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作為一家致力于二、三線城市房地產的專業開發商，陽光100置業集團自2000年后將業務范圍從北京擴展至全國。此輪嚴厲的宏觀調控下三線城市將走向何方？本刊為此專訪了陽光100置業集團總裁易小迪。

網商：目前三線城市房地產發展狀況怎樣？

易小迪：現在的中國房地產市場就是一鍋“夾生飯”，有的地方已經燒焦了，有的地方還沒煮熟。三線城市才剛剛啟動城市化進程，很多地方的城市化程度遠遠不能滿足工業化和經濟發展的需要。

比如江蘇無錫，工業已經很發達了，去年GDP總量4900多億，但是晚上9點鐘出去，找不到一個能喝咖啡的地方。所以無錫現在需要大力推進城市化，成長為一個宜居城市，而不僅僅是一個工業化城市。

山東東營更是這樣，晚上出去天都是黑的。這里有很多大型的高科技企業，包括外企，外國人來了沒地方住，我們在這里做的項目就定位為涉外公寓。這就有點像20年前的北京，政府要蓋外國專家公寓，因為市場上沒有這種產品，商品房市場不發達，政府需要專門建涉外公寓來解決外企員工的居住問題。

這些城市的房地產市場都正處于起步階段，正在成長中。

網商：不同城市房地產發展的差異具體是怎樣的？哪幾個城市給你留下比較深的印象？

易小迪：我去過很多三線城市，與北京、上海等一線城市比起來，差別非常大，應該說這些城市的房地產市場，正在經歷一個由冷變熱的過程，當地政府對經濟發展的需求特別強，老百姓的居住需求也非常強。

舉個例子，最近我去安徽一個三線城市考察項目，當地政府領導知道后，馬上約我見面，不但領我去看了地塊，還帶我參觀了汽車城，還有工業區的一些企業。他為什么要帶我去考察？他說你來這里做開發，會有大的需求。政府非常強烈地想改造城市面貌，鼓勵地產企業去開發，和他們一起來改進城市。他們認為政府只蓋經濟適用房，不能再蓋公務員小區了，讓開發商來蓋商品房。這個城市的房價4000-5000元/平方米，比較健康。嘉興給我的印象也很深，吸引地產企業去投資的愿望也很強烈。

以上提及的這些地方，城市化都還處于起步階段，房地產市場的發展對城市化有好處，城市化更能促進經濟發展，房地產業在其中扮演著正面的角色。

這些城市都屬于城市化進程滿足不了經濟發展的需要，也不能滿足老百姓的居住需要；而在北京、天津以及南京這些熱點城市，如果你要去買地，就先排著隊吧。兩相對比，一冷一熱太明顯了。

網商：這一輪房地產調控對三線城市有什么影響？

易小迪：這次調控是全國性的，影響肯定也是全國性的。一線城市房價的漲與跌對二、三線城市都有帶動作用，但上漲沒有下跌作用釋放得快。目前主要是成交量受到影響，沈陽受到的影響最大，柳州成交量已經下降了30%，東營估計下降一半都是有可能的。

雖然現在的調控對三線城市的房價影響可能不會有一線城市那么大，但對這些城市的深層打擊不會亞于一線城市，因為這些城市本來的發展就不夠充分，市場比一線城市要脆弱許多。

網商：三線城市受到的影響，與一線城市相比有什么差別？

易小迪：一線城市的房地產過熱，確實需要澆冷水，但是二、三線城市不應該用同樣的方法來對待。二、三線城市的房地產發展是為了城市化、經濟發展的正向需要，這和一線城市很不一樣。像東營，它才剛開始做外國專家公寓，如果把房地產市場打下去，對城市的經濟發展、招商引資都是極大的打擊。對于不同梯級的城市差異化情況，不能采取一刀切的調控辦法。

現在地方政府的細則還沒有明朗化，但根據中央政府的調控，多數城市二套房首付已經提升至50%、貸款利率為1.1倍，第三套房停止房貸，柳州、東營就是這樣。接下來，還會有稅收的政策。由中央政府制定的政策，都是一刀切。

其實銀行貸款政策是很容易按區域來調控的。中小城市不能與一線城市同樣對待。對于北京來說，房價跌破30%是有可能的，所以二套房要求首付50%是合理的，但是在三線城市，房價不可能降30%以上，這些城市的房價本來就沒有多少?，F在是不管燒焦了，還是沒燒開，一盆冷水全澆下去，這樣的金融政策肯定是有問題的。

另外，地方政府可能對調控有不同的看法。比如怎么定義外地人，外地人是不是就不能買房？在一些三線城市，一些外企員工買房、租房，都是可以獲得政府補貼的。這樣的城市，外地人來買房，政府是很歡迎的，為什么要限制這部分需求？這是很荒唐的事。中國這么大，不同地域不同狀態，經濟發展水平可能差30年，有的地方服務業占70%，有的還不到10%，還處于完全不同的時代。例如在無錫，工業占60%-70%，是工業化時代，服務行業需要發展；東營工業化才剛剛起步；柳州幾乎還是一個農業社會。

中國區域經濟的差異性非常大，調控采取一刀切肯定是不合適的。

網商：在調控的背景下，三線城市會出現怎樣的變化？

易小迪：二、三線城市房地產并沒有像一線城市那樣過快上漲，對拉動地方經濟發展起著正面作用。這種情況下，如果調控一刀切，不僅會延緩城市化進程，同時將對經濟增長帶來負面的影響。

目前二、三線城市的購房者，自住性需求占多數，很多人過去主要是福利分房，房子雖然有，但是質量很差，所以要買商品房。提高首付比例、利率水平，限制外地人購房，這對老百姓的城市遷徙會形成很大的限制和打擊。

隨著調控推進，二、三線城市買土地的機會越來越小，甚至我可以預期，去年下半年價格高峰時賣出去的地，很可能出現退地現象。土地市場會因此沉寂下去。接下來，二、三線城市很多地方的土地會流拍，對土地市場打擊最大。

調控已經對地方政府的經濟運營判斷造成很大影響。地方政府推地的意愿變得更強烈，這種情況，目前在柳州、濰坊等地已經出現。

網商：2009年中央經濟工作會議明確提出“城鎮化”、“放寬中小城市戶籍限制”，被認為是二、三線城市房地產市場的利好消息，目前眾多大型開發企業轉向中小城市拿地。你如何看待三線城市地產市場的發展前景？

易小迪：二、三線城市的前景看好是毫無疑問的，城鎮化本身對于二、三線城市的發展是很好的機遇，這是一個方面；另一個方面，是一線城市的成本過高，導致經濟主體轉移。

現在北京、上海等城市生活成本太高，很多企業沒辦法把機構設在這些城市。如英特爾將上海工廠遷至成都，就是出于成本的考慮。廣州的企業也在往內地遷。按這樣一個軌跡，目前經濟發展的核心地區有兩種：一是區域中心，如武漢、成都、重慶、沈陽等；第二就是一些熱點的二、三線城市，包括無錫、東營、柳州，都進入了快速發展階段。

接下來我們會繼續在熱點的二、三線城市發展，不過有些城市還不會去，如蘭州、大慶、哈爾濱，這些城市不是冷，而是還在冰窖里面，一點熱氣都沒有，成交量很少，不能滿足成本的控制需要，目前都是當地企業在做。