鐘偉出席“中國地產新視角2008責任地產高峰論壇”

背離公共財政，無法解決房地產問題

2008年1月8日，由搜狐網、焦點房地產網主辦的“中國地產新視角·2008責任地產高峰論壇”將在北京隆重舉行，作為中國地產屆2008年第一場最高級別的地產盛會，焦點網主辦的此次論壇倍受矚目：其一，在奧運年的首次行業方向性探索，將得出何種啟迪？其二，在2007年1月5日成功主辦第一屆中國地產新視角論壇之后，2008年第二屆新視角論壇上還將會給行業帶來怎樣的腦力激蕩

據焦點房地產網有關人士介紹，本次邀請了多位重量級嘉賓,在2007年人氣很高的鐘偉先生，也將在新視角論壇上演講自己的最新觀點。

以下為實錄

鐘偉：我很欣賞徐教授的演講激情，對他的正義感也非常有感染力，但是美好的制度和目標是可以設計的，這些制度和目標不會自動的實現，人類對共產主義有了很多的夢想，迄今為止我們還沒有能進入這么美好的社會。

我想回答的恰恰是徐教授剛才提出的最后一個問題，買不起大的可以買小的，買不起貴的可以買便宜的，買不起可以租，租不起就可以送，請問誰送，送的人如果也送不起呢，或者他不情愿送呢，所以在討論這個問題之前，我們必須確定哪些政策是有可能的，哪些政策是幾乎沒有可能的，也必須假定中央政府、地方政府、大的開發商、小的開發商、高收入階層、中低收入階層，他們雖然看起來被簡單的劃分為政府、企業和購房者，但是他們其實行為是不一致的，并且他們的行為在已有的約束條件下，都是非常理性的。沒買房的人天天想著房價落，那是因為就地還錢的原則，開發商說100萬一平方米也不貴，因為他可以漫天要價，政府說土地必須上收，那是中央政府要財力的原則，地方政府說沒錢，可以多做經濟建設，各人說的話都沒有錯，因此我們必須看到房地產問題的本質是什么？說起來中國房地產本質是公共財政問題。

如果細分可以分成四句話來解釋；第一句話就是房地產行業的問題本質是分稅制的問題。我們首先看1994年分稅制，客觀上造成了財權、財力的上移，事權、公共性事務的下移，也就是中央政府的財力得以顯著的擴張，省級以上財力也得以顯著的擴張，但縣、地級市、鄉鎮這幾級財政的財力都有顯著的萎縮。我們可以看到目前財政收入占比情況是省以上80%，省以下20%，那么也正是因為分稅制改革之后，地方政府的公共性事務壓力沒有減輕，但是地方政府并沒有享有相應的財力。中央政府、省政府和更下一級的財政之間，才會出現相互釣魚的現象，也就是“上頭只給政策不給錢，下頭只喊口號不辦事”。

分稅制以后，尤其是2003、2004年這幾年以來，地級以下財權財力增長速度比中央、省一級都要放慢，地市以上的財政到現在為止比如說增值稅、個稅、企業所得稅、營業稅，還有一些很小的稅種構成了地方稅收收入的主體，但是這些稅種并不是規范的，可以保證地市以下財政收入持續增長的可靠的稅種，這個使得地方財政的事權和財權，或者更準確地講地市以下的財政部門，他們應該承擔的公共事務，以及他們能夠為這些公共事務可支配的財力，兩者之間出現了顯著的差異，這是分稅制帶來的一個直接的后果。
房價問題，我們想可以部分的歸結為稅制的問題，正是因為地方政府官僚之間也要競爭，對于官僚來講他們是愛權利遠遠勝于愛金錢的，又缺不了金錢才能升官，在這種情況下對于地方官員來說必須做出政績來，要在較短的時間內做出成績來才能升遷。怎么辦？又不能讓地方政府發債，地方政府又沒有可靠的稅收模式，就靠土地財政。土地財政的確是各個地方政府未曾預料到的由于房地產業的發展給他們帶來空前的機會。正是由于土地財政，由于土地有非常強的特性，才使土地財政延續到現在。待會兒再說土地財政有什么特性。

我們再看招拍掛制度的實施，為什么對土地年租制，兩種制度為什么最后采取土地招拍掛，而沒有采用土地年租制，土地年租制更有利于平抑房價，而招拍掛會對已經很高的房價有一個抬高的作用。但是地方政府對于招拍掛有熱情，對年租制沒有任何的熱情，中央政府可能也會對土地年租制表示某種憂慮，因為開發企業的信用還不足以支撐讓他能夠長時間的持續的來支付土地的租金。在已有的中央地方以及企業信用水平的約束之下，最后走向病原的結果就是土地招拍掛，地方政府急功近利，就是盡可能出讓土地，盡可能發展地方經濟，然后才能在我作為地方官員有限的任期之內趕緊升官，至于后來者賣光土地怎么辦？官員從來都是任期制，不是選民

中央政府和地方政府就土地出讓和土地出讓之后的收益分配，也并不完全一致，我們可以想見當然雙方都想盡可能使得土地出讓金的收益停留在自己的口袋里，再加上土地又不可移動，那么土地在出讓之后是不是得到了充足的投資，得到了及時的開發，開發商是不是能夠在這些土地上形成現實的商品房供應，這也是一個問題。而中央政府又缺乏足夠的監督能力，去在每一塊已經出讓的土地上進行開發進度的調查，這仍然依賴于地方政府，這就使得土地出讓、流轉、建設這些環節，都由于地方政府的為自身利益考慮的作為或者不作為，使得土地財政能夠延續下去。這是我想講的房價可以部分的歸結為分稅制帶來的問題。

住房保障呢？住房保障也是一樣的。住房保障的問題基本上也是分稅制問題，為什么我們說住房保障問題也是分稅制問題呢？剛才徐教授算了一筆帳特別清楚，也是令人驚訝的，2006年累計投入資金大約是70、80億，到2007年底截止到現在可能投入資金150、160億，這些資金能夠提供多少廉租房呢？根據國務院發展研究中心他們對城市的貧困階層調查人口大約只有2200—2300萬人，這些家庭大概有700萬—800萬戶。假定每戶家庭60平方米的房子或者是50平方米的房子，那么為了解決城市貧困人口住房保障，政府每年掏出的資金大約就不應該比500億更少，這個500億占到我們現在全部財政收入大概1%，所以徐教授所說西方國家以及東亞那些主要的發達經濟體，拿出財政收入的1%—3%做廉租房，這也是事實，但是中國政府現在目前還沒有做到。

為什么廉租房政策沒有落實呢？問題就在于誰給。房子是白給的，誰給？是中央一級政府，省或更基層的政府來給嗎。我們前面已經說了地市縣鄉鎮沒有能力給，即便中央除了應保盡保的政策，到了地方政府手里那，他手里沒有錢，甚至要依賴于土地財政才能得出地方政府發展一點可憐的資金，怎么可能還有大量的資金擠出來，再用于給廉租房投入。那么理論上來講，土地出讓收益當中拿出5%或者是10%，能夠非常有效改善低收入階層的住房，但是請注意，即便比如說2006年土地出讓凈收益2000多億，拿出5%就是130、140億，拿出10%就是200多億，這是很大的數字，比2005年投入的資金大10多倍，但是請相信那些100多億、200多億的資金，地方政府仍然用于發展經濟上，而我不太相信他們都放到自己的口袋去了。

在地方財政捉襟見肘的情況下，廉租房能靠上面一個文件就能落實嗎？非常困難?；蛘呶覀冊俜砰L遠一點眼光，即便中國財政收入5萬億，那又算什么呢？平均到每個公民的頭上，可以使用的財政收入資金不到4000，人均也就是3600、3700元，用于教育、國防開支、外交、龐大的行政體系、用于這方面，那方面，到最后分下來也沒有幾分錢可以用來做廉租房，所以廉租房問題，尤其是地方政府在建設廉租房、經濟適用房方面，雷聲大雨點小的問題，歸根結底還是地方事權、財權嚴重不對等。

小產權房問題又是怎么出現的？小產權房的問題也是不簡單的，你允許州官放火不允許地方點燈，而且就土地上小官背著大官點點燈，大官是難以管的，這就出現農村宅基地，甚至基本農田用來建房的問題，這實際上是土地原有產權人和法理上的產權人就土地出讓收益的一場爭奪戰，我并不認為更高一級的行政部門對于基層的行政部門擁有絕對的正義感，我們不能這么看。如果分稅制問題不解決，那么那些先知先覺，想要獲得地方政績的人，他們仍然會廣泛的依賴于土地財政，依賴于小產權，依賴于種種能夠在他非常短的官員的任期之么拿出地方經濟增長的良好表現的答卷來的辦法，一場棋局已經開始，他們下棋的時候得到房地產各種各樣是是非非的結論，棋局已經開始，你要想改變就必須要改變下棋之所以這樣下的驅動結論，驅動結論最主要的一個答案就是分稅制在于公共財政。

所以分稅制改革的舉步維艱，通過房地產行業的問題作為焦點日益暴露出來，那么分稅制能夠或者說公共財政的轉型能夠盡快的確定嗎？現在看起來還比較困難。因為要達到地方政府公共事務和可支配財務的相對統一是困難的，這不是一場簡單的經濟改革，這更是一場深遠意義上的行政改革。要促使地方政府能夠以財產性的稅種為主，確立他們的可靠的地方稅收體系也是比較困難的。舉一個例子，比如說我們希望對于高收入階層收更多的稅，如果他們買了超過他們應該享有的大房子以外也應該交更多的稅，不交就罰體，再不交就送到監獄里面，如果一個國家連基本有效的身份證、駕照、護照、納稅人號碼等等這樣的國別識別體系都沒有，稅收向誰收，所以以年租制來改變目前的土地出讓制度必須困難，允許地方政府不賣地借債行不行？也困難。到最后我們不得不很悲觀的承認公共財政的轉型，分稅制的轉型，還有諸多的挑戰是一團亂麻，這一團亂麻不是拿一把劍砍下去就能解決的，一砍下去結果是分崩離析不可收拾。

第二個問題，房地產行業的問題本質上還是什么問題？還是土地問題。那么土地問題的實質又是什么呢？糧食自給率的問題?，F在我們看起來有兩個不成文的問題，因為我對土地問題不太懂，看起來有兩條現實不能碰的，一個是95%糧食自給率，這已經很厲害了，現在已經有6000多萬人是靠國際糧食，進口的糧食養活的，未來可能有8000萬—9000萬是靠外國的糧食養活的。雖然5%這樣一個進口依賴程度比較低，但是如果你看到5%所折射出的幾千萬人口的話，你就會覺得這是一個大問題。另外一個是18億畝基本農田保證，這兩條線都是不能碰的。

既然不能碰，問題就出來了，比如說我們中國糧食自給率每下降1%，國際糧價的貿易量就得上升2個點；又比如說主要的房地產重點領域都是在東南沿海，但東南沿海除了山東省人均耕地就沒有達到國際糧農組織的0.8畝，珠三角、長三角的人均耕地尤其之少。那么在這種情況之下，就意味著誰獲得土地，誰就獲得了未來房地產發展的先機，這也是為什么當前圍繞土地儲備和囤地有那么大的爭議的原因。
房地產行業第三個問題是什么？第三個問題房地產行業以前大部分是金融問題，現在看起來房地產問題金融屬性正在被弱化，就是目前房地產問題只是部分的是金融問題，因為2003年之后對房地產金融支持的力度開始明顯收縮。首先我們看到對房地產行業的發展，金融支持是非常重要的，但是出于對房地產行業的憂慮，金融行業對房地產行業的支撐，正在有所弱化，這就導致了比如說2008年的信貸是比較緊縮的，對于房地產企業對于按揭貸款的緊縮力度也比較大。那么是不是意味著這就是金融體系存在著非常大的風險，我想時過境遷，也許決策者并不是這么看，因為在2003年對于房地產整個行業的金融緊縮，可能會對整個房地產行業有比較大的影響，而到了2007年經過2006年第四季度到2007年全國房價猛烈上漲之后，再采取適度從緊的貨幣政策，收緊對這個行業緊縮的力度，似乎除了影響價格之外，并不至于對這個行業本身造成非常大的沖擊，也似乎并不對銀行業的信貸安全造成非常負面的影響。

這些政策含義過了四年不太一樣了，同時我們也應該看到比如說舉一個例子，房價的上漲當中，金融因素是非常重的，除了開發商獲得開發貸款資金成本的問題之外，即便是購房者，我們不說那些無房者，已經購買商品房的購房者，他們也并不是房價上漲的主要受益者。我舉一個例子說，如果你是一個中等收入階層，你買了一套商品房，并且你是差不多用大家平均的時間，也就是7—8年就提前償還完了，如果你借的是5年的按揭，按揭率都是70%，那么在7—8年當中，每年房價上漲5%，對你而言，因為你使用了按揭工具，對你而言這個房價上漲是毫無意義的，一分錢都沒有賺到，如果你借的是10年7成的按揭，7—8年房價每年上漲6%，如果你是借20年的按揭，7—8年，也就是你提前還款周期之內房價每年上漲將近9%，所有的房價上漲的緊收益全部都畫為按揭利率，所以不要認為已購房者他們獲得了房價上漲的大部分，金融部門才是真正的主要的受益者，當然他們也有可能是未來風險的承擔者。

那么在這種情況下，我們現在提出的另外一個問題，就是接下來有可能出現的問題就是央行的虧損和信貸緊縮問題。緊縮的貨幣政策是有代價的，目前為了15%左右的房地產準備金率凍結了5.7—5.8萬億資金，央行到現在恐怕每年支出資金1200億，又維持3萬億左右的央票余額，每年支付利息大概不會低于700—800億，所以央行為維持目前外匯流動性過剩帶來人民幣流動性過剩帶來的緊縮成本，今年年底不會少于2000億，并且這個成本還會繼續每年以700—800億的速度上升。也許這不是房地產導致的，但是央行在今后幾年虧損情況會越來越嚴重，并且到最后不得不向財政申請補貼。

第四個問題，房地產問題還是收入分配問題，也是收入增長問題，這個我非常高興聽到兩位前輩，也就是王小魯博士和徐滇慶博士，都分別涉及到了這個問題，也就是收入分配的懸殊。房地產行業的供求矛盾，恰恰折射出收入分配的矛盾，在大多數人買不起房的時候，為什么少數人能夠有能力不僅基本把房子都買掉了，還能推動房價的上漲呢？那是因為他們太有錢了，或者倒過來講，那是因為大多數人太窮了。

在目前的情況之下，由于假定你是有自用需求的，那么由于這種自用需求，無非是當期實現還是延后實現的問題，所以在房價漲還是跌的過程當中，你現在戀愛可以不買房，以后成家也許可以不買房，但是生完孩子得買房，這是自用需求或遲或早爆發出來的。另外就是投資需要，在較高的通貨膨脹的壓力之下，房地產恰恰是作為抵御通貨膨脹較為有效的一種工具。自用需求和投資需求都難以持續往下壓的時候，我們又覺得維持目前收入分配格局不變的情況之下，既有的政策能在多大的程度上動搖房價呢？
另外一個就是房價的上漲也受到收入增長的制約，那么我們可以非常簡略的做一個估測，比如說中等收入階層，我也不知道中等收入階層高了能達到多少？大概就認為平均收入2.5倍左右他們算是中收入階層的上限，據說在深圳、上海、北京，這些以白領為代表的中等收入階層月收入大概是5000—6000，再假定這些5000—6000兩個戀愛的男女走到一起，他們月入大概是1萬—1.2萬，再假定他們首付30%都是父母出的，再假定他們的薪酬每月能漲10%，再假定每年再漲收入的10%全部用于支付房價，那么他們能夠維持購買一套80平方米的房，能夠以10%的收入持續增長這樣一個速度，能夠吸納房價上漲多少呢？80平方米的房每年上漲不超過1000一平方米，如果超過這個限度中等階層收入也買不起房。而在2007年發生戲劇性的現象就是中等收入階層他們也有較快的增長，但是6次加息就使得他們多增加的收入完全都用于還月供了，因此2007年中等收入階層對于房價支撐能力沒有任何的改善。
最后我們想總結一下這個行業面臨怎樣的確定性和不確定性。不確定性是房地產問題的死結在分稅制，在公共財政，而公共財政看起來居者有房子住，也就是中央或地方政府白給你房子住，這樣的情況要得以實現還依賴于公共財政，而公共財政有非常漫長的道路，背離了公共財政之外去尋找房地產的解決方案，基本上在我看起來都屬于緣木求魚。

第二個不確定性就是土地問題，土地問題的實質是什么？你是相信全球化還是不相信全球化，你相不相信真的有天災人禍，戰爭、社會動亂、政治動亂發生的時候，有沒有可能再度進入到國際糧食禁運的過程當中。如果你相信，那么也許像日本這樣40%多的糧食自給率，像浙江、廣東那樣40%的糧食自給率，就是可以接受的，或者95%的糧食自給率，18億畝耕地基本保障措施松動一下就是可以接受的。如果你覺得最好自己養活自己，那么土地問題就沒有答案。農民的收入問題，農村就業人口向城鎮的轉移問題，富裕的新農村問題也沒有答案，所以這是第二個不確定性。這兩大不確定性，我們可以基本斷言，房地產這個行業運行的軌道沒有根本改變。

確定性是什么呢？為防范經濟過熱和通貨膨脹，信貸確定要緊縮，目前的收入分配和收入增長對房價上漲的承受能力有其積極性，這是確定的。所以我們確定要解決問題，要解決房地產的問題，遠遠比我們想象的要復雜得多，需要中央和地方政府，大型開發商和中小型開發商，已購房者和無購房者，高收入階層、中收入階層和低收入階層共同達成利益的結合，謝謝各位！