經濟觀察網 張雅楠/文 炙熱的巖漿從未停止涌動，只是被碩大的巨石暫時堵住了出口。巖漿一旦重新噴薄，就意味著再一次沸騰的房價和土地財政的狂歡。
這一輪房地產調控持續兩年了，成交量下降，房價下跌，地方政府土地收入銳減，其救市意愿不可謂不強烈，蠢蠢欲動者有之，高舉輕拍者有之，但從近一段時間來，中央的明確表態不難看出，限購，這一無奈而有效的房地產調控措施仍會是明年的既定政策。
2010年底，我們問，2011年，你還買房嗎？但2011年底，或許問題該改為，2012年，你還有資格買房嗎？
在房地產食物鏈最下層的中國的購房者，大概是世界上最寬厚的一種人，不論地方政府將地價炒到多高，為土地財政埋單，不論開發商將房價炒到多高，為現金流埋單，并對銀行分羹心存感激，哪怕得到的房子只有70年產權，并且可能以后需要交房產稅（且不要說這些購房者獲得了巨大的增值，向東看日本，再向東看美國，發達資本主義國家地產泡沫破裂的現實有朝一日未必不在中國上演）。如果從這群人里再細分出一類剛性需求，那簡直需要用壯烈來形容了。
這群壯士便是明年各大中城市房地產市場的生力軍了。
從年末地產商的促銷大戰中不難看出，只要價格調整到位，購房需求依然強勁，但強烈的需求和簽約并不足以實質解決開發商的資金困境，因為能帶來真金白銀的住房按揭回款和開發貸款仍是兩條閉塞的輸血通道，更別提資本市場了。
說白了，開發商也是靠天吃飯，呼吁了多年，終于有了相對穩定的政策預期，可惜這預期來得一點也不甜蜜，限購尚可靠降價化解，限貸可比血滴子還厲害呢。
銀行住房按揭貸款回流速度很慢，開發商需要排隊等待銀行頭寸，拖三、四個月甚至更長時間是再正常不過的了。這部分遲到的資金可能會隨著2012年度的到來成為開發商的新年禮物，暫時緩解資金饑渴。
但是開發貸款卻難見放松希望，除非是核心地段極優質項目。銀行大門不開，只得另覓他途，開發商的融資成本大多早已經飆升至兩位數，2012年錢荒恐怕還會是多數地產企業的噩夢。
房價的變化大體不會超越開發商的資金格局，前有深壑后有追兵，按揭貸款回流怕也是只緩得一時饑渴，源頭活水不來，不降價促銷還有別的法子嗎？
所以，2012年，壯士 們不妨擇機出手了，多輪調控導致降價的規律一貫明顯，距離城市核心區越遠、沒有優秀教育資源支撐的房子從來都是領降的排頭兵，房價的調整較早到位，十個鍋 八個蓋的開發商如果要降價便會一次性降得徹底，降價前早已做好和前期業主周旋的準備，現在都流行講契約精神，售樓處被砸大體也可作為降價到位的一個重要指 標了。
沒有一個明確的日子叫做房價的底部，它可能和你擦身了一個月，離你只有零點零一厘米，但是別忘了，房價日漲三千可以是調控的導火索，房價日跌三千未必不會成為救市的導火索，千萬別指望房價腰斬，畢竟開發商還是地方政府的心頭肉，那么多地都拆了，你讓他賣給誰？
手握重金的投資需求們，即便逃得過所謂2012的洪水，恐怕難逃房產稅、遺產稅的追殺，總之，未來房地產市場留給投資、投機的空間將會越來越小。
另外，千萬不要忘記，2011年保障房開工已經超過1000萬套，2010年保障房開工接近600萬套，這龐大的建設任務將繼續吸引銀行貸款傾斜，如果在2013年和2014年果真能夠形成有效供應，那么，要不要提前去考個公務員呢？
這一輪房地產調控持續兩年了，成交量下降，房價下跌，地方政府土地收入銳減，其救市意愿不可謂不強烈，蠢蠢欲動者有之，高舉輕拍者有之，但從近一段時間來，中央的明確表態不難看出，限購，這一無奈而有效的房地產調控措施仍會是明年的既定政策。
2010年底，我們問，2011年，你還買房嗎？但2011年底，或許問題該改為，2012年，你還有資格買房嗎？
在房地產食物鏈最下層的中國的購房者，大概是世界上最寬厚的一種人，不論地方政府將地價炒到多高，為土地財政埋單，不論開發商將房價炒到多高，為現金流埋單，并對銀行分羹心存感激，哪怕得到的房子只有70年產權，并且可能以后需要交房產稅（且不要說這些購房者獲得了巨大的增值，向東看日本，再向東看美國，發達資本主義國家地產泡沫破裂的現實有朝一日未必不在中國上演）。如果從這群人里再細分出一類剛性需求，那簡直需要用壯烈來形容了。
這群壯士便是明年各大中城市房地產市場的生力軍了。
從年末地產商的促銷大戰中不難看出，只要價格調整到位，購房需求依然強勁，但強烈的需求和簽約并不足以實質解決開發商的資金困境，因為能帶來真金白銀的住房按揭回款和開發貸款仍是兩條閉塞的輸血通道，更別提資本市場了。
說白了，開發商也是靠天吃飯，呼吁了多年，終于有了相對穩定的政策預期，可惜這預期來得一點也不甜蜜，限購尚可靠降價化解，限貸可比血滴子還厲害呢。
銀行住房按揭貸款回流速度很慢，開發商需要排隊等待銀行頭寸，拖三、四個月甚至更長時間是再正常不過的了。這部分遲到的資金可能會隨著2012年度的到來成為開發商的新年禮物，暫時緩解資金饑渴。
但是開發貸款卻難見放松希望，除非是核心地段極優質項目。銀行大門不開，只得另覓他途，開發商的融資成本大多早已經飆升至兩位數，2012年錢荒恐怕還會是多數地產企業的噩夢。
房價的變化大體不會超越開發商的資金格局，前有深壑后有追兵，按揭貸款回流怕也是只緩得一時饑渴，源頭活水不來，不降價促銷還有別的法子嗎？
所以，2012年，壯士 們不妨擇機出手了，多輪調控導致降價的規律一貫明顯，距離城市核心區越遠、沒有優秀教育資源支撐的房子從來都是領降的排頭兵，房價的調整較早到位，十個鍋 八個蓋的開發商如果要降價便會一次性降得徹底，降價前早已做好和前期業主周旋的準備，現在都流行講契約精神，售樓處被砸大體也可作為降價到位的一個重要指 標了。
沒有一個明確的日子叫做房價的底部，它可能和你擦身了一個月，離你只有零點零一厘米，但是別忘了，房價日漲三千可以是調控的導火索，房價日跌三千未必不會成為救市的導火索，千萬別指望房價腰斬，畢竟開發商還是地方政府的心頭肉，那么多地都拆了，你讓他賣給誰？
手握重金的投資需求們，即便逃得過所謂2012的洪水，恐怕難逃房產稅、遺產稅的追殺，總之，未來房地產市場留給投資、投機的空間將會越來越小。
另外，千萬不要忘記，2011年保障房開工已經超過1000萬套，2010年保障房開工接近600萬套，這龐大的建設任務將繼續吸引銀行貸款傾斜，如果在2013年和2014年果真能夠形成有效供應，那么，要不要提前去考個公務員呢？
