，這輪調控還將產生2008年那樣的行業低點機會。

銀河證券的分析認為，“（調控）對投機炒房者將是嚴重打擊，由于對首套房和二套房也都分別提高了首付比例和貸款利率，因此對改善性自住需求也起到了抑制作用?！睋涔浪?，“首付每提高10%，就消滅掉20%的購房需求。此次加上利率的影響，至少影響到30%以上的購房需求?！?/P>

除了成本，新政也將對大量異地購房投資者產生較大沖擊，譬如，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。此前，一位公園1872的營銷人員對本報透露，在去年開盤的那一期，客戶中在異地上班的有20%。

如此類比，也意味著，新政將極大地影響這部分購房人群，使其暫緩甚至打消異地的投資購房計劃。

對異地購房的調控措施會在未來逐步顯現。

北京某別墅的營銷總監表示，目前，他的客戶中有一部分貸款購房的外地投資者由于不能提供在北京的完稅證明被卡在了門外，尤其是一些來自華北的企業主。

以按揭為門檻調控投資性需求的成效很大程度上取決于采用按揭貸款方式的買房者的比例，按照國家統計局數據，2009年，全國商品房銷售額4.3995萬億元，個人按揭貸款8403億元。個人按揭貸款，只占商品房銷售金額的19%。

我愛我家副總經理胡景暉表示，我愛我家的二手房交易中，全款購房者為三分之一，剩余的購房者，從銀行獲得的貸款約為成交總金額的一半。

北京中原三級市場研究部發布的數據顯示，今年2月，北京二手房成交中，全款客戶從去年下半年的27.9%上漲到40%，全款客戶比例近幾年首次超過商業貸款客戶。

上述棕櫚泉的銷售人員介紹，調控政策出來后，白金公寓的簽約亦有12套，其中只有一套為按揭，其余均是全款付清?！袄侍岣吆褪赘短岣叩恼邔ξ覀儧]太大影響?！?/P>

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