葉檀：中國樓市走到危急關頭

毋庸諱言，市場對于“熱錢”流入中國樓市的擔心從未停止。

近期房市的宏觀調控上，出現了一些值得關注的現象。一方面，南京、無錫等地物價局采取直接行政手段控制房價；另一方面，長沙、成都等地方政府在托市，甚至由政府買單，以緩解房價下降給地方財政與開發商帶來的巨大壓力。

不同的地方政府對房市的處理思路截然相反，在一定程度上恰恰反映了中國房市所面臨的左支右絀的困局：房價既不能大幅下降，避免拖累銀行與資產品價格，使50多個相關行業產量直線下降；房價也不能大幅上漲，這將把更多的民眾推到保障性住房的隊伍中，增加政府的負擔。

支持第一種做法的民眾顯然是多數，然而“民意”或者“公益”的名義不能為這種計劃經濟式行為提供足夠的合理性依據。事實上，無論是南京還是成都，地方政府的做法是從一個誤區陷入另一個誤區。

房地產行業充斥不公平現象，脫離民眾收入，使得房地產市場非常不理性。房地產市場化的大力推進，一度成為拉動中國內需的主要杠桿，此后房地產行業與地方財政的密切結合，使房地產引起眾怒的暴利披上了合法化的外衣。房地產利潤之高，除了地方政府的土地招拍掛的收入，和占成本25%左右的稅費之外，即使以目前18%的民間融資利率，房地產企業依舊有10%至15%的利潤空間。

房地產行業的風險在增加。據預測，在目前的需求狀況下，維持現在的開發節奏，我國房地產業將出現4000億元～5000億元左右的年度資金缺口。同時，深滬等地出現成交量下降的情況。北京市房地產交易管理網最新數據顯示，2008年上半年全市商品住宅期房共簽約32286套房源(日簽約183套)，與2007年上半年樓市簽約的54390套(日簽約300套)相比，交易量同比下降41%。與2007年下半年市場簽約的66923套(日簽約364套)相比，降幅達到51.8%。

面臨房地產行業轉型的關鍵時刻，政府尤其應該保持非常清醒頭腦，不應追隨任何一種偏激的見解，而應站在中國經濟和金融發展的高度來認識房地產發展，既要保障房地產的公益性質，同時給市場以必要的自由度，平衡保障型住房與住房市場，而不是發表一些挑逗性的言論，或者發出前后不一致的政策信息，致使市場更加非理性。中國房地產目前最關鍵的是實現軟著陸，進入專業化、市場化與公益化并舉的良性循環。

就政策調控層面而言，國土資源部、住房和城鄉建設部、商務部等有關部門切忌為臨時應急，采取機會主義的做法，就某一時期的市場情況不斷發文件進行政策調整，這種做法不僅使前后疊加的文件沖銷了彼此的作用，更重要的是使市場發展缺乏戰略規劃，市場主體莫衷一是，從購房者、地方政府到地產商，都無法形成明確的預期。市場規劃可以適時調整，但大政方針不宜朝令夕改，建設部門應有綱領性文件，作為市場的中長期指導。

以外商投資房地產為例，筆者印象中就有十幾個文件，自今年7月1日起，商務部將委托省級商務主管部門，對外商投資房地產業備案材料進行核對，并由地方商務主管部門進行審批及核對。審批權的下放疏通了外資投資房地產的渠道，從杭州出臺的配套細則來看，也可以看出引入外資入市的動向。而去年商務部相繼頒發了《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產企業審批和監管的通知》，以及《關于外商投資房地產企業備案有關問題的通知》，還在嚴厲收縮外商投資中國房地產的戰線。

政府所能夠做、應該做、必須花力氣做的，是建立保障房、經適房等公益性質的住房，明晰相關細則，解決資金渠道、建立公開及時的信息披露機制，科學制訂保障型住房與有權享用保障型住房人士的標準，使之更符合房地產市場發展的要求。本輪調控房地產的最大亮色，是區分是保障型住房與市場購房之間的界限，政府與房地產商各盡其責，較2003年制訂的政策有很大改進，但是不足之處在于行政之手過于涉足微觀市場，試圖用行政之手一刀切調控房價，調控思路還存在偏差。

目前中國房地產融資之難，涌入熱錢之多，市場機會之好，是歷史罕見的。任由發展、不作調整的話，中國房地產市場將遵循商業、工業、住宅地產的模式，逐一被外資搶走，最終受害的還是中國經濟和中國的購房者。改革進入深水區后，房地產的問題已不僅僅是房地產行業本身的問題，而是宏觀經濟調整和國際金融戰爭中至關重要的一環。

要發展中國的房地產業，卡住房地產商的融資咽喉并不是好辦法?？ㄗ”就灵_發商咽喉的同時，卻拱手迎接外資進入，是為不智。實際上，如果用國內收入房價來作為中國房價的基準，現在的房價確需下降；但以往外資購買房產沒有限制，并且居民收入過于不均衡，這使得房地產很難以當地居民平均收入作為基準，大城市房價動輒與香港、倫敦的中心城區房價相比較，涌入的外資與其他資金拉高了房價，把中國的房價拉升到普通中國民眾無法承受的地步。

房價這么高，還能維持，以一句市場瘋狂解釋過于輕松，市場是不會輕易瘋狂的，房市的現狀恰恰說明，有資金在托盤，國際熱錢與銀行資金、民間剩余資金對中國房地產非常之熱情。如果想建立一個面向國內消費者的房地產市場，那就必須控制外資。

按照成熟房地產市場的運行經驗，一是控制外資的行業準入，二是靈活運用稅收杠桿。就我們目前的情況來看，限制外資的行業準入并不具備操作性。目前熱錢大量流入，外管局的控制無法徹底堵塞外資流入的通道，因此，在人民幣匯率市場化之前，鎖住內部市場大門、調整房地產市場結構，培育本土專業素質強、有信托責任意識的開發商，建立嚴厲的監管制度，十分必要。

要保證國內消費者的利益，政府應盡到該盡的責任：通過稅收杠桿和拍賣土地，對高檔商品房和外資購買的住房，征收高稅收來彌補國內普通購房者資金不足，將相關收益?？顚Ｓ玫奖Ｕ闲宰》?。值得注意的是，調整稅收并不是簡單的加征稅收，而是將稅費規范化，理順房地產稅收體系，實行費改稅。目前復雜、漏洞百出的房地產稅費必須重新調整、簡化，并用好房地產稅，加上土地拍賣的收入，放到保障性住房專用帳戶中去。

（文章轉載自新民網http://www.xinmin.cn/）

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