馬光遠：股市樓市將玩蹺蹺板

2010年，樓市可能跌去30％；而股市則可能上沖到3800點，但超過4000點的可能微乎其微。

2009年，在4萬億刺激計劃的帶動下，實體經濟漂亮地完成了年初預訂的“保八”目標。但很顯然，股市、樓市對政策刺激的敏感度遠高于實體經濟，成為積極財政政策和適度寬松貨幣政策的最大贏家。

先看2009年的股市表現。2008年年底4萬億元經濟刺激計劃的出臺，讓從6000多點重挫至2000點以下的中國股市提前見底。從指數來看，上證指數從1820.81點起步，到8月創下年內最高點3478.01點，年度漲幅高達80％，是中國股市20年來第五大年度漲幅。而中小板指數更是大漲111.18％，距離歷史高點僅有不到10％的距離。股市逆勢走出了一條與實體經濟和宏觀面截然的大陽行情，深滬兩市成交金額更是創下歷史新高。

房地產市場更可用瘋狂來概括，表現超越了所有人的預測。在2009年年初還在凄風冷雨中掙扎的房地產，在春節之后卻悄然啟動，由“小陽春”進而“大陽春”，由“大陽春”進而瘋狂，由瘋狂進而癲狂，在歐美等房地產“跌跌不休”的大背景下走出了一枝獨秀的行情：土地，樓市都創出了歷史新高，地王頻現，房價屢破歷史記錄，二手房交易量突破了前三年的總和，房價把80％以上的民眾都趕進了無購買力的行列。

金融危機下，中國股市、樓市的這種反常表現，充分體現了股市、樓市“政策市”的本質。前所未有的適度寬松的貨幣政策又將股市、樓市“資金市”的特質體現得淋漓盡致。保守估計，2009年違規進人股市、樓市的資金高達2萬億，而合法、公然轉向房地產的更是驚人。

無論是樓市還是股市，2009年的這種瘋狂表現絕非中國經濟的福音，完全是政策的過度釋放導致的非健康的繁榮，積累了危險的泡沫。拿樓市為例：貨幣的大量投放使市場上錢太多，在經濟不景氣的情況下，過多的流動性在找不到投資出路時，只能涌向房地產，而錢多的效應讓“不差錢”的房地產企業爭相屯地，制造了一個又一個地王，地王又推動周邊房價的進一步上升。從房價來看，無論是房價收入比還是租售比這些國際公認的衡量房地產泡沫的指標都顯示，房地產已經累計了嚴重的泡沫，這讓公共政策陷入了兩難的困境。美國《福布斯》將中國的樓市列為全球七大近在眼前的金融泡沫第二位，其理由是中國的快速增長主要得益于寬松的貨幣政策。收緊貨幣政策，擔心實體經濟的復蘇受到影響，而不收緊，房地產泡沫一旦破滅，將對中國經濟造成巨大危害。

因此，我認為，2010年政策的基本著力點在于讓股市、樓市軟著陸，釋放泡沫風險，防止泡沫向金融系統和實體經濟蔓延。特別是，以“國四條”為代表的抑制房地產投資、投機的政策已經開始了擠壓泡沫的政策行動。土地市場打擊屯地的風暴在繼續，收緊二套房貸已經成為一項不可抗拒的政治任務傳達到各個銀行，二手房的營業稅優惠也提前終止，但尷尬的是，在“國四條”之后，房價不僅沒有止漲，反而再次陷入了 “越調越漲”的政策怪圈。

但是，從房地產本身的產業周期來看，不管“國四條”是否出臺，房價下調都是一個必然，這和所謂的剛性需求沒有任何關系，在政策收緊的情況下逆勢上漲，完全是投機者仍然在賭“適度寬松的貨幣政策”，如果2010年貨幣政策實質性收緊，房價加速下跌、理性回歸就是必然。即使有地方政策的博弈，中國的房地產宏觀政策不會再陷入“越調越漲”的歷史周期。由于樓市還會下跌對于任何想買房自住的人來說，2010年絕對不是出手買房的時候，可以耐心等待。

2010年股市沒有太大的悲觀。不是因為中國股市的市盈率不高，不是因為股市沒有泡沫，也不是對上市公司的業績有很大的預期，而是仍然基于“政策市”與“資金市”的基本分析邏輯。首先，股市和樓市在資金收緊的情況下一般都會產生“蹺蹺板”效應，在實體經濟調結構的宏觀形勢下，擠壓出樓市的資金首先將選擇股市，這使得股市的資金面將依然寬松；其次，人民幣升值的預期使得熱錢已經大量流入，2010年很難出現緩解跡象，而熱錢的最佳?？奎c無疑是股市；第三，股指期貨等工具肯定推出，投資股市的風險在走低。但是，相對于2009年的高收益，2010年的股市估值將回到相對合理的水平，不再特別便宜，閉著眼睛買股票的歷史將不復存在，總體上有10％至12％的回報就算是不錯了。

如果說2009年是“增長年”，則2010年無疑是“調結構”年，無論是實體經濟，還是股市、樓市，都面臨著消化前期政策風險的陣痛。股市、樓市將回歸理性，不再上演懸崖狂飆的勇敢游戲。

(文章來源：10年1月6日   《南方周末》)

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