王東京：對小產權房不應趕盡殺絕

寫這篇文章實在有些難，話題太敏感，苦想多日竟不知從何處下筆。困難明擺著，國土部門目前態度很堅決，要叫停"小產權";而下面的鄉鎮受利益驅動對建"小產權"卻情有獨鐘，欲罷不能。另外還有消費者，當初買房花了錢，現在政府說拆就拆，他們怎能答應呢?大家立場不同而利益復雜，剪不斷，理還亂，怎么說都難免有人要反對。
明知不好寫還得寫，勉為其難吧!不過為避開鋒芒，恕我先不對"小產權"的"好壞"表態，而是換個角度，轉而探討中國為何會出現"小產權"房。所以這樣做，是因為在我看來價值判斷不是經濟分析的重點，而且我也相信黑格爾的一句名言，"存在即合理"。是的，任何現象存在都有它特定的約束條件，或者說都是特定約束下的結果。經濟學的任務，就是要指出約束現象的條件是什么。

先說我的看法。"小產權"作為一種經濟現象，雖令人棘手，但也怪而有趣。說它怪，因為此現象今天西方國家并沒有;改革開放前中國也不曾有。而說它有趣，是到了近20年，驟然間在城鄉結合部風生水起、遍地開花。為何會這樣?學界有多種解釋，而我認為是與以下條件有關：第一，土地分屬國家與集體所有;第二、城市房地產用地不足而導致房價虛高;第三，對集體土地征用的補償明顯低于市價。沒有這三個條件，"小產權"是斷不可能出現的。

不是嗎?讓我們設想一下，假如沒有土地集體所有，當然不會有"小產權"，皮之不存，毛將焉附?要是城市用地敞開供應，地價不升也就不會有虛高的房價，"大產權"房價不高，"小產權"房怎會有市場?再有，即使房價高，但若土地征用按市價補償，無利可圖，鄉鎮也用不著自己去建"小產權"。兩年前我在成都做過調研，當時城郊土地市價每畝約200萬，而給農民的征地補償僅五萬元，暴利之下，鄉鎮政府自然要放手一搏。

以北京為例。有數據說，北京市"小產權"至少占全市商品房總量的20%。何以如此?說到底還是上面三個原因。我觀察過，有個規律性的現象應該不會看錯，哪個城市土地供應緊張，那里的房價就會高，于是"小產權"也就越加泛濫。十年前，北京商品房均價每平約一萬;而昌平某鄉開發的"小產權"房每平卻不到三千，盡管開發商言明沒有"大產權"，可消費者仍趨之若鶩。為什么?因為有人買房是為自住，產權大小無所謂。

由此可見，"小產權"在中國普遍存在，一方面，是供應方受利益驅動;而同時也是市場有需求。無論你個人怎么看，也不管你喜歡不喜歡，我敢肯定，只要約束條件不變，"小產權房"就絕不會消失。換句話說，政府要叫停"小產權"，若單靠行政封殺怕是不靈，上有政策，下有對策，不改變約束條件，利益擺不平，政府再怎么強調也于事無補。"走私"是典型的例子，經濟邏輯說，高關稅會導致"走私"。想想看，世上有哪個高關稅國家不降低關稅而能杜絕"走私"的?

是的，政府若要叫停"小產權"，那么就得先改變它的約束條件。問題是這些約束條件能變嗎?依我看，有的能變有的不能變。 首先，農村土地的集體所有性質不能變。土地集體所有受國家憲法保護，法大如天，政府怎能兒戲?其次，由于城市土地稀缺，建設用地日趨緊張，僧多粥少，所以今后房地產用地也不會大幅增加;這樣就只有第三點，即征地補償。此點不僅可變，而且應該變。但能否變關鍵還在政府，第一，政府不得強征集體土地;第二，地價要與農民商議決定。

說到這里，有個誤會要澄清。目前政府打壓"小產權"，明令不許"小產權房"轉讓，有人說是因為法律不承認其產權，以訛傳訛，于是很多人還信以為真。其實，"小產權"并非法律不承認，而只是政府不承認而已。不信你可把相關法律拿出來，無論"物權法"還是"土地管理法"，看有哪條禁止過農民賣房?相反《土地管理法》明確規定，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地不予批準。意思是說，農民宅基地可以賣但有后果，那就是不得再申請宅基地。

不必講高深的理論，很簡單，憲法既然把農村土地界定為集體所有，理所當然，農民就應享有土地的完整產權。而經濟學說得清楚，產權不僅包含"使用權與收益權"，而且包含"轉讓權"。若限制了"轉讓權"，同時也就侵害了收益權。如此一來，產權也就形同虛設。再想深一層，集體產權與國有產權其實并無不同，產權就是產權，無論歸誰"權能"都應一樣?？善婀值氖?，國有產權可轉讓，私人產權也可轉讓，唯獨集體產權轉讓不行，這豈不是咄咄怪事!

當然，政府所以設此限也有些理由。我知道的，主要是說"小產權"未交納土地出讓金。奇哉怪哉，"小產權"用的是集體土地而非國有土地，轉讓自己土地為何要給政府交出讓金?另一理由，據說是為了保護耕地或者避免擾亂城建規劃，這更是讓人一頭霧水。耕地會否被占或城建規劃會否被擾亂，那是政府監管的事，與產權大小何干?退一萬步，即便有這種現象政府依法查處或拆除就是，有病治病，何必不分青紅皂白對"小產權"趕盡殺絕呢?

不必講高深的理論，很簡單，憲法既然把農村土地界定為集體所有，理所當然，農民就應享有土地的完整產權。而經濟學說得清楚，產權不僅包含"使用權與收益權"，而且包含"轉讓權"。若限制了"轉讓權"，同時也就侵害了收益權。如此一來，產權也就形同虛設。再想深一層，集體產權與國有產權其實并無不同，產權就是產權，無論歸誰"權能"都應一樣?？善婀值氖?，國有產權可轉讓，私人產權也可轉讓，唯獨集體產權轉讓不行，這豈不是咄咄怪事!

當然，政府所以設此限也有些理由。我知道的，主要是說"小產權"未交納土地出讓金。奇哉怪哉，"小產權"用的是集體土地而非國有土地，轉讓自己土地為何要給政府交出讓金?另一理由，據說是為了保護耕地或者避免擾亂城建規劃，這更是讓人一頭霧水。耕地會否被占或城建規劃會否被擾亂，那是政府監管的事，與產權大小何干?退一萬步，即便有這種現象政府依法查處或拆除就是，有病治病，何必不分青紅皂白對"小產權"趕盡殺絕呢?

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(文章來源： 10年1月27日? 鳳凰財經)

（作者系中央黨校經濟學部主任、《中國經濟觀察》主編） ?

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