許小年：房價還要繼續長
房價上漲的原因很簡單，需求大于供給，或者供給小于需求。
影響需求的包括長期因素和短期因素。決定需求的短期因素中，最重要的是貨幣供應。2009年廣義貨幣M 2增加了27.7％，同年名義G D P僅增長6.7％。用通俗但并不嚴格的話講，實體經濟不需要那么多錢，多余的20個百分點的錢去哪里了？樓市和股市。貨幣超發對購房需求的影響還有另一渠道，那就是通脹預期。百姓為防儲蓄貶值，紛紛提出存款，購買實物資產。能買到的實物資產除了黃金，就是房子，房價豈有不漲之理？
再看供給方。
對短期供給影響最大的有兩件事：2007年的宏觀緊縮和2008年的國際金融危機。面對需求的下降和資金鏈斷裂的危險，地產商不得不縮小開發規模，導致2009年供應不足。誰也沒有料到，2009年的貨幣供應會在幾個月內放出天量，但供給不可能立即跟上。貨幣刺激的需求狂飆得不到滿足，巨大的購買沖動全都宣泄到價格上。
決定房地產長期供給的最重要因素，當然是土地。在現行政策下，土地供應已被封頂，“18億畝”農地的紅線成了名符其實的高壓線，不能碰。在這條紅線下，地產商忙著囤地，日漸稀少的土地等于給房價上了保險。買方、賣方都看漲的后果是什么？房價沒有最高，只有更高。
需求和供給分析清楚了，平抑房價的政策就是收緊貨幣供應和放開土地供應?，F在的政策是放開貨幣供應和收緊土地供應，整個搞反了。
預測一下，改變現行政策的可能性有多大？說實在的，不大。
誰愿意在這會兒收緊銀根??？“來之不易”的經濟反彈又掉下去怎么辦？要收銀根就得放匯率，而匯率已上升到“國際階級斗爭”的高度上去了。緊縮銀根就要加息，而加息會傷及股市。
土地供應更是萬萬不能放，據說農地若少于18億畝，就無法保障中國的糧食安全。但筆者認為，糧食安全的關鍵因素是農業的生產效率，生產效率主要取決于制度，而不是耕地數量。
政府控制土地供應的真正原因是財政。開放土地供應意味著將土地所有權落實到農民個人，建立真正的土地一級市場，由市場配置土地。而在現行體制下，政府總是傾向于推高地價。
貨幣和土地政策不變，有無其他辦法降低房價？
78家主營業務非地產的央企退出地產市場。但是別忘了，16家主營地產的央企還在，相當于放走小舢板，留下巡洋艦。
改革土地招拍掛制度。土地供應機制不變，供應總量不變，站著賣還是蹲著賣有什么本質區別嗎？
對捂地的開發商“動真格兒的”。問題是“真”到什么程度，房地產公認是“支柱產業”，“格兒”動得太真了，影響地產業發展，對地方的財政稅收和G D P都沒好處。
出臺物業稅。這事兒議了好多年，一直出不來，猜猜誰手中的房產多，就知為什么出不來了。
還有什么招兒？
結論：房價還得漲，盡管不會永遠漲。
日本人的地產泡沫吹了四五年，最終還是在1989年破了。美國人的次貸泡沫吹了五六年，最終在2007年破了。
貨幣和土地政策不變，有無其他辦法降低房價？
78家主營業務非地產的央企退出地產市場。但是別忘了，16家主營地產的央企還在，相當于放走小舢板，留下巡洋艦。
改革土地招拍掛制度。土地供應機制不變，供應總量不變，站著賣還是蹲著賣有什么本質區別嗎？
對捂地的開發商“動真格兒的”。問題是“真”到什么程度，房地產公認是“支柱產業”，“格兒”動得太真了，影響地產業發展，對地方的財政稅收和G D P都沒好處。
出臺物業稅。這事兒議了好多年，一直出不來，猜猜誰手中的房產多，就知為什么出不來了。
還有什么招兒？
結論：房價還得漲，盡管不會永遠漲。
日本人的地產泡沫吹了四五年，最終還是在1989年破了。美國人的次貸泡沫吹了五六年，最終在2007年破了。
房價上漲的八重杠桿
印象中，中國房地產市場的正式啟動源于一個故事：中國老太太辛苦一輩子賺錢買了一套房，但沒有幾年住頭兒了，而美國老太太年輕時就貸款買了房。從賺夠錢再買房到基于未來的收入預期貸款買房，信用杠桿極大地提升了中國人對房子的購買能力，這是第一重杠桿。
然后房價開始上漲，房地產成為一個收益高、風險低的最佳投資品和升值品種，存銀行不如存房子，這是第二重杠桿。
然后地方政府發現經營土地中的政績商機，拍賣土地增加財政收入，財政收入再投入市政建設提升城市價值，進一步推高房價和地價，這是第三重杠桿。
房地產價格日漸高漲提升了土地升值預期，提高拆遷成本，這是第四重杠桿。
房地產發展帶動了上游幾十個行業的興旺和投資，從而形成路徑依賴，這是第五重杠桿。
資產價格的上漲讓貧富差距更加陡峭，下層的下沉在短時間內會把高端的部分舉得更高，就如泰坦尼克號發生斷裂后，船頭的下沉先是把船尾撬到了高空，然后一起沉入海底，這是第六重杠桿。
房地產價格的大幅上漲逐漸對其他產業產生擠出效應和吸引效應，但由于土地的有限供應，太多的投資反而成為推動價格上漲因素，這是第七重杠桿。
當房價日漸脫離現實購買力的時候，對房地產的定價基準就完全建立在仍然上漲的未來預期上，從而形成自我強化，這是第八重杠桿。
后兩者成為支撐房價繼續上漲的主要杠桿后，最后的判決時刻就到了，因為這兩個因素是互相背離的，房價的繼續上漲會抑制經濟的持續增長，而房價的繼續上漲又建立在經濟持續增長的預期上，如果不考慮國家力量的強力介入，其自身的膨脹邏輯應該在這個環節發生逆轉。（廣州日報）
影響中國房價中長期走勢的3大因素
我認為，有以下3大因素影響著中國商品住宅價格的中長期走勢，這些因素也決定了大型房地產公司的中長期戰略布局。
首先，中國人口在空間和時間上的分布和變化，也就是城市化和人口紅利，是決定中國商品住宅價格中長期走勢最重要的因素。
房地產居住需求最終取決于人口的時間分布和空間分布。城市化形成的人口的時間分布和空間分布必然會影響到不同階段和不同城市的房價表現。在城市化率低于 50％的時候，人口流動主要以農村進入城市為主，這時全國各城市的房價漲幅比較接近，大城市的房價在該階段后期會漲得更快一些； 當城市化率超過 50％的時候，人口流動主要以小城市進入大城市為主階段，大城市的房價漲幅將大幅度超出一般城市的房價漲幅。據研究資料，2007 年中國城市化率已達到 44.9％，中國城市化還處于加速發展階段，農村進入城市為主導階段即將結束，未來人口流動將進入以小城市進入大城市為主導階段。中國三大經濟圈（京津、長三角、珠三角）的核心城市北京、上海、廣州和深圳的房價漲幅和絕對數將遠遠超越其他二線和三線城市房價漲幅和絕對數。目前，北京、上海和深圳的房價漲幅已經得到相當的體現，廣州的房價漲幅也將跟進。一般而言，其他城市房價的漲幅將趨于平緩。大型房地產公司將土地儲備集中于上述城市的戰略是符合中國城市化特點的，那些積極在二線和三線城市大量獲取土地儲備的房地產公司的業績表現將遜于前者。
據估計，未來10年，農村人口進入城市，將每年創造近4億平方米的住房需求；舊城改造“制造”的被動住房需求和城市居民改善性居住需求也會每年創造8億平方米的住房需求。小城市人口進入大城市，也將在大城市里創造非?？捎^的住房需求。這些需求未考慮在房價上升期間的投資性需求。如果廢除戶籍制度，城市化進程將加速，城市的住房需求將更為龐大。依據不同研究人員的預測，未來10年的商品房供應需要維持13-16％的年復合增長率才能滿足剛性需求。
由于1962～1980年出生的嬰兒潮人口，25-45 歲的購房適齡人口在 2008 年已經達到高峰。 “80后”人群已開始進入以結婚住房需求為主導的高消費階段。預計2015年后中國“人口紅利”因為上世紀70年代末計劃生育政策的實施而逐漸消失，但是城市化的進程還將在其后約10年抵消人口下降的影響。據估算，城鎮購房適齡人口在 2015 年到 2027 年間形成了一個高峰平臺，其峰值約為 2.483 億。
本世紀30年代開始，由于人口結構的劇烈變化即老齡化社會的到來，中國房地產的價格將進入漫長的下跌階段。
總而言之，中國現時的城市化和人口紅利是中國未來5至20年房價長期上漲的充分條件，這些因素使得中國城市的住房成為稀缺商品，使其具有投資品屬性的可能。
影響中國房價中長期走勢的3大因素
我認為，有以下3大因素影響著中國商品住宅價格的中長期走勢，這些因素也決定了大型房地產公司的中長期戰略布局。
首先，中國人口在空間和時間上的分布和變化，也就是城市化和人口紅利，是決定中國商品住宅價格中長期走勢最重要的因素。
房地產居住需求最終取決于人口的時間分布和空間分布。城市化形成的人口的時間分布和空間分布必然會影響到不同階段和不同城市的房價表現。在城市化率低于 50％的時候，人口流動主要以農村進入城市為主，這時全國各城市的房價漲幅比較接近，大城市的房價在該階段后期會漲得更快一些； 當城市化率超過 50％的時候，人口流動主要以小城市進入大城市為主階段，大城市的房價漲幅將大幅度超出一般城市的房價漲幅。據研究資料，2007 年中國城市化率已達到 44.9％，中國城市化還處于加速發展階段，農村進入城市為主導階段即將結束，未來人口流動將進入以小城市進入大城市為主導階段。中國三大經濟圈（京津、長三角、珠三角）的核心城市北京、上海、廣州和深圳的房價漲幅和絕對數將遠遠超越其他二線和三線城市房價漲幅和絕對數。目前，北京、上海和深圳的房價漲幅已經得到相當的體現，廣州的房價漲幅也將跟進。一般而言，其他城市房價的漲幅將趨于平緩。大型房地產公司將土地儲備集中于上述城市的戰略是符合中國城市化特點的，那些積極在二線和三線城市大量獲取土地儲備的房地產公司的業績表現將遜于前者。
據估計，未來10年，農村人口進入城市，將每年創造近4億平方米的住房需求；舊城改造“制造”的被動住房需求和城市居民改善性居住需求也會每年創造8億平方米的住房需求。小城市人口進入大城市，也將在大城市里創造非?？捎^的住房需求。這些需求未考慮在房價上升期間的投資性需求。如果廢除戶籍制度，城市化進程將加速，城市的住房需求將更為龐大。依據不同研究人員的預測，未來10年的商品房供應需要維持13-16％的年復合增長率才能滿足剛性需求。
由于1962～1980年出生的嬰兒潮人口，25-45 歲的購房適齡人口在 2008 年已經達到高峰。 “80后”人群已開始進入以結婚住房需求為主導的高消費階段。預計2015年后中國“人口紅利”因為上世紀70年代末計劃生育政策的實施而逐漸消失，但是城市化的進程還將在其后約10年抵消人口下降的影響。據估算，城鎮購房適齡人口在 2015 年到 2027 年間形成了一個高峰平臺，其峰值約為 2.483 億。
本世紀30年代開始，由于人口結構的劇烈變化即老齡化社會的到來，中國房地產的價格將進入漫長的下跌階段。
總而言之，中國現時的城市化和人口紅利是中國未來5至20年房價長期上漲的充分條件，這些因素使得中國城市的住房成為稀缺商品，使其具有投資品屬性的可能。
第三，錨住美元的貨幣發行機制及長期的低利率貨幣政策是中國房價上漲的必要條件。
人民幣的匯率主要錨住美元，中央銀行難以推行獨立的貨幣政策。美元貶值將是一個長期的現象，人民幣對內貶值也必然是長期的現象。因外貿順差而不斷增長的外匯儲備必然導致大量基礎貨幣的被動發行，人民幣的流動性過剩將是經常出現的場景。長期的低利率政策也是催生房地產泡沫的基本因素。如果央行提升利率，又會導致國外“熱錢”的涌入，人民幣被迫升值也將推高國內的資產價格。上述因素使中國的住房成為投資品變成現實。目前，中國居民按揭貸款余額與居民存款余額之比僅為0.2左右，遠遠低于歐美國家0.8以上的比例，這意味著中國居民還有大量的貨幣財富可以在未來10多年內轉化為不動產。當然，央行信貸政策的急劇變化會造成房價短期的大幅波動。
如果中國現時的城市化進程和人口結構、地方政府收入對土地出讓金的高度依賴以及人民幣的貨幣政策不發生根本性的變化，中國的房價將在未來5-20年內長期上漲，其間可能因短期政策因素和外部經濟形勢變化而短暫下跌，并隨著中國城市化進入穩定階段和中國老齡化社會的到來房價將達到峰值而進入漫長的下降通道。在此期間，任何包括限制土地供應與銀行貸款來限制住房供給的調控政策，最多只會造成房價短暫滯漲或下跌，然后更快地補漲。
房價不會像股價那樣大跌
當所有的人都在談論房價的時候，房價會不會像股票一樣，一瀉千里？
現在就處在這樣一個時候。人人都在談論房價，上至國家總理、政府部長，下至平民百姓、工薪階層。有錢的人在2009年下半年排著隊搶幾套房子心中暗喜，沒錢的人天天從電視、報紙、網絡上看著房價聲聲嘆息。眼下進入2010年3月底，距溫總理1月27日在新華網對網友“一定要讓房價保持在合理水平”的承諾，已經過去兩月有余，房價未見猛漲，但也未見回落。在這種上不上下不下的狀態下，人們更加關注房價，無論公眾場合還是居家閑談，都是房價。
如果按照“當證券營業部門口賣報紙的老太太都不賣報紙開始炒股，大盤肯定就要大跌”的規律比照房價，那么房價應該是要調整了。筆者的郵箱最近就收到兩封與房價有關的郵件，一是一位白領朋友要賣房子，讓幫著找下家，中介好處費3萬元。郵件言辭肯切，說最近看了幾本書，特別是看了劉軍洛寫的《多角世界下的中國房價》，深有同感，認為中國房地產已經到頭，是秋后的螞蚱——沒幾天蹦頭了，趁著目前還有很多人投機和新地王瘋狂搶地，想趕緊把手里114.6平方米的房子賣掉。房子位置不錯，位于京城當前最熱的CBD四惠地區。另一郵件是一位公司小老板朋友，告知已將亦莊的房子賣掉。我與他通電話討教，這位朋友大發感慨，預感房價將要大跌。
與上述唱空并且做空人士的行為相反，認為房價根本不可能下跌的，也大有人在。最極端的一例是鐘偉的一席演講，說未來10年，中國房價還將上漲5~8倍，其根據是中國城鎮化進程、住房貨幣化和預期收入增加。這三點實際也就是剛需的重要支撐。另一個房價不會下跌的根據，是地王仍在演繹財富神話，央企不計成本地爭奪京城地塊。盡管國資委已經明令央企今后不要介入房地產業，但這樣的指令有多大的實際效應，短時間還看不出來。再加上那位著名的吳姓經濟學家，最近又發出“央企做房地產業務不違規”的聲音，這就令房價還會猛漲形成了新的理論依據。
全民說房，誰的最準？素有樓市哲學家之稱的馮侖說，第一是政府，第二是房地產商，第三是消費者，第四是專家學者。今年最顯著的特點，是“說房最準”的政府出來說話了，而且有了承諾。但這能不能印證馮侖的判斷，還有待觀察。從全國兩會前后中央政府到地方政府的一系列動作，我們大致可以推斷出，今年的房價走勢，總體上不會像去年那樣猛漲，政府力推的保障房、經濟適用房、廉租房等會消化掉一些剛需。雖然是所有的人都在談論房價，但房價與股價的不同點，在于一個是實體經濟，一個是虛擬經濟，二者規律不同。
當所有的人都在談論房價的時候，房價不會像股價那樣大跌，但此時的就不是一個簡單的經濟問題，它已經變成一個對整個社會未來生活前景和公眾心態產生嚴重影響的社會問題。我們寄希望于溫總理的承諾在2010年成為現實。住房既是經濟同時也是民生，“合理”二字是溫總理對各級政府解決好民生住房問題的基本要求。（中國產經新聞）
房價不會像股價那樣大跌
當所有的人都在談論房價的時候，房價會不會像股票一樣，一瀉千里？
現在就處在這樣一個時候。人人都在談論房價，上至國家總理、政府部長，下至平民百姓、工薪階層。有錢的人在2009年下半年排著隊搶幾套房子心中暗喜，沒錢的人天天從電視、報紙、網絡上看著房價聲聲嘆息。眼下進入2010年3月底，距溫總理1月27日在新華網對網友“一定要讓房價保持在合理水平”的承諾，已經過去兩月有余，房價未見猛漲，但也未見回落。在這種上不上下不下的狀態下，人們更加關注房價，無論公眾場合還是居家閑談，都是房價。
如果按照“當證券營業部門口賣報紙的老太太都不賣報紙開始炒股，大盤肯定就要大跌”的規律比照房價，那么房價應該是要調整了。筆者的郵箱最近就收到兩封與房價有關的郵件，一是一位白領朋友要賣房子，讓幫著找下家，中介好處費3萬元。郵件言辭肯切，說最近看了幾本書，特別是看了劉軍洛寫的《多角世界下的中國房價》，深有同感，認為中國房地產已經到頭，是秋后的螞蚱——沒幾天蹦頭了，趁著目前還有很多人投機和新地王瘋狂搶地，想趕緊把手里114.6平方米的房子賣掉。房子位置不錯，位于京城當前最熱的CBD四惠地區。另一郵件是一位公司小老板朋友，告知已將亦莊的房子賣掉。我與他通電話討教，這位朋友大發感慨，預感房價將要大跌。
與上述唱空并且做空人士的行為相反，認為房價根本不可能下跌的，也大有人在。最極端的一例是鐘偉的一席演講，說未來10年，中國房價還將上漲5~8倍，其根據是中國城鎮化進程、住房貨幣化和預期收入增加。這三點實際也就是剛需的重要支撐。另一個房價不會下跌的根據，是地王仍在演繹財富神話，央企不計成本地爭奪京城地塊。盡管國資委已經明令央企今后不要介入房地產業，但這樣的指令有多大的實際效應，短時間還看不出來。再加上那位著名的吳姓經濟學家，最近又發出“央企做房地產業務不違規”的聲音，這就令房價還會猛漲形成了新的理論依據。
全民說房，誰的最準？素有樓市哲學家之稱的馮侖說，第一是政府，第二是房地產商，第三是消費者，第四是專家學者。今年最顯著的特點，是“說房最準”的政府出來說話了，而且有了承諾。但這能不能印證馮侖的判斷，還有待觀察。從全國兩會前后中央政府到地方政府的一系列動作，我們大致可以推斷出，今年的房價走勢，總體上不會像去年那樣猛漲，政府力推的保障房、經濟適用房、廉租房等會消化掉一些剛需。雖然是所有的人都在談論房價，但房價與股價的不同點，在于一個是實體經濟，一個是虛擬經濟，二者規律不同。
當所有的人都在談論房價的時候，房價不會像股價那樣大跌，但此時的就不是一個簡單的經濟問題，它已經變成一個對整個社會未來生活前景和公眾心態產生嚴重影響的社會問題。我們寄希望于溫總理的承諾在2010年成為現實。住房既是經濟同時也是民生，“合理”二字是溫總理對各級政府解決好民生住房問題的基本要求。（中國產經新聞）
中金：餓地政策或致房價繼續上漲
國土資源部副部長贠小蘇22日召開國土資源系統視頻會議，強調要嚴格保障性住房供給，沒有制訂明確供地計劃的地方不得出讓住房用地。此外，是次會議還有以下三方面內容：
(1)完善招拍掛制度：探索堅持和完善招拍掛制度、有效控制房價地價的政策和措施；
(2)在房價上漲較快的一線城市和部分二、三線城市，以自住性、中小套型商品房建設用地地塊為重點；
(3)各地要進一步明確年度房地產用地的供應總量。在今年土地利用計劃下達后，統籌新增和存量，按前五年平均年均供地量并適當增加；
(4)開展房地產用地專項整治工作，要求各地從今年3月開始到7月底，清理查處房地產開發中閑置土地、囤地炒地、向別墅供地等各種違法違規用地的專項整治行動。
對此，我們認為，“兩會”后北京地王事件改變了政策打壓下供求脆弱的平衡，市場的天平又向上漲的一方傾斜，從而引起了政府的警覺，繼北京市相關部門采取臨時措施外，國土資源部再次以視頻會議的方式，進一步嚴格土地出讓政策，可以預期：如果這些政策不能抑制目前房價上漲趨勢，則其他部委將繼續出臺政策予以控制。北京地王的負面效果逐步顯現。
但我們也認為，國土資源部的政策沒有特別之處，仍是強調打擊囤地、增加保障性住房比例至70％，且通過暫停住房用地供應等制裁沒有明確計劃的地方政府，這些政策只是能起到短期內恐嚇的作用，于抑制房價過高、地價過高無濟于事，其核心在于沒有增加供給。
具體地分析：(1)過去五年是房價漲幅最快的五年，原因在于銷量平均每年上漲20％以上，而土地供應沒有什么增加，國土部不反思供地少的問題，而強調土地供應是夠的，但都被開發商囤起來了，典型的舍本逐末，如果他們計劃都對、判斷都準的話，就不需要市場經濟了；
(2)容積率不論是大城市還是中小城市都沒有提高的規定，這也是縱容了高地價、高房價的一大原因，國土部歷來政策中從未涉及；
(3)保障性住房應該是增量，但不應該占據商品住房供地指標，兩者對應的群體完全不同，強調70％的指標只能是惡化中產階層購房環境，很簡單，本來餅就不大，又被切走了一大塊，導致多數工薪階層要去跟富人競爭有限的商品房。
【投資建議】
我們認為目前的政策無法治本，“餓地政策”在重復香港的老路，其結果必定是居住環境的惡化，房價今年仍將上漲，而地產股目前的估值反映了房價下跌10％以上的預期，所以仍看好地產股，但預計未來仍將有政策的打壓而抑制地產股的估值，所以業績推動是股票上漲的主要動力，建議關注具有較好業績成長性的公司。
（文章來源：10年4月2日 《經濟參考報》）
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