易憲容：國內房地產巨變并非一蹴而就

“國十條”發布之后，國內房地產市場將發生巨大的變化，住房將回歸到以居住功能為主導的層面上來，房地產市場的投資及炒作將受到嚴厲遏制或打擊。不過，對于這種市場必然趨勢，房地產開發商及購買投資者多抱以僥幸的心理，或是有人認為這次出臺的“國十條”與以往的房地產宏觀調控政策一樣，能夠起到的作用十分有限，甚至有人認為這些房地產宏觀調整政策同樣會成為“空調”；或是有人認為這次政策是短期政策，其起到作用也有臨時性，這是以時間換空間；或是有人認為國內房地產開發商太有錢了，它們根本不需要急于把手中的住房降價賣出，因此政策要達到目的不可能；或是有人以為盡管這些政策調控會增加住房投資者的投資成本，但是這些成本的增加對投資者來說可以忽略不計，對住房投資者沒有多少影響，甚至于住房投資者能夠把這些增加成本轉移到購買者手上等，從而使得出臺的政策失靈等。

可以說，“國十條”之后，盡管這些政策對市場有多少影響的意見五花八門，但大多數都是站在其利益角度來表達有利于自己的意見，甚至希望通過這種意見來左右未來中國房地產市場走勢。不過，這些意見有一個基本點，就是希望現有的房地產市場現狀不改變，希望現有房地產市場的利益關系不調整。也就是說，這些人表面上是不敢直接反對“國十條”(個別人除外)，但是他們從內心是反對政府出臺“國十條”的，因為“國十條”嚴重地觸及或損害到其既得利益。如果“國十條”對市場影響的效果正如這些所云的，那么這些人會出來對這些政策大說一通嗎？正因為，“國十條”可能對其利益觸動較大，所以他們要出來通過輿論來改變現行的房地產政策。因此，大眾對于市場上散布的各種意見與觀點，一定不要道聽途說，而是要多加了解與分析，否則，容易被這些意見所迷惑或左右。

其實，很多人都沒有讀懂“國十條”或忽略了“國十條”的宗旨。從“國十條”的基本內容來看，其核心是讓國內房地產業回歸到居住的功能，而不要把房地產市場當成經濟發展之工具，也不要把房地產市場當成宏觀經濟調控的工具及地方政府土地財政之工具，從而使得從2010年4月17日之后國內房地產市場政策取向發生根本性轉變。無論是遏制房地產市場投資炒作，還是增加中小套型住房的土地供給、住房消費稅的出臺、保障性住房以強制性方式增加、住房預售制度改善等政策，基本上都是如何讓住房的居住功能表現出來，并全面限制把住房市場作為賺錢的工具。當然，當前房地產政策取向巨大調整并非一蹴而就，它需要一個過程。所以，近幾天總是有朋友問我，北京、上海、深圳及二線城市的房價什么時候跌、能夠跌多少？總是希望房地產政策立竿見影。但這需要一定的時間。

我們可以看到，2009年以來的國內房地產市場的價格之所以能夠快速飆升，完全是2008年下半年政府房地產政策突然逆轉的結果。2008年下半年，中國在沒有出現金融危機的情況下出現強勁的房地產救市政策，無論是過度優惠個人住房信貸政策還是過度優惠的稅收政策以及地方政府托市，對2007年下半年以來剛剛開始調整的房地產突然來了一個政策上大逆轉，而這種政策上的大逆轉直到2009年3－4月份才反映出來(即政策效應大致有近半年的時間)。在大量的銀行信貸資金涌入房地產市場之后，房地產炒作開始泛濫，房價飆升就一發不可收拾了。而“國十條”對高房價的遏制就是從投資者利用銀行杠桿為切入點，嚴格關緊利用銀行信貸資金閘門，同樣這些政策比2007年的359號文件與452號文件更嚴厲及具可操作性?？梢哉f，國內的高房價從哪里來，又回到哪里去，這個市場豈能不發生巨大的變化？

其次，我們應該看到，中央政府遏制高房價的決心與能力?！皥詻Q”遏制高房價，這是今年政府工作及“國十條”的基調。政府為什么要“堅決”遏制高房價？因為房價給中國社會及經濟生活帶來巨大的威脅。它損害絕大多數人的利益、危害了國家金融安全、破壞了中國經濟穩定協調的發展。有此幾條認識，政府對高房價遏制的決心是不會改變的。既然政府有決心要遏制高房價，其出臺政策的能力就易如反掌了。因為中國的房地產市場就是一個“政策市”。既然可以讓房地產市場價格快速飆升，同樣政府有能力讓房地產價格回歸理性?！皣畻l”下了房價調整的決心，那么國內高房價調整也就必然。而且從最近內地與香港的房地產企業股價大幅跳水就已經看到內地房價將全面調整的端倪。春江水暖鴨先知。

再次，國內房地產市場調整為何不可一蹴而就？還在于2009年房地產市場繁榮早就讓國內房地產商與一些投資者賺得盆滿缽滿，因此，他們認為有能力與政府對抗并讓政府改變現行的政策，就如2003年與2008年的情況一樣。這些行為自然會推遲國內房地產市場調整時間，但是這次的情況完全不同就在于房地產市場成了中國經濟一個隱患或威脅，中央政府堅決要遏制高房價。因此，房地產開發商、地方政府及住房投資者要改變這種態勢已經不可能了。

再就是這次房地產市場調整在于銀行對住房按揭貸款的新認識，即銀行對房地產的信貸無限擴張對商業銀行的利潤增長無益，反之增加了銀行的信貸風險。銀行這種對個人住房貸款的新認識一定會在“國十條”的基礎上使各商業銀行全面收縮對個人住房投機炒作性貸款。銀行信貸閘門關緊，房地產市場全面調整不可避免。但是，要讓“國十條”全面落實同樣需要一個過程。加上房地產生產銷售等方面的周期性，當前國內房地產市場調整要有時間，民眾可靜觀其變。

(文章來源：10年4月27日    《上海商報》)

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