易憲容：房地產三新政的含義與效果

12月17日國務院常務會議公告表示，近期國家采取擴大內需、促進經濟平穩較快增長的政策措施，已對房地產市場產生積極影響，不少城市商品住房成交量有所回升。當前，要堅持住房市場化基本方向，堅持對低收入住房困難群眾實行住房保障制度的原則，加大政策力度，加快保障性住房建設，進一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產開發投資規模，促進房地產市場健康發展。由此出臺了促進房地產市場健康穩定發展的三項政策(以下簡稱為“三新政“)。

所謂的房地產“三新政”，一是加大保障性住房建設力度。爭取用３年時間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區、墾區、煤礦等棚戶區居民的住房問題，并積極推進農村危房改造。中央繼續加大廉租住房建設和棚戶區改造投資支持力度，適當提高中西部地區補助標準。選擇部分有條件的地區試點，將本地區部分住房公積金閑置資金補充用于經濟適用住房等建設。二是進一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。其中，將現行個人購買普通住房超過5年（含５年）改為超過２年（含２年）轉讓的，免征營業稅；將個人購買普通住房不足２年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。三是引導房地產開發企業積極應對市場變化，促進商品住房銷售。支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組提供融資和相關金融服務。按照法定程序取消城市房地產稅。

會議并要求，各地區要在執行中央統一政策的前提下，結合當地實際，進一步采取促進房地產市場健康發展的政策措施。要繼續加強房地產市場監測分析，準確把握房地產市場走勢，及時發現市場運行中的新情況、新問題，提高調控措施的預見性、針對性和有效性。要加強督促檢查，強化對國家補助資金使用和建設工程質量的監督。

對房地產“三新政”，目前市場一般把它理解為僅是“決定取消改善性住房的第二套貸款限制，并減輕住房轉讓環節的營業稅負，以進一步鼓勵普通商品住房消費。同時，引導房地產開發企業積極應對市場變化，支持合理融資需求?！币簿褪钦f，房地產三新政，僅是二套住房政策放開，房地產流轉環節的營業稅減少及增加房地產企業融資渠道。

實際上，房地產“三新政”的含義要比這豐富得多，廣泛得多。首先，三新政的第一條是堅持住房市場化基本方向，加快保障性住房建設，進一步鼓勵和支持住房消費。也就是說，要保證國內房地產市場健康穩定的發展，就必須堅持房地產市場化的方向，而不是政府干預太多，更不是把國內房地產市場變成完全是政府為主導的市場，因此，最近無論地方政府托市行為，還是地方政府干擾市場的行為，都與房地產市場化方向背道而馳的。比如，有些地方政府一看到當地的房地產市場價格下跌了，看到房地產價格下跌而導致當地的土地財政減少了、GDP下降了，就采取各種各樣的托市政策，總是以為通過地方政府的托市可以來保房價，通過保房價來保證地方土地財政不減少及房地產暴利模式不改變。甚至于一些地方政府采取直接干預企業定價的方式來干預市場，說什么以反傾銷的方式對調整價格房地產企業進行處罰。這是完全違背房地產市場化原則的做法（企業對產品完全的定價權），這樣做只會擾亂市場，只會讓房地產市場更加衰退與萎縮?？梢哉f，在公告中，重申堅持房地產市場化的方向，基本的意義就在這里，就是要糾正目前房地產市場一些完全違背市場法則的東西，就是要改變目前地方政府的一些非市場化行為。

其次，在堅持房地產市場化基本方向的基礎上，要保證中國房地產健康穩定的發展，就是要把國內房地產市場發展落實在民生上，落實在住房的消費性上。因此，正如2008年經濟工作會議所指出的那樣，房地產的支柱性是與全體居民住房條件的改善性及居民住房的消費性結合在一起。這是未來國內房地產市場發展的基點。離開了房地產的全體居民居住條件的改善性與居民住房的消費性，那么房地產支柱也就無從談起。房地產市場支柱性也就會成為無源之水、無本之本?？梢哉f，這是今年所有的房地產市場政策的基點或原則。也是房地產新政的真實意義所在。

對于居民住房條件的改善性與居民住房的消費性，在這次會議強調得十分清楚。在新政第一項，就是在全面落實安居工程，通過廉租屋等保障性住房的方式來解決城市低收入居民的基本的居住條件問題。按照中央政府的安排，3年內保障性住房建設要達近1000萬戶，涉及城市居民的人口近3000萬。如果以目前城市人口為6億左右計算，其覆蓋率5%左右。如果加上經濟適用房這種保障性住房，比如政府計劃兩年內投入9000億建設保障性住房，也是一種方式。按照這樣的安排，保障性住房的城市人口覆蓋率大概在10%，絕大多數城市居民的住房條件還得通過商品房的消費性來解決。

可以說，無論取消改善性住房的第二套貸款限制，還是減輕住房轉讓環節的營業稅負，再加央行利率水平下降等，都在于如何來幫助城市居民減輕購買住房負擔進入房地產市場。但是，這里放開第二套住房的限制是不是重新回到2007年359號文件之前的房地產信貸政策上，是不是房地產開發商特別是所謂的房地產行業組織要求第二套住房放開所謂建議的勝利。表面上看，這些房地產行業組織在制造各種概念與名詞，希望中央政府的房地產政策重新回到2007年的房地產市場，希望借助保證經濟增長及擴大內需來保持房地產的暴利模式。但這種愿望只能會落空，只要中央政府堅持房地產是居民居住條件的改善性及住房的消費性，那么所謂的“改善性住房”，所謂的第二套住房的放開都不可能回到以投資為主導的第二套住房的信念政策上。

因為，在這些房地產行業組織的思路來看，2007年房地產市場出現大逆轉，其根本原因就在于限制第二套住房的359號文件政策的出臺，因此，如果能夠重新改變第二套住房的政策，或讓359號文件政策如2003年的121號文件一樣，完全為房地產行業組織所顛覆，那么國內房地產市場又會出現2003年那樣的大逆轉。盡管這些房地產行業組織在借保經濟來改變359號文件的第二套住房政策，看上去他們如2003年顛覆121文件那樣成功了。

但實際上，情況并非如此。只要房地產堅持居民基本居住條件的改善性及住房的消費性，那么房地產市場要回到以投資為主導第二套住房市場就不可能。從公告可以看到，盡管中央政府在第二套住房上是讓步了，但是在住房的消費性上沒有讓步，放開第二套住房也只是在于住房的消費性上，而不是住房的投資性上。而第二套住房在消費性上的放開與2007年以前的第二套以上住房的投資性上沒有限制是有本質上的區別的。因為，不僅第二套住房的消費性所謂的需求是十分有限，而且這種住房需求是建立在住房定價在消費性定價基礎上。在房地產市場的價格是以投資為主時，或房地產價格很高時，這些所謂的改善性住房的購買者是不會輕易地進入市場的。因為，一則這些群體本身就已經解決了住房問題，只不過是希望居住得更好些，如果房地產市場的價格過高，他們會因為一些利率及信貸的優惠進入市場嗎？根本就不可能。這里，這些房地產行業組織政策制定者們太低估了居民智慧吧！希望玩弄一些概念來有所作為，但不容易。二則所謂“改善性住房”者可能是借助這種信貸優惠政策進入房地產投資，但是，就目前的金融市場環境而言，居民投資房地產愿望早就減弱，特別是當國內股市如此低迷之時，股市的投資失敗早就把居民投資房地產愿望改變了，因此居民要借助信貸優惠政策進入房地產市場可能性也不大?？梢哉f，就目前的情況來看，如果房地產市場以投資為主導的價格不回歸理性，那么想通過什么優惠政策讓居民進入房地產投資市場可能性不太大。所以即使取消了改善性住房的第二套貸款限制，但對住房消費的絕大多數居民來說，在房價很高，在房地產的價格是投資為主導的價格時，其吸引力不大。

還有，減輕住房轉讓環節的營業稅負，這是活躍房地產二手市場的有利政策。在目前這種房地產的價格以投資為主導的價格向以消費為主導的價格轉移的情況下，早些進入房地產投資的居民，會通過這種稅收優惠政策讓手上的住房盡早脫手。因為，對于這些人股市上投資損手早就讓他們焦頭爛額了，而一年來房地產市場出現周期性調整，也可以讓他們房地產投資面臨困境。而最近的房地產政策，中央政府對房地產的消費性十分明確，未來房地產市場的投資性前景肯定不會太好。在這種情況下，特別在房地產在以投資為主導向消費為主導轉變的過程中，房地產投資者所考慮的更是如何讓手中住房脫手，以便減輕房地產投資可能面對的面風險與損失。因此，減輕住房流轉環節中的營業稅收，應該是這些房地產投資者出逃的一個機會，否則，就如股市那樣，等嚴重套牢時，想逃出也逃不了。當大量二手房涌出市場時，一定會嚴重沖擊一手房市場，進一步造成一手房市場價格回歸的壓力，而不是有人所假想的那樣，二手房市場一活躍，這些投資者賣掉手中再進入一手房市場。因為，就目前的房地產市場來看，不僅在于房地產開發商手中持有住房的空置率高，而且在于居民手中持有住房空置率高。我們只要到杭州濱江新區看看，就知道投資者手有持有多少住房。

第三房地產新政意義，就是“房地產開發企業積極應對市場變化，促進商品住房銷售。支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設”。這句話是什么含義，應該是十分清楚的，就是目前房地產市場已經發展了根本性的變化了，房地產市場已經由以投資為主導的市場改變為以消費為主導的市場，而兩個市場價格定位及價格水平是根本不同的，因此房地產開發企業并不是等政府出臺什么政策來保證以投資為主導的價格水平不改變，而是要積極應該這種市場形勢與環境的變化，重新對房地產市場價格定位。如果房地產開發商能夠適應這種市場的變化，生產中低價位及中小套型的住房，那么就能夠得到商業銀行的金融支持，否則房地產企業面對的融資問題只能越來越越困難。也就是說，房地產市場價格回歸理性是必然，房地產開發企業要認真面對。

總之，“三新政”內容很多，但政策的含義是十分明確，即房地產的民生性與消費性是房地產健康穩定發展的基礎，有人想借助新政策來重新吹大房地產泡沫可能性不會太大。而房地產市場要得以發展，就得讓房地產市場由投資為主導的市場向消費為主導的市場轉移，而在這轉移過程中，房地產價格回歸理性是根本所在。只有在基礎上，房地產內需擴大才能夠產生效果，否則，所有出臺房地產的優惠政策所產生的效果十分有限。中央在特別時期出臺這些政策目的有一些特殊意義，但并沒有改變房地產發展的民生性宗旨而是強化。

（文章來源：易憲容的博客    08年12月19日）

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