馬光遠：保障房退出機制當學英國和日本

深圳市住房和建設局22日通報了社會廣泛關注的深圳桃源村經濟適用房三期“豪車門”的調查結果。調查結果和我們以前聽到的很多故事一樣：媒體曝光的52輛過夜“豪車”，9輛是單位的，28輛不是小區業主的，只有12輛是業主所有，而且這12輛車都是入住后所購買。

該局的負責人就此特別指出，目前沒有任何法律和規定限制經濟適用房業主買車，不能永遠不讓購買經濟適用房的人致富。不能僅因為其購房后買車就讓其退出經濟適用住房。這一方面似乎預示著主管部門在“豪車門”事件中并不需要承擔審核不嚴的責任；但同時，該負責人的這番辯護卻提出了一個有價值的命題：購買了經濟適用房的人，在經濟條件完全超越了住保障性住房的情況下（如，買個寶馬車，即使是二手），能否繼續擁有保障性住房，如果需要退出，又該如何退的問題。

事實上，這幾年圍繞經濟適用房的是是非非，大多在能否擁有產權上做文章。很多人認為，作為保障性的住房，不應該擁有產權，保障性住房在各個國家都是給居住權的廉租房，而沒有像我們國家一樣給產權，一旦擁有產權，以后收入增長了，不具備保障條件了，卻依然占據著產權，既不公平，又無效率可言。其實，這是一個莫大的誤會。舉凡全球，在保障性住房供應上，大都建立了多元化的供應體系，有些給產權，有些不給產權。比如，新加坡的公屋是給產權的，英國亦有共有產權的保障房。

其實，是否給產權，并不是問題的所在，關鍵在于，當保障對象的經濟條件發生重大變化，超出了保障范圍，以一個什么樣的制度設計確保這些占有或者租用保障性住房的人退出，而將住房讓給后來者，形成一個良好的內循環。在這方面，英國和日本給我們提供了很好的案例。

英國有一種“共有產權”的保障性住房，和現在江蘇淮安的模式有點像。這種“共有產權”的房子由政府直接投資建設，供應對象是低收入家庭。購買者可以先取得房屋的部分產權，沒有取得產權的部分繳納租金，在收入增加以后必須買下整套住房，政府用這些資金再去建房。而日本的公營住宅，也就是相當于廉租房，對于租戶的收入每年進行嚴格的核定，當收入連續三年超過標準時，累進計算房租，如果在收入超標的情況下連續租住五年則必須買下公營住宅。

英國和日本的住房保障，在世界上都屬于比較成功的，我們在住房保障問題上學美國，其實并沒有選對合適的學習榜樣。而日本和英國住房保障制度成功的精髓并不在于是否給房屋產權，而是用一套嚴密的制度設計，并由專門的機構每年核定這些保障對象的收入，根據收入的變化強制保障對象退出，確保保障性住房的好處由需要保障的人來獨享。

由此來看，中國經濟適用房出現的諸多怪相和制度失靈，并不在于因為擁有產權，而是缺乏一個嚴格的內循環的退出機制，并且在整個制度設計上留下了很多尋租的空間。這樣的怪相，如果管理不嚴，在未來廉租房問題上依然會出現。因此，解決問題的關鍵并不是取消經濟適用房，而是確保內循環，確保沒有牟利的空間。
以經濟適用房建設位于全國前列的北京為例。其2007年通過的《經濟適用房管理辦法》初步確立了政府優先回購的“退出機制”，規定，購買經濟適用住房不滿5年的，不得上市交易；對于因各種原因確需轉讓經濟適用住房的，需向政府部門申請回購，滿5年的，出售時應當按照屆時同地段普通商品住房和經濟適用住房差價的一定比例交納土地收益等價款，并由政府優先回購。但這個回購制度本身依然給利用經濟適用房牟利留下了空間，因而并沒有起到遏制經濟適用房買賣中的尋租和腐敗行為。

未來數年，保障性住房建設將進入高峰期，在經過多年激烈的爭議后，政府依然將經濟適用房列為保障性住房的主要類型，但要確保經濟適用房以及廉租房的確用于需要保障的人，我們急需建立一個類似英國和日本的沒有牟利空間的“內循環”機制，只有制度跑在腐敗的前面，才有真正的公平存活的空間。

（作者：馬光遠）

（文章來源：10年3月24日    21世紀網）

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