易憲容：開征物業稅時機未到

最近，國務院批轉了《發展改革委〈關于2009年深化經濟體制改革工作意見〉的通知》(即國發200926號，以下簡稱26號文件)。26號文件提出了要深化房地產稅制改革，研究開征物業稅，房地產物業稅的改革具體由財政部、稅務總局、發展改革委、住房城鄉建設部負責來進行。那么，我們要問的是，中央政府為什么要開征物業稅？目前征收物業稅的條件如何？中國應該推行一種什么樣的物業稅？等等。這些都是值得研究的大問題。

一般來說，房地產物業稅又稱不動產稅，它是一種選擇性的財產稅。它同其他財產稅一樣，是一個國家賦稅結構的三大支柱(還有消費稅、所得稅)。開征房地產稅，可以矯正現行所得稅的某些缺陷，堵塞逃稅的漏洞；發揮量能課稅的原則，促進社會所得的公平分配；提供政府豐富和穩定的財政收入；提高資金市場的利率，從而使生產成本的增加，引起產品及勞務價格的上漲，而部分稅務負擔會通過價格的上漲而轉稼到消費者身上等。

而房地產稅的課稅對象只限于土地及房屋。在計算稅基的時候，房地產的抵押貸款即負債不得扣除。而且房地產稅在大多數國家都屬于地方稅，為地方政府財政收入最重要的一部分。依照各國現行稅法，每一筆土地及房屋都得征稅，都得根據政府定期查定之價格加以征收。各國房地產稅多采用單一稅率。

也就是說，物業稅的基本功能不僅能夠增加政府財政收入，改變政府財政收入結構，而且也是調節居民收入分配的主要方式。目前國內房地產市場的問題，最為關鍵的是房價過高，從而使得住房成了居民財富差異擴大的一種主要方式?？梢哉f，這幾年居民收入分配差別之所以越來越大，就在于不合理的住房持有，就在于一些人利于銀行的金融杠桿炒作房地產?？梢哉f，通過物業稅，一是可以解決地方政府的土地財政問題，從而使地方政府有穩定的財政收入來源，而不是把財政收入盯在房價上漲上(因為房價上漲會導致土地價格上升，由此增加地方政府土地財政收入)；二是讓持有過多住房者改變其住房持有行為，減少房地產投資，從而保證居民收入分配公平與房地產市場持續穩定發展。

但是，從目前的國內房地產稅征收情況來看，一方面是稅種繁多、收費復雜、租費雜亂，如各種所得稅、印花稅、城市建設稅等，另一方面房地產稅比重偏低，僅占全部稅收收入的2.36％，占地方財政收入的比重也僅為8.12％。這不僅增加了征稅征費的成本，也為逃稅漏稅、貪污腐化提供了條件與土壤，同時也導致了國家的財政收入大減，削弱了國家的經濟實力。

更為嚴重的是，由于國內房地產物業稅費偏低及凌亂無序，房地產市場炒作嚴重，從而使得通過房地產市場讓社會財富在短期時間內向少數人集中，社會財富兩極分化越來越嚴重，這些都是導致群體性社會矛盾與沖突的原因，也是整個社會生活不和諧的根源。如果政府不通過物業稅的方式來調整居民之間的收入分配問題，不通過物業稅來調整居民之間的社會關系，房地產市場所造成的社會問題會越來越嚴重。

為什么征收房地產物業稅的好處這樣多，但這項稅收的征收政策遲遲無法出臺？最為根本的原因就在于目前中國還沒有征收房地產物業稅的條件。依照各國現行物業稅稅制，每一筆土地及房屋都得征稅，都得根據政府定期查定之價格加以計算征定。為了課稅的目的，政府通常會在每隔一階段就會對所管轄區域內之房地產進行一次估價，此工作完成后，每幢房產應納稅就得根據查定價格加以計算。而這種查定的價格，在進行下一次查定價格之前，沒有重大事故發生，不得變更。

同時，如同個人所得稅的征收一樣，房地產稅的征收同樣對某些特定房地產設定優惠辦法。其優惠對象通常包括：政府機構所持有的房屋；宗教、教育、慈善或非營利機構所擁有的房屋；自用住宅及個人收入低于某一水準或年齡高于某一水準者所持有的房屋。從這意義上說，對過渡性住房消費收取物業稅費，既要對房地產過度消費征收一定的稅收，又得對滿足基本住房消費者給予一定的稅收優惠。

也就是說，開征房地產物業稅需要一定的基礎條件，一是詳實的不動產登記資料，即能夠全面了解當地房地產的實際情況；二是用科學方法或市場方式對房地產進行低成本估價；三是政府的稅收征管能力；四是要有嚴格細化科學規范的征收規則。只有在這些方面創造出條件，房地產稅的開征才能有效地進行，并達到開征房地產稅所要達到的目標。所以開征房地產稅先得對房地產持有全面普查，并對所有的住房建立檔案，在這此基礎上制定物業稅征收規則、然后試點，并在這基礎上全面展開。

但是，就目前的情況來看，一是由于中國住房體系的復雜性，如有商品房、單位建房、公房、個人建房等，如果不對當地的整個住房存量有一個全面清楚的了解，不僅物業稅的稅基無法確立，而且也不能夠對物業稅的稅收減免做一個清楚的規定。二是由于中國房地產市場剛剛發展幾年，二手房市場相當不發達。在二手房市場不發達的情況下，有效住房評估體系也就無法確立。還有，物業法律缺乏、個人誠信體系的缺乏、銀行信用體系不健全，這些都是征收物業稅的基礎條件。如果這些基礎條件沒有，要開征物業稅是不容易的，即使開征也可能是一種不公平公正的稅收。

（作者系中國社科院金融研究所研究員）

（文章來源： 09年5月 27日   《上海商報》）

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