主持人：
尊敬的各位領導、各位來賓，大家下午好！
歡迎蒞臨由經濟觀察報和西門子家電聯合主辦的，地產新十年、聚焦城市群2013年第十屆中國藍籌地產系列論壇的沈陽站。我是經濟觀察報研究院的愿望新望。經濟觀察報發起的藍籌地產活動，已經將近十年，在這個期間也是中國地產的黃金十年。到今天，我們已經有過千億的房地產企業三家、過300億的有10家。我們藍籌地產的活動，主要就是著眼于這些規模性房企。
那么，規模性房企的未來將走向哪里？有的到了沿江、沿海，有的到了內陸西部，不管是到東部還是西部，核心城市都是一個集結點。那么，我們今天就是以房地產的高地——核心城市和城市群來為話題展開一個討論。
首先，我為大家介紹一下本次活動的領導和嘉賓，他們是：
獨立經濟學家玫瑰石投資顧問公司董事謝國忠先生；
著名青年經濟學家、央視財經評論員馬光遠先生；
金地集團助理總裁、東北區域董事長郝一斌先生；
中國社會科學院民營經濟研究中心副主任、北京富達爾后城市發展研究院院長劉世能先生；
博西家電嘉格納總經理，兼中國項目區域總監匡宏先生；
博西家電有限公司西門子品牌總監付朝霞女士；
經濟觀察報副總監、首席評論員孟雷先生；
同時，還要感謝今天的合作媒體騰訊大遼網對活動的大力支持。
接下來，有請本次活動的主辦方之一，經濟觀察報副總編孟雷先生為大家致詞。有請孟雷先生！

孟雷：
謝謝主持人新望博士。
尊敬的各位嘉賓、各位朋友，大家下午好！
我代表本次論壇的主辦單位之一經濟觀察報社，向參加此次活動的嘉賓、領導、各位友人表示熱烈的歡迎和誠摯的感謝。
今天，我看到我們論壇的主題是地產新十年、聚焦城市群。我想，這個跟我們目前中國經濟所面臨的現實，走出困境、走向明天有著非常緊密的關聯。據我們了解，在上個月和本月兩次經濟形勢工作座談會上，克強同志就提出，要新四化對我們發展的帶動。新四化當中就包含著城鎮化和區域一體化，我想這個聚焦城市群就與這四化中的兩化是緊密相連，城鎮化與區域一體化。它不僅是個房地產領域的話題，更與中國經濟的未來是否能夠走出目前暫時的低谷有一個更好的明天是緊密相聯系的。
今天經濟觀察報與西門子家電，聯合舉辦的地產新十年、聚焦城市群2013年度第十屆中國藍籌地產系列論壇沈陽站，邀請到的嘉賓既有國際國內著名的經濟學家和知名企業領導人，他們將對中國城市群、城鎮化、房地產區域一體化，以及上下游產業之間的關聯，以及未來發展方向做深入探討，希望他們的思想碰撞會對在座各位在各自的企業產業戰略層面有所幫助，可以幫助企業把握未來。
最后，預祝本次活動圓滿成功。謝謝大家！

主持人：
感謝孟雷先生的致詞。
下面，有請今天的主辦方博西家電電器嘉格納總經理兼中國區域項目銷售總監匡宏先生，為大家致詞。歡迎匡先生！

匡宏：
尊敬的各位嘉賓，女士們、先生們，大家下午好！
非常榮幸今天有機會和大家相聚在美麗的沈陽。首先，請允許我代表本次論壇的主辦方之一西門子家電，歡迎今天與會的各位領導、嘉賓、媒體朋友們、地產的合作伙伴等各位精英參與今天的活動。
作為中國的重工業城市，東北亞經濟圈與環渤海經濟圈的中心城市，沈陽歷來享有東方魯爾的美譽，本次藍籌地產系列論壇以聚焦城市群為主題，在沈陽舉辦有著非常重要的意義。近年來，隨著城市基礎建設與軟環境的建設，沈陽步入了經濟社會飛速發展的新時期，而以沈陽等城市為主體的環渤海經濟圈也迅速崛起，成為長三角、珠三角后的第三大經濟圈。
城市群是城鎮化的主要載體，也是中國未來發展最具潛力的核心地區，在新的形勢下，中國房地產市場將會調整，產業也面臨著轉型和提升，而中國的地產以及其產業鏈將如何在城市群的快速發展下謀求新的思路？期待我們共同尋找。
西門子家電作為中國開發商十幾年共進退的合作伙伴，也一直和中國房地產一起成長，經過多年努力，西門子家電與眾多開發商成功攜手，在中國完成了近兩千個精品項目。對雙方來說，不得不說是一個共生共贏的過程。西門子家電作為歐洲家電的佼佼者，將歐洲先進的嵌入廚房的解決方案與我們地產伙伴設計建造的專長結合在一起，地產伙伴與我們為消費者提供的是整體的嵌入式解決方案，為消費者提供更多的附加值，也極大的提高了消費者的居住環境體驗。我們的合作，不但順應了嵌入式家居市場的環境，更提供了解決方案。
今天我們也講嵌入家電的方案，帶到現場請大家體驗。今天非常高興的請到了著名的經濟學家，我和大家一樣期待本次論壇非常成功，也期待我們在座的嘉賓能夠共同碰撞思想的火花。謝謝各位的到來。

主持人：
謝謝匡先生精彩的致詞。
經濟觀察報和西門子有著長期的合作，我們兩家合作以往做過一些非常高質量的活動。下面，我們有請今天的主題演講者之一，著名的獨立解決學家玫瑰石投資顧問有限公司謝國忠先生為我們演講，他的題目是地產金融的未來分析。

謝國忠：
謝謝經濟觀察報邀請我來，和感謝各位主辦方。
我很久沒來沈陽，最近來看到這里有很多發展，覺得有很多變化，還是挺鼓舞人心的。
大家可能最近聽到了一些對經濟上比較負面的信息，就是經濟增長放緩、企業盈利等等問題都在出現，現在又在提影子銀行的問題。所以，負面消息是多。但我覺得，我自己個人看法就是，中國經濟過去五年是通過砸錢掩蓋問題，這種增長是有很大的問題的，是不可持續的，會把問題變得越來越大。而現在經濟放緩了，問題暴露出來了，政府是要去處理這些問題，這是給我們帶來了希望。所以，我覺得大家對這個經濟問題的看法，應該從發展的眼光去看這個問題，現在近期放緩是個壞事情，因為中國要轉型，要消化過去遺留下來的問題，必須要走過這個階段。這是第一個，就是對問題怎么看。
第二，只要調整過來，中國是非常有前途的，因為中國人均產值是六千美金出頭?，F在發達國家是四萬多，全世界平均是一萬，那中國人均的數字是遠遠超過全世界的平均的，所以我們中國經濟當中很多問題，像創新、品牌等等這類我們缺乏，但是即使這個問題不解決，中國現有的問題能夠達到兩萬美金的人均產值。就是光憑我們現在有的，我們能夠達到兩萬美金的人均產值。我們要達到這個目標的話，就必須要改變我們過去經濟發展這樣一個模式，其中最重要的就是我們談到的房地產。
房地產在中國的地位現在變成那么高，這就體現了我們經濟當中一個問題。房地產是有價值，是因為用房地產的人有價值，這個我過去經常提到，房地產怎么可能本身會讓大家都富有呢，它不賺錢的，只有住在里面的人他賺錢，這個房子才是值錢的。所以過去這幾年，特別是08年之后，這個思維方式是對我們帶來了巨大的危害，把房子認為發財就是靠房子，不光是民間的很多人去這么想，連政府的官員都去這么想，認為就是靠土地房子就帶來了發展，這個是非常錯誤的一個思維方式。但是這種思維方式延續了那么多年，原因是因為中國進入了一個貨幣超發的時代。我原來說房地產有泡沫，04年是沿海有泡沫，05年沿海有調整，是因為他們跟美金聯系比較緊密，有很多美金的貸款，所以05年年中到06年年底出現了房地產比較大幅度的下滑，順便我提一下就是中國房地產的數據很多我覺得都不準，當時在上海的房價下滑了有四到五成，但是你去看那個數字沒有的，都說房價繼續漲，我覺得我們的統計數據是有很嚴重的問題。然后到06年之后，開始全國性房地產的泡沫，這個當中原因是因為國內環境和國際環境都發生了變化，國際環境變化是美國房地產見底了開始下滑，這對于美國貨幣政策和美金每年的走勢有很大影響，這個影響就引起了很多熱錢往中國跑，中國吸收了很多熱錢，主要反映出來就是外匯儲備上升得比較快，這個是外部環境就是美金下滑、美國央行放松政策引起了熱錢朝中國跑，這是第一個條件。
第二個就是中國的出口上升很快，是因為在中國加入WTO之后，出現了制造業轉移到中國這樣一個趨勢，中國來了一萬多億美金的直接投資，使中國變成了世界上最大的出口國。這兩個原因，一個是出口增長很快，第二是美金落引起了中國貨幣超發。中國80年代也有貨幣超發，但是這個貨幣超發帶來就是貶值，貨幣超發帶來貶值不能維持房地產價格長期上升這樣一個大環境，只有在貨幣的發行量是超發的、貨幣是上升的，這兩個條件房地產會出現巨大泡沫。在中國境內，這不是一個特殊的，過去90年代東南亞出現了這樣的情況，80年代日本出現了這樣的情況，拉丁美洲出現了這樣的情況，它都是跟貨幣環境有關的。任何地方房價都在漲一定是貨幣引起來的，不然的話就是這么大一個國家不可能房地產一直漲，它是有的地方漲有的地方掉，美國就是這樣，經濟好的地方漲，經濟不好的地方掉，這是應該的，因為它是反映了一個經濟的情況，如果一個經濟體里面，這么大一個國家房地產價格一定都在普漲，一定都是泡沫，歷史上來說是沒有例外。但是08年房價掉我都沒說是泡沫爆，為什么我有這個判斷，我覺得中國可能會出臺刺激就是砸錢然后又引起一輪潮，所以08年之后又炒起來了。
我是去年年初開始說2012年是拐點，核心原因是美國經濟開始恢復，美金開始朝上走，所以錢的流動是變化的，這是第一點。第二點，中國的出口在國際市場上面臨著飽和，所以出口高增長的時代過去了，所以原來這兩個條件倒過來了，所以中國的房地產要進入長期的調整。在股市拐點出現大家看得很清楚，07年它掉得很快，房地產的拐點出現的話要通過很長的時間大家才能夠體會到，在美國的房地產拐點是06年夏天，到了08年大家才知道危機來了。當時06年的時候，我為什么預料08年會有金融危機，是因為房地產背后是衍生產品，這些衍生產品里面是有結構，這個結構是通過長時間爆發出來，所以過了兩年才爆發出來，是因為它的衍生產品起的作用，所以08年爆出來。我當時95年去臺灣的時候，臺灣的房地產是92年堅挺的，開始下滑就三年了，但是當時我看到大部分人還是沉迷在房地產熱情，對房地產非常熱情，覺得房地產怎么樣怎么樣，原因是有兩個，一個是它大部分房子，雖然是房價掉了一點，但是價格還是遠遠高于他原來買入的價格，所以他沒有感覺到這個痛。第二點，就是一代人經歷了十年的房價上升之后，他那個習慣性的，而且過去出現過下滑，很短的時間就又上來了，他覺得這是一浪一浪朝上走，所以我們現在在這一浪下滑也是朝上走的當中的一個環節，這個拐點出現的時候他是從一浪一浪朝上走變成了一浪一浪朝下走。在日本92年就出現了，但是過了五年大家才意識到，到了97年大家才知道這個時代過去了，這個我覺得是為什么房地產要意識到這個拐點是要花時間的。
我去年年初的時候寫到12年是拐點，然后說到年底會有反彈的，因為人心還在，他習慣了過去一浪一浪朝上走，所以看到下滑之后他第一個反應是這是個機會，有足夠多的人這么想的話它會有反彈的，反彈這波需求給消耗了之后又開始下滑了，下滑之后過段時間又會有恢復，所以這個它是一浪一浪，可能中國要大家都認可了房地產市場真的朝下走了，以后就是從牛市的心態轉向熊市的心態可能還要一兩年的時間，明年是不是看到房價下滑的時候大家是認同這個還是認為又是個機會可以撈底了，我覺得存在這個可能，因為中國的地產跟日本和東南亞不一樣的地方是，地方政府的參與和地方政府的收入對房地產的依賴性。因為這個依賴性，使得我們政府講話或者媒體講話的時候，往往他會朝著好的方向去想，因為很多地方政府我了解，他覺得除了房地產他沒有別的出路，所以房地產必須要上去，所以開發商為什么樂觀，因為開發商認為中國是權利主導的一個國家，有權的認為這個要朝上走就會朝上走，他是這么想的。這種思維方式我們覺得，他能夠自我實現只有在貨幣超發能夠實現的時候，這個權利的愿望才能自我實現。在貨幣超發的環境過去了以后，它這個只能引起一個反彈，反彈也不會太長，日本這二十年它有很多次反彈，每次反彈高點是越來越高、低點也是越來越低，所以這個我覺得是我對中國拐點看法的核心，就是核心的大幅度貶值。
出口高增長的時代過了，美金從02到12年十年落，接下來五年可能會朝上走，朝上走也不是說沒有回調的，比如現在美金又在回調，所以這是我大的一個判斷。
第二個，就是談具體的內容的時候，在中國跟日本不一樣，中國的經濟是牽制美國的，因為中國經濟量比較大，所以中國經濟不好的話會使得美國經濟也有問題的，所以它的貨幣政策要收緊了，它不能不顧中國的經濟一下子收緊，一下收緊了引起美金大幅度上升，因為它做不到，因為中國跟美國有互動，所以為什么美金上升也是一浪一浪，它美金上升有個放緩的時候，對中國的壓力就放松了，所以往往中國有個反彈的話是因為美金又有一個回落了，跟這個有關系，所以中國房地產調整可能是一個比較緩慢的調整，而不是像東南亞和香港，當時東南亞和香港它是跳懸崖的形式，因為美國貨幣正在收的時候，它收緊它不用考慮東南亞的經濟情況，因為東南亞很小，影響不到它的經濟情況，所以美國加息可以很快，這樣熱錢一下全撤出去，這就引起了房地產跳懸崖這樣一個方式的調整，所以一年里面調整50%，然后這之后的兩三年里面又調整50%，所以總共調整了75%，這樣一個規模很快就能做到。我們的房地產調整很可能是跟日本比較接近，它的時間會比較長。
接下來我就想講兩點：一點就是房地產還有沒有前途；第二點是中國經濟以后調整怎么走。
房地產一定是有前途的，因為房地產是大宗產品，汽車也是大宗產品，行業下滑了以后還會有恢復的時候，但是以后房地產行業特點跟過去不一樣了，過去造房子本身不重要，重要的是手里握一個土地，中國的開發商賺錢都是因為土地升值引起的，你看上市公司的報表你分析一下，它的盈利按照土地，因為他買了地三年之后才能夠賣房子，這個土地的升值就超過它所有的利潤，所以造房子本身是不賺錢的，持有土地是賺錢的，這個情況跟97年之前的香港和東南亞非常類似，所以造房子無所謂的，所以整個的房地產公司就是個金融公司，它的核心就是融資借錢然后去買地，這是它盈利主要的一個模式。其實造房子現在可以外包的，現在已經出現這個情況，造房子外包，他自己就是個土地金融的運作。在土地價格開始下滑的時候，造房子跟造汽車是一樣的，汽車公司有的不賺錢、有的賺錢，賺錢的是因為它比如說全世界汽車毛利2—3%，但有的產品是過10%，原因是因為它車造得好，所以中國接下來你會看到我們會出現大型的房地產公司是有利潤的，但是它這個公司核心的價值是因為他想到的是買房子的人，房子要造得好，中國這么大一個國家，房子需求總是有的，所以我覺得在房地產的行業是有前途的，我們中國會出現很多好的房地產公司的。
但是現在的狀況，2萬多家開發商，這個是不可持續的，大部分的開發商都要退出。以后開發商職能有兩種，一種是做精品，一種是做大宗商品的，不光是造房子，它連規劃都一起做，形成一個好的生活環境，通過這個來創造價值，我覺得這是以后中國的開發商可以做成全世界最大，就是因為這個。我覺得過去泡沫是誤導，為什么我們造了那么多房子，有多少房子是好的，對不對？現在跟日本的80年代造房子一樣，但是這二十年在東京造的房子都非常好，房價下滑的時候，這個時候你要房子造得很好才賣得出去的時候這時候房子造得就好了，所以我覺得對于消費者來說是好事情，對企業來說也是好事情，他做了一件以后長期發展的事情，不是炒一把的情況。
第二我對投資的看法。我覺得以后房地產投資不能靠升值，只能靠租金回報。這個租金回報的話，我看其他國家的經驗，在房地產市場不好的時候你要投資的話，必須要租金回報，去除所有其他的費用之后6%以上，如果有6%以上的話，不光你的資產是抗跌，你自己持有資產是有回報的，所以我覺得如果你是這兩三年想要投資的話，要考慮這件事情，先考慮收租。
我們房地產調整了之后，以后有沒有升值的機會呢？我覺得是會有的，但是這個升值跟過去不一樣，過去是水漲船高。以后升的話，是因為某些地方它經濟好。所以，以后你要投房地產，你不光是投你買這個東西，你是投一個城市，所以這個是大家要想清楚的，未來投房地產是投一個城市，你要問的是這個城市有沒有前途。在美國這次六年房價的調整，下滑了之后，結果這次恢復了，哪里恢復了？就是紐約、加州這種地方恢復，大部分地方沒有恢復。所以，這是一個很好的教訓，大家要知道，有些投房地產的人經常說的，這個地方便宜我就在這個地方買，這種說法是不對的。就是你要有兩個判斷，一個是收租的判斷，一個是這個地方有沒有前途的判斷。
十幾年前，我寫了中國的前途是超大城市化。這個當時受到了很多反對，因為當時提的是城鎮化，所以中國這十年城市化遍地開花，這是一個政治的產物，結果引起了現在房價跌的地方的話，像我現在碰到一個地方領導，他見了我他就說，你說有泡沫，我們這里房子那么便宜還是泡沫嗎，那問題在于說這個地方沒人，你造了很多房子沒人怎么辦，買房子不是買汽車，汽車買了便宜的你可以開到用的地方去，你房子人家在這里沒事干的話人家怎么會來。所以，這對我們的城市化浪費是非常非常嚴重，這幾年的政策，對比較熱門的城市土地供應限制，對人氣少的地方土地大量的供應，引起了我們這一浪房地產里面巨大的問題，所以我們以后虧損都是跟這個有關的。泡沫本身是重新分配的概念，房價從一百塊炒的一千塊，然后再回到一百塊，它是重新分配的一個概念，沒有損失。真正的損失，是你投資投錯的地方，所以這次我們的泡沫真正的損失，你上海、北京房子是大家要去住的地方，但是很多地方的房子以后永遠是空的。
有個地方領導最近碰到我跟我說，我們這里才六千塊一平米，這六千塊一平米，人口十幾年不漲，現在造的房子能住的人口相當于它所有的人。像佛羅里達最后的房價跌成什么，我一個同學跟我說佛羅里達有人來跟我們說十萬塊錢賣一棟別墅，后來變成十萬塊錢賣四棟別墅，因為這個東西沒人去住的，中國還有一個特點就是土地供應是我們限制的，碰到一個四線城市，房價說已經掉到三千塊，我碰到一個開發商我說三千塊有錢賺的，我造房子只要兩千塊，你知道這個地方以后變成什么樣，房價就是兩千塊，它供應是無限的，所以中國的供應是巨大的，每年造那么多房子，我覺得中國人口再多也是裝不滿的，所以我覺得中國不光是價的問題，還有量的問題，還有房子造錯地方的問題，所以這波房地產價掉下來會有很多問題出來。
我最后花點時間談談中國未來。因為中國現在很多人說我們是唱空，因為有人說中國對市場說不是真的由價格，是因為很多人唱高它就上去。投資發展必須要講價值，經濟發展也要講價值，我對中國經濟長期以來一直看好一點，中國人在世界上是有競爭里的，因為我全世界轉下來，我跑的地方越多我對中國越有信心，跑到很多地方的人他收入不高，但是他并不愿意干活，因為人家活得比我們開心，中國人有錢并不代表中國人開心，世界上很多窮國家，人家都很享受的，你到拉丁美洲去，人家都沒錢，但是人家就天天嘻嘻哈哈過得很開心，但是中華民族的競爭優勢就是吃苦耐勞、省吃儉用，在今天這個世界上是有競爭力的。
中國的發展，任何政策是用中國人的優點的，這個國家就朝上走了。但中國也有缺點，缺點就是投機、炒一把。你作為一個政府來說，你要發展經濟你可以用正面的力量，說中國人勤勞，我們加入WTO、發展工業，這國家就扎扎實實上去了。你看到中國人投機的面，你要走捷徑，股市要漲了要買快買，房地產快漲了快買，這錢投機一下就跑到別人手里去了，用這個錢也是可以發展的，但這種利用人的弱點去發展，長不了。所以今天就走到頭了，我們要回到利用中國人的優點，讓中國人走回到中國人的優點，這經濟就差不多沒問題的。
我們現在的收入只有全世界平均收入的一半，中國人的勞動是比全世界平均我估計高一倍，所以從相對價值來算的話，中國勞動力是很便宜的，說工廠要搬到其他國家去中國成本上升了，其實中國人干的活別的國家很多人不愿意干的，我們的成本問題以后可以通過這個消化，我覺得不要太擔心這個事情。
我們經濟的調整，怎么調整呢？中國調整就是一件事情，我們要變成一個正?；慕洕?，錢是家庭花錢、公司去賺錢，這個就良心循環。公司要賺你的錢他必須做好產品，中國這十年錢是變成政府花錢，公司去賺政府的錢，大公司肯定變成賄賂、腐敗，肯定會越來越嚴重，所以這個轉型是核心。我們要改變我們的經濟，就是限制政府花錢，國有投資23%的GDP，去年財政支出30%多的GDP，所以加起來我們一半的錢是政府花的，所以老百姓是被邊緣化了，所以經濟就變成這樣了。房地產的泡沫核心，是給這個集體融資，其他國家的泡沫是重新融資，土地是私有的，所以大家買進買出都是老百姓在擊鼓傳花，但是這種最終是重新分配，我們是老百姓買了房子之后錢是變成政府的收入花掉了，所以這是一個不一樣的地方。所以現在都說地方財政非常困難，確實是很困難，但是在于怎么理解這個問題，理解這個問題你是認為錢少了還是我錢花太多了？所以，中國經濟這一波要走出來，核心的一步就是政府要認可不是我錢太少了，是我錢花太多了，只要我們認識到這一步經濟就走上去了，所以最終的改革就是要限制，誰花錢的事情要弄明白。所以，我覺得這是我們這幾年改革沒那么難，因為我們的改革就政府退一步這個經濟就上去了，就是一個對權利的約束的問題。
還有一個就是現在外國對中國悲觀，這是很可怕的一件事情，中國是有生產力的地方，外國人悲觀，是認為中國經濟危機爆出來之后公司會破產，現在股票都很低，我認為中國跟日本92年不一樣的是，中國還有一波上升的空間，就是家庭需求還沒出來，家庭需求出來之后的話，人均產值能到兩萬美金，所以很多問題都要從上升的空間相比較，這個日本當時沒有，日本當時已經飽和了，所以它的問題拖了很久是和這個有關的。
還有我們這次金融上的損失有多大，十萬億，我認為十萬億是能夠消耗的，因為中央政府的負債相對是比較少的，還有那么多資產，而且現在中國政府收入那么大，只要它幾年花錢少一點，這個不良資產都能給消化掉，所以我覺得這個問題我們是有條件處理的。不像日本的問題，它的國債230%的GDP，經濟增長空間有限，因為人口在下滑，所以它的債務真正是一個大危機，要還錢是很困難，但是中國還是有上升的空間，所以還錢的事情不用太擔心，所以過幾個月中國可能會出現一個危機狀態，比如有些信托產品會爆炸，信托產品爆炸之后大家就覺得大的金融危機來了，其實不是，我們信托產品背后它沒有聯動，一個產品就是一個產品，爆了就爆，在美國因為它有衍生產品，是聯動的，所以它的危機就變成雪球效應，就變得越來越大，但是中國沒有這個，所以到時媒體在報也應該考慮這個問題，信托產品沒有相關性的，爆了就爆了，就是有些人損失了而已，所以我覺得這對我們來說，如果是這種危機狀態出現的時候，這才是你可以去投資的一個機會，所以到那時候你如果看到股市很低、掉得很多的時候，其實這時候你可以投資股市的，錯不了，每次巴非特40年22%增長，股市平均增長7%，他多增長了15%，其中的一半是他買股票的時候是危機時候買的，就是別人不買的時候他買，一半超高表現是這個來的，還有一個是選行業，他選了消費行業，跟家庭需求有關的，這兩個連起來就是為什么他得到了22%的收益。
所以，下一步我覺得對中國經濟的未來不用悲觀，然后每次危機應該都是機會。我就說到這里，謝謝大家。

主持人：
半個小時的演講，謝國忠先生把中國的金融地產形勢做了一個分析、展望。謝老師講的說泡沫不可怕，它是一個調整的方向，而且調整的方向對規格的房企而言是一件好事情。最后他講到我們的方向，就是政府限制權利。謝博士的演講雖然時間短，非常精彩。感謝謝博士。
下面，有請著名的青年經濟學家、央視財經評論員馬光遠博士給我們演講當前宏觀形勢和應對之策。有請馬光遠博士。

馬光遠：
非常感謝。我經常來沈陽，有公事、有私事。剛才謝先生他的演講我不做評價，我就談我自己的觀點。
我想講這么幾個問題，因為上半年經濟數據已經出來，大家都看到了，這個數據怎么去分析？經濟形勢究竟好還是壞？面對上半年7.6%的增長，這個增長是正常還是不正常，是一個短期的下滑還是一個長期的趨勢？我想這個問題必須分清楚，分清楚以后我們才能夠談下一步的政策應對是什么。
我們現在看到很多的說法，跟很多人的預期不一樣，談到預期我這兩年在做一件工作，就是每一年我都會會上一年別人預測的工作對不對。2011年的時候，很多人預測2012年中國經濟的時候，很少有人預測到2012年的中國經濟增長會低于8%，去年增長7.8%，今年2013年大家可以看一下2012年年底很多人的預測，也是很少有人預測到2013年上半年的經濟如此艱難，國內外的機構，世界銀行、國際貨幣基金組織、中國機構社科院、人民大學等等，你去看他們的預測，現在可以講比較離譜。當經濟預測出現離譜的時候，他們說的最多的一句話就是數據大大低于市場預測，但從不反思自己是不是預測錯了。
美國經濟學家嘉爾布雷斯有一句話，說經濟學家的預測主要有兩種，一種是根本不懂預測的人在預測，第二種是根本不知道自己不懂預測的人在預測。我們現在很多的預測之所以不靠譜，本身是因為只有心目中主觀有一個經濟增長的標準，比如談到2013年中國經濟的增長，很多的說法是非常樂觀，因為政府換屆，政府換屆第一年還能干不好嗎，第一年干不好不好交代，這是很多人的預測，我想這種預測本身根本不能叫學術，你很難看到它里邊預測的這種邏輯是什么、學術標準是什么，所以到一季度經濟增長7.7%的時候很多人就認為這個數據有問題，到第二季度7.5%的時候就開始唱空，開始認為應該出政策了等等，我想之所以出現這樣的情況，一方面我想在整個預測的過程中，我們現在很多預測我不認為很嚴肅，我不認為這個邏輯可以經得住推敲；第二點比較重要的，就是多年以來我們習慣了8%以上的增長，如果經濟增長低于8%就認為很差，就認為應該出政策去干預。我們老是批評地方政府的官員有GDP思維，實際上中國這大半年來我的觀察是，最具GDP思維的不是官員，是學者，一旦經濟出現問題的話，學者比領導要著急，因為他著急要向領導出謀劃策，讓領導聽他的話，我們把這個經濟搞上去。所以，現在有很多的機構學者在談到中國經濟的時候，為什么大家如此悲觀，它這個標準有問題，如果以8來衡量的話，那當然是低于8，但是我們想一個經濟這么大的趨勢里面它就低于8了，這是不是一個正常的表現。所以改革開放三十多年談到中國經濟的時候，實際上目前的分歧，我認為是任何時候都少見的，特別是基本問題——經濟好與壞。
這個基本問題的判斷上，大家分歧也很大。分歧大的一個根本原因：
第一，把長期問題看成短期來對待。我們現在每個季度出數據，甚至每個月出數據之后大家來分析想對策，我認為非?；奶?。談經濟是一個長期問題，特別是經濟增長本身就是一個長期問題，怎么能根據一個季度甚至一個月的數據來進行判斷。當你把長期問題，按照短期思維來判斷的時候，得不出正確的結論，即使得出正確的結論也是一廂情愿的，所以我們現在要正確的判斷目前宏觀經濟的好壞，并且對下一步的決策我們能夠提供一些建設性的意見的話，首先你的思維應該放到長期去考慮，從長期去看我們還要不要保持這么高的速度，有沒有可能保持這么高的速度，這是必須去考慮的。
我記得2011年，經濟從第一季度到第四季度連續下滑四個季度，那個時候絕大多數的人認為這是一個短期波動，與金融危機、歐債危機等等蔓延有很大的關系。2012年前三個季度，經濟連續下滑的時候，也有相當一部分的人認為是短期因素導致的，但是到2012年下半年的時候，認為中國經濟長期的放緩趨勢出現這種觀點越來越多，現在比較中立的觀點是認為經濟目前的下滑兩個力量為主導：第一是短期因素，第二還是承認長期放緩已成定居，也就是習近平總書記4月份在博鰲亞洲論壇里面很明確的告訴全球，中國經濟超高增長階段已經結束。他把中國經濟過去三十年的經濟增長用了超高兩個字，朝高意味著什么：第一過去三十年我們超速增長，超速增長引發經濟過熱、引發很多問題；第二高速增長。
那么未來的增長會是一個什么樣的增長？正常增長。正常增長是多少？實際上我們的很多政策、很多規劃里面每一次都是很理性的，我們在十八大報告里對未來整個翻番的計劃我們推算過來，經濟增長不到7%。但是，我們每一年的政府工作報告里邊，我們比這個要稍微高一點，比如說今年7.5%，但是大家的這種想法、大家的預期又比政府工作報告又高一點，造成了三個數據之間出現的偏差，那么每一個人看待問題的時候，有人用這個數據、有人用那個數據，所以有不同的問題，我個人的觀點非常簡單：第一上半年不錯，沒外界說得那么差，而且你認為這種趨勢比較差的話，這種差的趨勢會一直延續下去，如果你認為是冬天，那么多穿點衣服這是必須的，從各個數據來講，無論是我們李克強總理自己的克強指數，還是我們統計的一系列的能夠反映宏觀經濟的數據來看的話，我認為波動沒那么大，比如說規模以上的工業增加值我們上半年9.3%，當然多年以來我們都在兩位數的增長，那么這個指標本身跟2011年、2012年比、跟現在比，整體的波動沒有超過0.5%。如果大家畫一條曲線去看的話，是比較平緩的，沒有出現大起大落。
那么，大家再看三架馬車，投資20%以上的增長，這個增長已經過快了，未來中國的投資增速能夠保持在10—15%已經相當不容易；那么消費受到八項規定的影響，一季度可能差一點，但是二季度總體12.7%也不錯；比較該看的是進出口，一季度很多的水分、很多的造假、很多的行為出現以后，一季度出現了暴漲，15%以上的增長，最后大家發現，在所有的數字里邊這個數字可能是最假的，然后到二季度的時候采取辦法來解決出口的假數據問題，我們看到五月份增長就露餡了，基本零增長，六月份-3.1%。目前的出口的確是比較糟糕，如果有政策去應對的話一定要救出口。
那么大家再看工業經濟指數，一季度6%，中小企業是低于50%以下，長期以來在50%以下徘徊。特別大家看就業，我們以前擔心的就是經濟增速一下來就業就會出問題，今年人社部告訴你，經濟下滑就業反而更好，前半年完成了726萬的就業，新增農民工就業444萬，這是一個非常讓我驚訝的數字，我現在不敢說這個數字是假數字，但是我個人認為像做夢一樣，是一個非常夢幻的數字。在經濟增速，經濟下滑比較大家都能感覺到的情況下，特別是中小企業、出口型企業并沒有大量的招聘新員工計劃的這種情況下，人社部給出的數字是700多萬，我們今年的任務是900多萬，所以今年完成900萬的就業任務沒有問題。財政數字比較難看，一季度的時候中央財政負增長，二季度7.5%，7.5%的增長已經高于城鎮居民6.5%的增長，跟我們二季度整個GDP增長已經拉平。所以總體來看，大家看數字沒有那么差。但是，為什么說得那么差？我想我前面分析了這么多原因，還有兩個原因，如果說我們對政策本身、對形勢本身預測得悲觀一點的話，領導會著急一點、政策出得快一點。
我們目前中國經濟最正常的，就是個體，包括行業、地方利益的分化，而且利益的分化通過輿論的話語權已經表示出來，每一個行業對經濟的判斷是不一樣的，為什么出現不一樣的判斷呢？是為了政策。那么，還有一個，我們看到多年以來我們談到中國經濟的實力，我個人認為最弱最弱的實力就是軟實力，這個軟實力最弱的表現是對輿論的把控。當然，這么多年來我們的宣傳部門天下無雙，恨不得給你每個人的嘴上帶一個搖控器，但是當我們看到需要把控的時候它就把控不住了，整個上半年國際輿論看中國經濟唱空中國經濟非常多，甚至打著很多的旗號，比如李克強經濟學，提出李克強經濟學里面一些好東西的時候，提出一些非常嚇人的東西，認為中國經濟會下滑大3%，3%就我來講，這個數字一旦實現，對于來說是一個災難性的數字，不可接受的，但是一下引發了國際輿論的整體關注，大家都去討論中國這架大型客機會不會硬著陸。
但是我們面臨這樣的形勢，我們的輿論無能為力，我們只能聽任大家在唱空，而且引發了一系列的恐慌，包括六月份我們的流動性問題，錢荒問題出現以后，我覺得為什么央行草草首場，商業銀行本身流動性問題遠比央行想象得嚴重，本來認為是一個小炸彈，拉開袋子一看原子彈，非常嚇人。
第二個原因就是在央行治理商業銀行資產錯配的時候，出現了一股非常強勁的唱空中國經濟的這么一個輿論的導向。那么，我們的人民銀行對這樣的唱空行為我們也是手足無措，所以我們發現最大的問題不是我們自身存在問題，而是當我們遇到問題的時候，別人夸大我們的問題，本來是一場感冒，別人說是禽流感，一下子引發了大量的恐慌，沒法控制，這是很大的問題。
所以我覺得，就上半年我對經濟形勢的判斷，大家可以去看指標、看數據，同時必須有一個標準，這個標準就是你必須認識到，中國經濟經過高速增長三十多年以后，我們一系列的制約因素，包括我們講的人口紅利，我們講的資源治理等等一系列的因素決定了你必須減速，只有減速才能夠完成結構的調整。這種形勢下，如果我們認為十八大報告提出的翻番是可能的，我們必須接受7%左右的增長，如果7%左右的增長是正常的增長，我們應該把主要心思放到調結構上，來提高經濟增長的含金量和質量，而不是還一味的去講究那個速度。所以，我覺得這是第一個，我個人認為，7%正常，現在的增長不錯，還沒有到驚慌失措的時候。
第二點，必須認識到中國經濟目前面臨的各種轉折點，轉折點很重要，轉折點里面一個最突出的問題是流動性的轉折點，我認為今年上半年到下半年，包括明年，全球談到宏觀經濟的時候，大家一定要注意到最重要的話題，是流動性話題。美聯儲要升流動性，國際流動性的一個變化對新興市場會是一個什么樣的影響？對中國會是一個什么樣的影響？對中國的企業、對中國的行業會是一個什么樣的影響？都必須去關注。所以，未來幾年加強流動性的管理，每一個企業把流動性作為自己衡量風險的最重要的標準，我認為應該提上日程。美聯儲當年放流動性的時候，中國政府譴責不負責任，當美聯儲要收流動性的時候，中國也在譴責，為什么？我們都知道，就說一架飛機下降時候的危險要高于起飛的時候。美聯儲本身收縮流動性跟放流動性，對整個新興市場的危害是不一樣的，美聯儲放流動性的時候，流動性自己無法吸納、實體經濟無法吸納，就會流向新興市場，制造新興市場的資產泡沫，這是一個過程。那么當美國的經濟復蘇不錯，今年全年經濟最好的我認為還是美國，美國經濟率先復出已經成為定局，現在很多講美國是假復蘇，復蘇就是復蘇，沒有假復蘇，如果有假復蘇的話，09年中國經濟的復蘇是真正的假復蘇，曇花一現。所以，當美聯儲收縮流動性的時候，那么首先引起的國際資金的流動是什么？是直接從新興市場流向發達經濟體，這是一個必然的趨勢。當發達經濟體的流動性退市回收的時候，新興市場的災難就來了，資產市場的泡沫肯定要受到嚴峻的考驗，因為你的流動性要出問題了。
所以，未來如果說我們談房地產，中國的房地產，壓倒中國房地產的最后一根稻草，我的答案是美聯儲，不是中國人民銀行。美聯儲收縮流動性以后，中國人民銀行的貨幣政策要被動的轉變，也就是說我們要控制流動性，因為資產泡沫引發的鋼跟是非常高的，如果你不控制流動性就要崩盤。所以在這種情況下，經濟增速的轉折點、經濟發展的新階段、貨幣政策的轉折點、改革的轉折點，都決定了我們必須有新思維，對未來中國經濟要有新的邏輯，不是以前的邏輯，不是我們需要一個什么樣的速度、需要多大的規模，甚至對資產價值的表現上一以貫之的認為會怎么樣，甚至嘲笑。我想，過多少年以后，我們再來看現在的話，大家就會認為這個轉折點非常重要，所以要關注流動性，流動性可能會成為下一步新興市場必須嚴正對待的一個很重要的話題。
我們看今年九月份，美聯儲會不會收縮流動性，一旦收縮的話中國必須有預案，不能等人家收縮負面效應出來了以后我們才應對。五、六月份流出中國資金的徑流量已經表明，真正的錢荒出現了。所以我們談錢荒的時候很多人認為假錢荒，我們這么多錢怎么會是錢荒，當美聯儲真正動手的時候，你會感覺錢非常值錢，所以我告誡在座的房地產企業管好流動性，擴張的步伐應該慢下來，即使喪失很好的投資機會也要避免風險，未來風險遠遠的大于機遇，因為全球的流動性在變化。我們甚至看到一個規律，就是當每一次美元走強的時候，新興市場總要倒霉，新興市場的泡沫總會破滅，要么是全局性的、要么是局域性的，但是肯定有一個倒霉蛋要出現，這個倒霉蛋會是中國嗎，這個還不敢直接說NO，還是要看我們最重要的選項的一。
第三個問題，我本來不想談房地產，但是因為房地產的十年，我想糾正兩個概念，第一個關于中國房價的問題，我一直強調沒有一個價格叫中國房價，因為每一個城市、每一個地方房價表現不一樣，必須承認中國房地產所有經濟領域最復雜的領域。我搞經濟研究多年，我認為在所有領域里邊房地產是最復雜的，中國房地產、中國房價背后的邏輯是一個多元的邏輯，是一個跨領域的邏輯，必須有多元的思維去看待。任何一個城市的價格，都有自己的特點，北京、上海、廣州、深圳一線城市表現也是完全不一樣的，你不能說我們現在叫一線城市、二三線、四五線，這種說法本身如果仔細推敲的話也是有問題的。第一，沒有一個價格叫中國房價。
第二，房地產的表現不可能是同步的。不是國慶閱兵，你必須大家都正步走，中國未來房地產肯定是一個分化的走勢，也就是好的可能仍然會好。我們講一個前提，中國的房價高不高？我認為毫無疑問百分百，太高了，高得很離譜。但是，如果我們分析房價背后支撐高房價的各種變態因素的話，這些因素如果不消除房價還會更高，這是毫無疑問的。所以，我們要去分析這些因素，我們不能一廂情愿的認為你看太高了，一個人發高燒，如果制造高燒的各種機理仍然存在，他仍然會從39度到40度到41度，也有可能燒死，這是很有可能的。但是，對癥下藥，找準問題，藥方開對了還會退燒。我們現在找到退燒藥沒有呢？我認為根本沒有。所以在這種情況下，那么房地產的表現第一不是齊步走，不是說中國房價會怎么樣、中國房地產會怎么樣，我認為完全是一個分化的走勢，沒有任何問題；第二必須意識到中國房地產的基本面發生了很大的變化，我們以前是絕對的短缺，就是缺房子，缺房子的情況下你用任何辦法抑制房價都是徒勞的、無效的，那么現在缺不缺房子，必須回答這個問題，盡管我們的數據問題很大，但是一旦要研究房地產的話，你必須表現出比別人更多的勤奮去鉆研數據，在國家統計局假數據的基礎上搞點真數據、搞點真分析出來這是必須的，所以我個人的分析，從存量去講，總量基本夠，總量夠是一個什么概念？國家的統計數據，政府工作報告里邊講我們現在人均居住面積32.9平方米，我們的城鎮人口7.1億多，這個加起來是234億多平，但是在這個統計里邊有兩大塊沒有統計：第一66億平的小產權房沒有統計，加進去300億平；第二相當一部分的福利分房沒有統計，國管局的房子你敢統計嗎，統計不了，那么這一部分房子量有多少現在很難計算，但是即使有前面兩部分，總量最低300億平，意味著中國城鎮人均的居住面積是40平以上。40平是一個什么概念？上世紀90年代，法國、德國、日本的居住面積分別是38平、35平、31平，我們遠遠的超過他們。所以，就這個來講的話，那么研究房地產大家還應該知道一個轉折點，35平，一旦人均居住面積超過35平，房地產肯定進入平穩發展，現在就中國等待印證，全球所有的都已經印證了。這是存量上。
增量未來夠不夠？未來需求主要是三方，第一是城鎮化的人口，第二是所謂的改善性，更新房子的這一部分人剖，第三是一直沒房子的可能也會成為永遠沒房子的。那么根據我們目前房地產投資的增速，房地產目前的施工量，我們粗略測算，到2017年的時候，中國這幾年蓋的房子可能差不多能夠達到八千萬套，新增住房達到八千萬套，那么施工面積年均施工面積可能達到60—70億平，我們現在住宅是40億平，那么如果是八千萬套的話，可以解決2.4億人的住房問題。那么從我們城鎮化的人口去講的話，每年城鎮化即使到1.5%也不到兩千萬的人口，但是我們的這些供應量大家可以簡單算一下，更新的比例大家有分歧，25%、30%還是40%，但是我想不會所有的人把房子拆掉以后蓋新的房子，這個比例每年是很低的，再加上一直沒房的，要變成有錢人有房子比例也很低。所以，未來五年增量供應肯定是過剩的，但是最后我想講，房子是不可移動的，總量的超過，總量的夠，再加上增量本身的過，不意味著沒有一定的短缺，所以未來我認為只有兩個地方會上漲，一個是城市群，城市群無論大小城市都會上漲，現在有人說無錫的怎么了、常州的怎么了，我一點不擔心，這些地方的房地產沒有泡沫可言，即使出現價格調整，即使現在有人認為房子多了，不會多，人往那個地方流；第二個，中心城市會確保。
那么剩下的城市會怎么辦？三線城市、四線城市、五線城市，縣鎮怎么辦，我想未來中國房地產價格泡沫破滅的路線圖就是農村破滅到城市。我唯一同意所有人的，就是房地產最終肯定會崩盤，因為所有的房地產泡沫最終都是崩盤的。最終是什么時候，大家自己判斷。
謝謝。

主持人：
感謝馬博士的精彩分享。
他把上半年中國的宏觀經濟形勢，我認為做了一個比較清楚的分析，他講的7.5%是正常的，那么實際上我們前一陣自己在地產新十年、聚焦城市群的大論壇當中，我們請的是國務院發展研究中心的副主任劉世錦，那么他也一直擔任經濟的副總理，那么他提出來中國未來經濟會進入到一個中低速增長的時代，那么他講的這個他說是7%以下可能都是中低速增長，都是中央政府可以認可的。前兩天我們看到克強總理提出來克強底線是7，我們聽到馬博士的分析我們覺得倒比較樂觀，應該放低增速，調整一下我們的經濟結構。如果我們的水污染、空氣污染、土地污染，如果再不治理，制止遺留的話，可能我們吃不到安全食品，毒食品這樣一個情況還會繼續下去。那么最后馬博士的落腳點講到了我們今天的城市群。
接下來，有請金地集團助理總裁、東北區域董事長郝一斌先生演講。

郝一斌：
感謝剛才兩位專家都給我們這個行業提出了非常多的忠告和警示，然后我們也覺得學習了很多。
其實現在做地產是非常不容易的一件事情，我們大的來講，我們自己把它分為兩件事情，一個是所謂的投資能力，一個是運營能力。當然，運營能力當然是說這個是考驗各個企業的成本控制、運營效率、產品溢價能力等等，這是對企業的經營肯定會有比較大的影響。
另外就是你的投資能力，投資能力就把我們現在地產企業的人都逼去研究各種各樣的經濟社會問題，我們也有些思考跟大家做個簡單的匯報。就是因為這個地產我們覺得有幾個，就是從投資來講它更多的是跟一些企業本身以外的整個社會環境相關的，我們覺得有幾個相關性非常大的因素：
第一，地產是個強周期的行業，跟我們整個經濟發展的周期是強相關。
第二，是個強政策的行業。我今年也出去幾次，去美國我也剛去，東南亞去了兩次，日本我是下周一會去，我們也在去看這些市場，包括新加坡和香港。就是中國政府對市場的干預能力，絕對是所有人里面最強的，因為我們中國地產不是采用的美國或者日本的這種自由土地市場供應的方式，而是學習了新加坡和香港，由政府來主導土地供應這種方式，包括我們政府在稅收調節方面的隨意性和金融政策改革的強力性，所以導致了我們是強政策的行業。
第三，強資金的行業。我們的地產是個資金密集型行業，所以相對而言資金成本對我們影響也很大，甚至我們客戶也受到了金融強的影響。
第四，第四個強相關是區域。因為中國太大了，有時候我們在國外也跟他們聊，他們會說中國是一個看不懂的國家，因為你去中國不同的地方見到不同的人會得到一個不同的中國。所以中國區域，它的經濟大的周期都是關聯的，但是它的波動周期不一樣，比如我們在做地產的人可能看到，一線城市房價波動的時候，大概會兩三個月傳導到下一個城市，但是傳導周期不一樣，并且它的波動幅度也不一樣，然后甚至不同地方政府采取的一些策略，在土地市場上的策略和不同的法規對它的影響也很大。所以，在不同的區域我們也表現出來收益的變化情況非常大。
第五，產品結構。因為在過去，我覺得我自己做這行從96年開始，就比較不幸，97年就趕上了亞洲金融危機，但是也算比較幸福，至少我是在2003年大規模資產泡沫化之前進入這個行業的，之前中國的房價變化并不是非常大，因為98年的福利分房剛停止，中國才從國有經濟逐步向私有經濟去轉化，然后產生了很大的購買力，包括城鎮化也剛剛起動，在那個過程中是一個小眾市場。03年以后，甚至我們認為到07年產生了一個雞犬升天的市場，但是09年以后的市場又在進一步分化，就是我們看到在同樣的市場周期里面，不同類型產品的市場反映也不一樣，比如我們豪宅在強調控的時候可能價格波動會到40—50%，但是剛需產品可能只有20—30%。甚至比如說，前一陣政策對住宅的調控，很多轉去做了商業地產，所以我們認為2014—2015也會形成商業超過住宅的泡沫，所以它也是非常強相關的。
這五個強相關的東西，彼此之間又沒有一個絕對的聯系，他們在去干擾和作用，就會產生很多的變化，所以在極端例子下會產生房子的極大振蕩。比如2011年我們看到杭州和上海的市場。然后，另外一些情況也會產生出來對經濟周期的不敏感性，在不同區域對沖這些東西。但是我們反過來再去研究這個東西是我們特別頭疼的一件事情，現在所有做地產的人，我認識的基本上我們每天在去看各種關于宏觀經濟、產業政策等等的新聞、研究報告，我自己也有一個小的班子，大概有三個人專門在去做這個宏觀經濟和土地市場的研究，當然甚至也研究到了一些可能離我們比較遠的，但是我們只能得出一個結論，現在在整個全球經濟再平衡的過程，中國也面臨一個經濟再平衡。但是，到底以什么方式去實現再平衡，我們現在覺得也是一個非常復雜的問題，大家也有不同的爭論。但是我覺得是這樣，我們希望我們自己放棄一個思維，就是我們太習慣過去計劃經濟給我們的，就是這個世界上唯一只有一個真理，其實我現在是反對真理的，我現在認為市場的再平衡是靠市場上不同的主體對這個市場有不同的判斷，然后不斷的對沖才能夠實現市場糾偏的作用，如果所有人對某一個問題的判斷在某一個時間點都高度一致的話，就會產生巨大的偏差，我們把它推得過高或者踩得過低，所以我覺得不管不同的學派、不同的研究方式對這個經濟有什么判斷，我們可能更多的時候要理性的去看待可能應該是去掉一個最高分、去掉一個最低分，在相對平衡的情況下去看經濟發展走勢。當然，這中間你自己平衡點在哪里是另外一個選擇。
我們太多經濟學的觀點，都是集中在短期的預測上，半年、一年或者是幾個月的，我也非常贊同馬博士講的，我們要去看一個重長期的趨勢。那我們地產行業，大家可能對我們有一個誤解，就是大家認為地產商是短期的投資商，實際大家對地產問題短期的關注，這個關注度并不主要來自于地產商，而是來自于我們的地產投資者，大家會很短期的高度關心它的短期波動。對于我們現在中國規模都在300億以上的藍籌地產公司來講，我們的投資都是比較平衡的，在市場好或不好的時候我們必須保持我們經營的連續性，所以我們的投資不會那么強周期的，我們更關心的是整個行業長期的發展趨勢，一定會有一些項目在一些周期里面有更高的利潤，也有另外一些項目在一個不太好的周期里面可能是持平的，甚至是虧損的。但是，這個在地產公司資產負債表每年的報表里面的利潤率來講，我們可以看到中國最大的十幾、二十家的地產商波動并不是很大，凈利潤在15—20%?？傮w而言，我們這個行業經過08年以后的調控和經濟振蕩以后，整個毛利率是在下降的，所以我們也在更多的思考我們這個行業到底怎么去思考。如果我們相對短期因素，我們更看重中國不同區域場周期的發展，根本來講地產還是需求產生的，是它的經濟總量和它的人口結構調整產生的。
大家經常會講過?；蛘叨倘?，我也認為實際上是一個結構性的問題，就是我們到中國的很多農村或者中小城市去看，有大量過去的房子現在幾乎沒有人，村里面可能只有留守的老人和孩子，老人去世了可能過去的這些房子全都是沒有人住的。但是我們也看到在北京這種一線城市，大家都說有高空置率，但是很不好意思，因為我家在北京，我知道北京房子的空置率是非常低的，所以我在每回看到一線城市高空置率的時候，我都覺得這是一個偽命題，因為大家有時候會把房地產的運作周期看得非常短，就是大家認為房子改好了沒有人住，其實你在這個項目三五年去看基本是滿的。我們也能看到大中城市這兩年房租的上漲，當然這是個很復雜的問題，但是我們能看到人口聚集產生巨大的收益。在紛繁復雜變化的情況下，我們找到一條絕對的真理是不可能的，只能根據我們不同區域、不同城市、不同類型產品的判斷去決定你的投資和你的發展，我相信有一點是對的，就是如果這個行業所有人都賺錢的時候，這個行業一定會出問題，因為會有太多的外來資金涌入到這個行業里，雞犬升天每個人都賺錢，如果這個行業所有人都不賺錢的時候，千萬要守住不要退出這個行業，因為下一步就該你賺錢了。經濟根上來講就是這樣，既然是市場經濟，就是因為低風險高利潤導致過多的投資，然后把它的風險推高，然后再平衡調整，又有很多的資金退出這個行業產生供給不足，然后堅守下來的人又會在這個過程中得到超額利潤，然后又會有新的資金涌回來再去平衡這個市場。我們太習慣做上帝了，計劃經濟教育出來我們的思維方式是要想到一個最好的，可丁可卯不浪費的，其實我認為浪費是正確的，也不能叫浪費，浪費是不浪費的一個過程，如果沒有這種不平衡，我們任何人為設定的均衡狀態都可能是一個可怕的災難。就像我們過去國際共產主義運動走了這么多年，給全世界很多國家計劃經濟帶來的災難，我認為是正常的，如果這個行業里面有些區域、有些公司、有些產品類型是賺錢的，當然這個東西也是在不斷變化的，我們今天要討論出來只有哪種東西是賺錢的，只有這種東西是對的，可能在這個時間點有可能是對的，但是它過兩三年以后就不成立。之所以我們作為一個企業、作為一個商人和很多學者不一樣，學者研究的是共性的規定，而我們只有一個企業，研究的是市場上的變化，只有順應市場的不斷變化，我們才能在市場上生存下來。我們認同的真理就是愛因斯坦說的一句話，就是世界上唯一不變的就是一切都是變的。這也是我們覺得企業要去不斷研究我們的市場，研究我們的市場環境，研究我們的客戶，研究我們的產品，就是我們要不斷的去創新，不斷的去變化，順應這個市場的發展。
因為今天講城市群我覺得也是一個龐大的問題，簡單的來講就是我們作為企業的布局，我們會在不同的城市群之間都去做投資，因為我們要對沖我們的風險。因為我們最高崛起的是長三角，由低技術附加值、高勞動密集行業堆積起來的長三角。到最近五到八年以來由于中國工業總量變化產生的產業重化工業而興起的環渤海區域，我們也是順著這個方向去走。但是中國經濟里面不同階段的調整，會對不同的城市群產生不同的作用，我們覺得每個城市群可能都會在某個階段遇到一些好的機會，也會遇到一些困難，都是我們自己投資布局要去完善的，我們不會因為短期的行為去快進快出，因為地產也沒有辦法，它是一個屬地性的行業，你必須要對這個區域市場有足夠的認知和熟悉，你才能在這個區域市場上找到你生意的機會點。我們也有心理準備，就是在這個行業里一定會有些，之前可能是雞犬升天，日后肯定是有些企業生存得不錯，有些企業勉強生存，有些企業生存不下去。在中國城市化的過程中，不同的階段來講，比如在一線城市，由于它已經從城鎮化，像北京、上海城鎮化水平已經非常過，基本城鎮化率已經完成，所以可供開發率很少，所以它的產業轉向了高端服務業，所以對寫字樓等等高端地產的需求非常高，新推出產品的溢價能力也非常高。在長三角、珠三角又是另外一個情況，我們在東北區域可能更熟悉一點，我們看到我們正在進行初步城市化的過程，也就是整個東北不到1億1千萬的人口，其中4300萬是在遼寧，在遼寧整個占到了東北面積的20%，但是人口占到了東北人口的40%，就是人口密度遠大于北邊的兩個省，尤其是在沈陽往南到大連遼中南地區，其實在沈陽往北只有長吉那么一個小的工業走廊，其余都是以農林牧漁為主的。
沈陽隨著它在東北中心城市的地位，我們覺得它的二產當然還是維持在很高的比例，二產是占了沈陽整個經濟總量的60%，是非常高的，第三產業并不是很高，這兩年也是持續這個情況。這個階段我們就會發現，它的收入水平就是一個相對兩極分化的，中產階級的形成還不是很充分的，所以我們產品結構上我們會發現消費能力比較強的要么是一些少量的頂端豪宅，就是跟權貴階層相關的，要么就是總價水平比較低的這些普通住宅，這個銷量也是非常大的，這三年全部維持在一千萬平米以上，我覺得這也是高速城鎮化的一個過程。我們認為一個城市一年，大概人均一平米的更新量是正常的，像沈陽的常住人口700多萬，如果是800萬以內住宅銷售量是正常的，現在到了1100—1400萬，我們只能說明它是一個高速城市化的過程，這個高速城市化也會隨著它城市化率到一定程度也會改變，因為可以看到沈陽隨著聚集效應的產生，它的現代服務業、商貿、金融也在逐步的形成，對周邊人口的吸附能力也越來越強，所以它的中產階級也會逐步的產生出來。但是我不知道它的轉型速度有多快，但是我在自己實際經營中能感覺到這個趨勢，那是不是到了一定階段它的亮點會下來，我覺得也是一個必然的趨勢，需要的產品結構會不會變化，我認為也一定會變。但是我覺得，不管怎么說，就是在遼中南這個城市群比全國的城市群是有一個很大的后發優勢，它相對的成本是比較低的，我也相信大城市，像北京的房價上到一定程度，一定會對很多產業產生排擠能力、擠壓能力，會向這個產業比它成本更低的城市去轉化，比如天津、廊坊，也可能是沈陽、大連這樣的城市，這個過程我們也是可以預期的，因為我自己也有很多的合作伙伴和員工，都從一線城市由于過高的成本，在向二三線城市轉移。
我們確實很難去把握精確的刻度，它每半年走多少、每一年走多少，但是我們能夠去感知到這種趨勢性的變化，并且在這個趨勢性變化里面能夠堅守住我們符合市場、符合客戶，不去做投資生意、不去做冒險生意，我覺得我們就會有一個健康發展。我也相信我們的房地產同仁，如果大家去用心的經營，我們會生存下來，如果我們抱著雞犬升天和投機心理去經營，可能我們會被這個市場淘汰。謝謝大家。

主持人：
感謝郝總來自一線的分享。我覺得講的條理非常清楚，而且我注意到其中講到平衡和不平衡之間的辯證關系，我非常受啟發。
中國改革開放的三十年來，尤其是近十年來涌現了一大批優秀的房地產企業，那么他們通過占有資源優勢，有的通過一蹴而就的大開發就可以成為房地產的大佬，但是這樣的時代可能一去不復返了。如何在一線、二三線城市做好合理布局，如何在全國的房地產做好一個區域的布置，那么這是一個很大的話題。那么，今天我們就是以城市群、以房地產、以地產產業鏈為主題展開一個對話，那么請看我們今天背景的大屏幕。
未來的中國經濟，剛才正如幾位專家說的，可能是要進入到一個正常的速度，或者說告別超高速的時代，進入到一個正常速度的增長時代。那么，我們注意到十八屆三中全會將會有一些密集的改革政策出臺，那么其中城鎮化的規劃應當是大家都在關注的一個重大的政策，國家發改委已經在此前做過一些吹風，提出一個觀點我們認為很重要，就是城鎮化的載體是城市群，尤其對我們做的這個藍籌地產的系列活動來說，對這些大的房地產商、規模性房企要布局的話，可能城市群是一個非常重要的概念。
那么，今天我們請各個方面的專家和一線的企業家做一個對話，就是以城市群和地產產業為題做一個對話。有請我們今天的對話嘉賓，獨立經濟學家、玫瑰石投資顧問公司董事謝國忠先生；金地集團總裁助理、東北區域董事長郝一斌先生；中國社會科學院民營經濟研究中心副主任、北京富達爾城市發展研究院院長劉世能博士；博西家用電器嘉格納總經理兼中國區域項目銷售總監匡宏先生。
城市群我想做一個簡短的介紹。我們城鎮化的規劃第一稿，大概在五月份的時候到了省部級，因為我做了一些研討會，我聽到的參與了這個規劃稿起草的一些人說，五月份到了省部級爭取意見的時候，里邊提出城鎮化的載體是城市群，而且很具體提出了十八個城市群。十八個城市群提出來之后，很多地方上的首長看到了這個說法，然后就跑到北京國家發改委找到相關的領導，說這十八個城市群能不能給我們也批一個。
在城鎮化的時候，大家在擔心當年的小城鎮熱，覺得應該城市的格局有層次、有系統，那么大家寄希望于城市群，但是城市群一旦到了政府的規劃那，然后十八個城市群，后來又說是不從正文里面出現，放到附錄里面是十個城市群，現在是附錄里面也不放，只說重點的是五個，除長三角、珠三角之外大概提到了武漢和重慶兩個。就是如果一旦變成了政府行為之后，還要政府去批這個城市群，我覺得很奇怪的事情，城市群不應該是政府批準，它應該是個正常成長的過程。我覺得前面郝總講的，房地產商在選擇區域的時候，可能會考慮一些很多的因素，但是可能城市群是一個很重要的角度，那我想請郝總，您對城市群怎么看？

郝一斌：
我也替我們發展商辯白一下，我覺得發展商里面我們也分很多類型的，其實比較大規模的發展商在進入一個新的城市和區域的時候，我們首先研究的是產業和人口。我們有一個堅定的理念，我們認為我們的房地產是在工業化以后才產生的事情，如果是這個地方沒有產業、沒有就業人口，我認為我們去做房地產開發是非常危險的，是一個空中樓閣，因為我們也能夠看到，其實在國家大的區域里面也有一些區域是這樣的，比如某一個島全部是房地產，也能夠看到它這兩年，它的基礎本來就在流沙上面，很危險。所以，如果我們看到這個地方它的產業不夠、人口支撐不夠，我們是絕對不會進的，這是兩個關鍵的考核指標。
所以，我們也認為政府主導的城鎮化，我們覺得應該更多的是政府應該促進產業發展，然后對這些產業人口需求的配套，如果我們去規劃城市，很可能規劃出來一些沒有核心產業支撐的一些城市，那是非?？膳碌?，根本就沒有辦法形成人口島。我們地產商有時候會講我們能夠搬運人口，其實從內心我們心里很清楚，我們不是在搬運人口，我們是在滿足人的需求，他一定要在這里我們才能夠，在他可接受的輻射范圍。這是我們一個基本的判斷，所以我們并不是太關注研究了十個或者二十個城市群，然后政府有什么規劃主導，比如現在的六新區，當然我們很尊重他們的偉大，我們會慎重。我覺得有理智的發展，都會采用這個標準去發展。

主持人：
劉世能先生長期做一些規劃發展和咨詢，想聽聽您對這個問題的看法。

劉世能：
今天的題目兩個關鍵詞：地產，城市群。
在城市群發展過程當中，我們房地產發展的機遇和怎么把握商機的問題。我覺得這里有兩個問題首先要明確，第一個城市群的發展分大城市和小城市，那么我們房地產企業有大地產企業，有中小企業，所以在這個過程中它要順應大中小城市發展的不同特點，同時也要思考我們的不同企業要在不同的城市當中發展，哪些是我們的方向，我們的商機在哪里，這是要考慮的。
那么我個人認為，中國城市發展要放在中國信息城鎮化當中去思考，一個我說成是群不是規劃做的，我們很多城市發展都是畸形的，那么很多單個的城市也有好多問題要解決，是要轉型的，所以在這種情況下，我們國家應該有所重點的做一些重要城市的指導實踐，總結經驗，然后推動市場長期的建設，這樣打造的城市群是可靠的。這是第一點。
第二點，我覺得城市群是在新興城鎮化過程中發展，新興城鎮化新在哪，首先是質量，那么我們大多數房地產企業要研究城市發展商機，要圍繞新字做文章，來把握先機。就像我們郝總一樣，如果說那個商機大家都能抓住，那這個行業它就值得堪憂，只有我們找到個性化的商機才是能夠發展。那么，城市的城鎮化，它應該有產業服務體系，有社會服務體系，有醫療、教育、社會保障，也有它的生態體系、它的空間體系、它的交通體系、它的人文，那么真要把城市建好絕不是簡單建房子。那么在這些體系當中，都是中國最重要的產業，所以一個城市真正有沒有商機，關鍵看產業，如果產業發展不起來，我們的商機何在，尤其房地產。
最后我要談一點，城市化發展的商機，最重要我們要有前瞻性的思維去思考，我認為有幾點，生態化、文化化。生態城市應該是文化城市、智能城市。還有強調的是幸福城市，從文化的角度考慮，不僅考慮它建筑的特色、城市空間的特點，還要考慮綠化，考慮到城市空間和氛圍的營造。那么，符合這些趨勢，我們態度把握我們自己每個企業個性化的商機。我個人認為，今后的房地產要多元化方向發展，有的搞工業地產，有的搞旅游地產，有的搞文化地產，有的舊城改造，有的新城鎮發展，那么我們要打造自己的引領模式。我認為現在房地產的模式太單一、太共性，今后發展肯定是個性化和盈利模式的多元化。

主持人：
劉博士剛才強調兩個，一個是城市群城鎮化主要還是市場的主導，市場的力量自然形成。第二講的是城市和產業的關系，那么講到產業問題，我想請西門子的匡總講一講，產業和地產和城鎮化、城市群的關系。

匡宏：
作為一線的城市，同樣是作為房地產的消費者，我也就我自己的一些經驗與大家分享一下。
首先談到城市群，或者談到個別的案例，我自己認為首先這是一個從08年以前到2003年，這是房地產高速發展期，那么那個時候只要建成的房子不管是銀窩金窩甚至狗窩大家都一搶而空的，所以那個時候大家覺得不需要做品質房，不需要認真消費者需求，反正我出來我就能夠賣掉，這是一個自然的市場現象。那么從09年有一個房地產短暫的發展的止步，然后09年以后由于國家政策刺激房地產又高速發展，但是我覺得從09年以后房地產企業有個轉型，就是大家越來越注重了品質的要求，從我自身從事房地產配套的經驗來看，大家對住宅的品質要求跟過去已經有一個很大的不同，有一個有趣的現象，大家經常談到房價非常高、漲得很厲害，但大家看看，過去十年的房價是增加了很多，那同時我們住房的品質跟過去也有了很大的改變，我買第一套房只有兩千多一平方米，現在同等區域要兩萬、三萬，但是從我看我自己的第一套房，我的小區里面只有中心，其他什么都沒有，但是看同等地段賣三萬的，它可能有一個湖泊，所以各種因素看來房價可能漲了，但是我覺得品質也增長了，所以不能單純看一個價格的高漲。
反過來我從這么多年的工作經驗來看，我覺得未來城市的發展，首先是人居，要研究人居，真正適合中國老百姓居住的房子，有豪宅、經適房共同存在的業態。從產業化來講，住宅是應該定制化的產品，因為每個家庭對住房要求有共性，但是一定有他自己的個性。但從目前來看，我們達不到每一個家庭的定制化，那就是一個產業化的問題，我想在整個產業化里面，房地產發展商可能就像戰略的指揮家，一個將軍一樣，整合了很多不同供應商，本來房地產商不造磚瓦、不造電器，它的整合能力非常強，我覺得整合的能力就是房地產商在市場上競爭的優勢。從軟性的金融、政策的把握，硬性的你的供應商的配套，都是整合的一個過程。所以，我覺得未來的發展，真正是一個品質時代，是你整合能力取勝的一個時代。

主持人：
謝謝匡總。
西門子是世界工業發展史上一個具有標志性的企業，可能不光是對房地產，可能對各個產業的發展都有深刻的影響，在中國工業化的進程當中西門子也是做了很多的工作，我想把這個話題繼續轉到城市群這，我想問一下謝老師，前邊馬光遠老師講到，只要是在城市群的房產他都比較看好，比如他舉了一個例子無錫等等。

謝國忠：
剛剛美國底特律宣布破產，底特律是在二戰的時候是美國最重要的城市，大部分的飛機發動機和坦克都是在底特律造的，這么一個重要的城市為什么會有今天呢？因為它的城市是單一行業的一個城市，這個行業最后經不起國際競爭的挑戰，這個城市走下坡路，而且沒有轉型的這樣一個力量，所以到了今天就走到頭了。
這對我們是一個什么樣的啟發呢？在這個世界你去看，有前途、有力量的城市，大家提到的都是一個有很大的規模、多元化的城市。所以，我對城市群這個提法，我覺得有待實踐去驗證。我們知道一個城市化模式唯一的成功的就是大城市化，東京是3500萬人，日本的人口是在下降的，東京的人口是在上升的，現在很過首爾接近一半的人是在大首爾地區，這個背后它是一個市場的規律還是一個政治的行為？我認為是一個市場的規律。像墨西哥城有五千萬人，住房那么緊張還有那么多人，超大城市它有規模效應，從就業、從生活當中各方面的娛樂等等之類的，所以我覺得這是個自然規律，所以我們在提這個城市化，我們已經走了彎路了，這十幾年城市化遍地開花，引起大家多浪費，我自己個人認為，作為開發商來說的話，你到一個城市里面唯一的一個指標就是這個城市會變成超大城市嗎？為什么說沈陽有可能，因為它歷史上是一個大工業城市，有一定人口。什么是超大城市呢？兩千萬以上的人口，像上海、北京這樣以后可能會變成五千萬的人口，這是中國城市化的未來。
至于說城市群，中小城市，它可能是因為大城市里面的成本過高，有些會自然的形成一些小城市，有的小城市它有個成也支撐起來，它也能持續，但是從政府去規劃，認為中小城市適合人的居住，我認為這種是反市場的行為，哪里有居住老百姓自己決定，不應該政府由政策上去引導。所以中國未來不管政策怎么樣，中國以后絕大部分人會住在二十到三十個城市里面，大部分城市在以后幾十年里面會漸漸的變得越來越小，或者是消失。

主持人：
我覺得謝老師剛才講的是超大城市，和我們今天的概念不矛盾。其實城市群它有一個核心城市，那么這個核心城市往往都是超大城市，那么城市群它是以超大城市為核心，然后形成一個超大城市、大中城市，包括城鎮這樣一個系列這樣一個格局的系統。

謝國忠：
東京做得非常好，3500萬人一點都不擁擠，也沒有垃圾問題，也沒有污染問題，它周邊比如橫濱，橫濱從行政上面是一個分開的城市，但實際上橫濱是東京的一部分，它地鐵都連起來的，所以我覺得這個超大城市實際是這個概念，整個一個城市里面他上班都可以走來走去的。像蘇州跟上海的關系，有可能會變成這樣，是有可能的。

主持人：
城市群非常關鍵的一個基礎，就是高速鐵路和高速公路，要通過這個連起來才能叫一個群的概念。我們為什么說在藍籌地產這樣一個系列活動當中我們沒有提城鎮化，而是提了城市群，我們最初的想法就是，城鎮化很有可能成為一些地方滿天星的房地產開發。我們注意到城鎮化這個提法出來之后，發改委叫推進城鎮化進程，那么住建部把城鎮化后面加了兩個字，叫進行城鎮化建設，然后人社部叫做人的城鎮化，就是各有不同的理解。但是我們最擔心的就是到了地方政府和房地產這個層面，把城鎮化這個概念作為新一輪開發炒作的題材。但是著眼于大的開發商，我們認為更重要的可能是城市群，所以我們做了聚焦城市群這樣一個系列論壇，而且我們的活動都放在大的城市。
我們劉院長還是中國投資產業聯盟的發起人，我想請您談一下城鎮化當中的產業支撐，城鎮化與產業之間的關系。然后，我覺得您可以和匡總有更多的共同語言，可以做點對話。

劉世能：
我做城市發展規劃做了十多年了，我感到城市化的過程當中，產業的重要性。比如說過去一個城市發展，基本上是領導拍腦袋，他說干什么就干什么，那現在08年的金融危機之后，把中國產業的問題暴露出來了，就是過去雷同的產業結構已經做不下去了，國際化產業分工要發揮各自的優勢。那么開發商參與到城市化建設過程中，有不少開發商打出了我是城市運營商的概念，拿了好多地，好的可能一期的房子賣出去了，二期放在那了，那么真正城市發展的推動力在哪里，最重要的就是城市是自然形成的，那么人為要造城的話，不管是政府推動的還是企業推動的，那么它要遵循一個規律，這里引入什么產業資源，發展哪些產業，只有產業發展了才能帶來人口的集聚，只有人口帶來了，才產生了居住的需求、購物的需求、休閑的需求、旅游的需求，那么相關的產業地產才能發展起來。因此從這個角度講，我認為現在我們很多城市政府來講還是城市運營商來講，他應該補一個課，就是如何促進產業的科學發展。他不能想當然，他應該和專業機構合作，應該客觀的、冷靜的思考，不能搞運動式的來發展產業。這是我想說的第一點。
第二點，我覺得我談一個產業發展的趨勢。嚴格說房地產也是個產業，但是我覺得房地產這個產業它有很大的特殊性，前幾年我們是運動式的搞房地產，只要搞房地產大多都能賺錢，所以很多和政府有關系的、和金融有關系的，只要是膽大一進這個領域都能賺錢。我覺得未來我們房地產像過重過熱的現象已經不會再存在了，那么在這種情況下我覺得有可能面臨一個轉型，往產業地產上轉型，那么可能很多未來的希望就在于怎么樣由住宅建造上變成一個復合型的地產運營商，那么這方面就要練產業的內功，怎么運作好產業，這是我說的第二點。
第三點，真正在一個城市發展過程中，我們的房地產開發商真要抓住商機，政府的政策要關注，但是還要冷靜的思考，不能簡單去跟風。第二我覺得要研究市場。第三要研究人的生活方式。實際上我們今后做哪一行，要真正成為對這一行業研究比較深的專家，才能設計好你自己獨特的發展模式出來。

主持人：
感謝劉總。劉總剛才講的產業和城鎮化和房地產的關系，我想可能城市化也有不同的階段，房地產發展也有不同的階段。前邊匡宏老總在講到的時候，是09年以后進入到一個新的階段，那么房地產這個產業的升級，包括城市化向城市現代化，或者更高級的城市化發展的時候，那么產業起一個什么作用？我想，您能不能以西門子為例，講一講房地產的升級，城鎮化更加國際的形態化或者城市群。

匡宏：
談到住宅的產業化，其實這個產業化也談了好幾年了，那么從我們過去的歷史來看，過去我們的公房79式、80式現在基本上都在拆了，也就是在那個時候大家沒有想到以后的住宅品質怎么樣，有個地方住，就是溫飽問題。
那么現在大家對生活品質的提高，住房的要求是其中一個重要的環節。那么從我們過去經驗來看，從西門子家用電器在參與到這個產業化的過程中來看，我們覺得大家對廚房的要求，對整個居住環境里面各個細節的要求有所提高，那么從我們西門子的產品來看，也是從過去封閉的廚房，比如說打開了到一個敞開式的廚房，廚房變成一個家的活動中心，變成家庭互動的一個區域，不是過去簡單油鹽醬醋的區域，大家的生活要求有所改變。同時，我覺得大家在對品質的要求大家的向往是一致的，但是具體到每個階段不同，300米的豪宅跟100平米的住宅不同，但是大家向往幸福生活的要求是一致的。那么在這個過程中，我覺得我們產業化一定和標準化是一致的。那么，產品從過去實用性到美觀性的要求又是一步升級。
剛才我也談到了，開發商就是指揮一場戰役的將軍、一個將領，他的指揮下面有士兵，比如我們當地的各個建筑工地的一些工人，他們要指揮各個方面軍，不同的供應商、配套商來共同打造整個項目的成功，共同把這個產業化的供應鏈，就從最初的規劃、設計到施工，最后到交付業主，整個產業鏈可能是一個整合的能力，也就是產業鏈不需要哪一家強，而是整個這個產業鏈在產業化中都得到體現。

主持人：
西門子不簡單的是一個房地產的供應商，而且西門子我前面說是世界工業發展史上一個標志性的企業和品牌，我想起來我前兩天參與拍攝一個紀錄片叫公司的力量。當時我和孟雷老師都參與到尋找工業之弘和后來論壇的一些工作，我當時對西門子有一些印象，不知道您注意到那個紀錄片沒有，那里邊你們西門子的鏡頭特別多，在公司發展的歷史上，我記得大概出現過六七處，是我們講世界公司發展史的時候你們是出現最多的，整個那十幾個片子你們是出現最多的，但是我當時不知道拉貝日記的作者，拉貝是你們西門子當時中國區的老總，所以還有這么一段歷史我還真不知道，如果要知道，我當時肯定在那個片子里面有所體現，當時我是那個書的執行主編。感謝西門子對我們不光是工業上的貢獻，還有和中國人民有這么好的歷史。
我還是想繼續請謝老師講一講，就是產業和城鎮化和城市化，剛才劉老師講了，您是不是做一個評論或者補充。

謝國忠：
下一步中國經濟的走向，就是要跟日本和德國競爭。因為工業化在朝上走的話，我們現在產品的市場是上升的空間有限，因為世界經濟以后不會很快的增長，所以我們有的行業都已經飽和了，所以現在我們就得要做更高端的產品，這個就會跟美國、歐洲和日本競爭，所以以后搞經濟不是很簡單的一件事情了，就是招商引資這么簡單，以后真是要下功夫，怎么使企業升級，我覺得作為每個城市的領導要想明白，就是剛剛提到這個不能同質化，什么都干一樣的東西，而且干一樣東西的話不光是城市搞不好，而且還會出現大量的壞賬、金融損失，以后地方政府會出現破產，所以經營一個城市的話，是非常大型投資的一件事情，所以一定要風險管理。所以第一我說到這個行業的話，要升級，中國下一步只有跟歐美、日本競爭，走這條路。
第二，我還是認為規模很重要，多元化，不然一個城市容易出現像底特律這樣的事情。所以我覺得城市群的核心是超大城市，其他規劃不用規劃，超大城市形成之后，它的循環會形成。洛杉磯天天有公司倒，但是洛杉磯不會倒，它不斷的有新的人在創造新的企業，所以這個城市就是天天向上走，所以我覺得中國在我們城市化的過程當中，一定要對這樣一個事實認可，規模是城市化當中的一個核心的經濟效應，如果你想放棄這個的話，你會引起很多浪費。

主持人：
西門子到今年是成立多少年？

匡宏：
西門子是1847年成立的。

主持人：
一百五十多年了。

匡宏：
從1847年到現在，西門子一直在整個企業界里面發展，也算是一個值得大家研究的對象。因為這么穩定的發展，而且在世界有這么大的影響，從關心大家的日常生活，一直到核電站、交通、運輸、醫療器械等等全方面的發展，我覺得到現在來講，它的公司治理結構、公司的企業文化和公司的歷史可能值得大家，也值得我自己一直在學習的東西。

謝國忠：
我覺得西門子這樣傳統很悠久，需要很多年的積累，但是比較快的方式方法也是有可能，你看韓國，韓國在98年的時候東亞金融危機，它的企業比我們現在還差，但是因為金融危機之后給韓國的人民帶來的一個印象就是你必須要自己的東西干好，不然的話就無法生存，所以他們集中資源把某些公司給做了起來，就是三星和現代汽車變成他們整個經濟的支柱，能夠加入世界領先的這樣一個層面，這個才十幾年的工夫。所以我覺得我們不用太悲觀，只要我們現在靜下心來，搞企業的人好好去做企業，十年之后中國會有很大的變化。

記者提問：
我對遼寧省觀察比較細致，遼寧省也是城鎮化最高的區域之一，沈陽經濟區和遼西北經濟區還有大連經濟區，主要分這么三塊，尤其沈陽經濟區為最，它后來有一個6+1，后來把營口港成功的進入經濟區，就是它有了自己的出?？?，由于有了出?？谝院髢炔康漠a業就進行了協調，我的問題是這樣，就是城市群實際上是需要有一個內部的協調的，就說這樣的話實際上產業協調起來以后，實際上城市群之間的布局就容易展開，這也是我唯一同意國家近期規劃的一個原因。但是這里也有一個問題，剛才專家的觀點里面我都有一部分是同意的，但是這里邊有一個我們確實要先搞清楚，木蘭詞里面說東市買駿馬、西市買鞍鞭，它這個城市都有基本的市場化分工，所以這個城可以給一個要戰斗的姑娘可以給她武裝的牙齒，這個城市首先需要士，現在出現很多鬼城，因為政府認為我只要蓋了房子之后就可以形成城市，這是沒有產業支撐的。
第二個產業引入這塊，我比較擔心政府的力量，政府力量這幾年越來越大，因為08年之后政府力量大也有它的原因，但是大了以后我們發現我們支持什么什么都死，我們支持太陽能，雖然沒有死掉，但是遇到這么大的問題，我們支持鋼鐵，鋼鐵現在已經這個樣子了，但是從整體來說鋼鐵還是有缺口的，因為我們中國建設還是沒有完，但至少現在看政府這么支持，支持誰誰倒，所以我們的企業家我們的郝先生也應該稍微遠離一點政府，不能跟政府靠得太近。還有產業之間互相協調的事，遼寧把化工行業主要給了遼陽，把重型造船板主要給了營口，沈陽就不發展這樣的產業，然后把醫療主要分給了本溪，內部就有一個協調。如果你連家都沒有的話，你把家設計再好有什么用，你買了西門子往哪裝呢，我覺得金廊給我們城市的變化提供了一個空間，也是成為八個城市當中比較老大的這么一個感覺。
第三方面，我覺得環境特別需要重視。中國可能真的需要一個城市群，需要城市群來做這件事，因為我的家是在草原上，我覺得只要把人都牽出來，草原自然就好了，這本身就是需要我們城市化的。分開可能污染更大，還不如集中起來。所以，我覺得城市群存在還比較好。
還有就是人才問題，我覺得我見到任何一個市的市長都好，他們都在做人才問題，他們說我需要的是人才，不需要的是人口。但是實際上我認為需要人口，我們遼陽很多企業家都沒有文化，他們都是農民工，結果他們做成了幾十個億的企業，你說他們是不是人才，我認為他是最大的人才，人才這東西實際上是鑒別不出來的，如果我們每個城市都想引進一百個謝國忠，那么往哪放呢。一方面我們確實需要引進人才，但是對于遼寧省的城市群來說，特別是除了沈陽以外的小城市來說，我覺得首先是人口概念，只要人口來了，這個城市就更棒，它的產業結構就更合理。
最后是政府的責任，政府真正在城市群的作用當中，我覺得有兩樣東西必須做的，第一確實應該減稅，我們說什么樣的經濟政策，怎么樣在貨幣上動手腳，實際上都解決不倆根本問題，減稅是會促進經濟增長。還有就是我們要進行放松管制，就是我說的人來了那么多，人自己會找到他的突破口，人自己會去做他的產業布局，會做整體的配套，但是這里邊我們也確實擔心，我真正想說，我們也特別要小心有的人借城鎮化這件事來做些事，我很擔心，這里邊也需要注意，可能會有問題，這可能會有一個債務問題。
我想說的，城市群一定是我們需要的，我們也需要有一個基本的規劃，但是我們真正應該尊重我們企業家的首創精神，我覺得匡先生說的有一點，我覺得西門子在制度方面應該做更多努力，但是整體我們可能真的需要這樣一個綠色、人們更有希望的中國，而不是我們規劃中的那個樣子，應該是讓他自己去選擇。

主持人：
謝謝你的分享。
實際說你說的不管是產業、政策，還是城鎮化、城市化、城市群，如果過多的是政府意志強加的，那么很可能就使這樣一個政策變形。前面劉先生說的也是，我們的城鎮化確實要注重和產業協調發展，要以產業為內容來推動城市化、城鎮化。但是我們的產業也有很大的問題，像西門子這樣恐怕不是政府規劃出來的，也不是政府培育起來的，150多年可能跨了無數屆的政府，但是我們往往有一些政府行為有些錯位，我記得寧波提出來要花五千萬培養多少個喬布斯，包括我們的產業政策也是一樣，當年08年的十大產業振興規劃，現在看有幾個是成立的，好多過剩就是它造成的，這中央政府還請了很多專家在做產業政策、產業規劃，到了地方政府那個隨意性就更大。我記得前幾年有一個地方報道過陜西，陜西要把洗腳液作為全省的支柱產業，先從寶雞開始做，甚至省政府底下成立了一個足浴辦，就是這個產業政策一旦是政府在那制定的時候有時候會是很滑稽的一件事情。
剛才這位先生我覺得很多的事和郝總可能有關，他對您這塊東北沈陽的房地產提出了一些想法，甚至是忠告，那么您應該回應一下，郝總。

記者提問：
金地的房子在沈陽也是比較暢銷的了，而且做的位置都是圍繞金廊銀帶在做，我想問一下郝總，你在三線城市這一塊布局是怎么想的？三線城市也是我們看到在遼寧這一塊是困難一點，而二線城市我同意您的看法，沈陽、大連這樣的城市地產每年的需求量都是沒有問題的，就是700萬方也好、1000萬方也好，它就在那里，不管誰說剩余多少或者空置多少。所以我想知道金地在三線這一塊有什么布局，因為東北的三線城市也特別的多。

郝一斌：
第一謝謝對我們的忠告，第二三線城市我們確實是認真的研究過，也有幾個問題，就是三線城市基本上人口在一百萬左右，而且人口的導入速度不是很快，這是一個現狀。還有一個，就是它每年的房地產消費量在100萬左右。不過很不幸的就是它的供應量沒法控制，一個項目出來可能就兩百多套，就是它的供求關系無法估計，所以我們對三線城市比較慎重，因為最終的價格是由供求關系來決定的，所以我們對三線城市是比較謹慎的，現在沒有在三線城市布局的打算。

主持人：
我們今天的對話環節就到此結束。感謝各位的參與，也感謝臺上各位專家和嘉賓。謝謝。感謝大家的參與，謝謝各位。