降低廉租房和經濟適用房的成本

《關于政府參與投資建設經濟適用房和廉租房的建議》成為今年全國政協會議的第1號提案，主張政府成立專門職能機構，直接參與住宅的建造和租售。這個提議可能引起廣泛爭論。

關于經濟適用房和廉租房的政策始自1998年，在停止住房實物分配的同時，國家決定建立和完善多層次城鎮住房供應體系，《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》提出：“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房?！钡涍^八年后，發展情況仍不太理想，廉租房尚未全面展開；經濟適用房制度則暴露出很多問題，而且投資增長緩慢，占房地產投資的比重連年下降。

與普通商品房相同，經濟適用房也是由企業建造和銷售，但由于政府免收土地出讓金，并且減免一些稅費，因此經濟適用房的成本較低，以政府限定價格出售。這實質是一種政府補貼。房價上漲，會減弱政府和開發商建造、銷售經濟適用房的積極性，對政府來說，漲價意味著土地收入以及其他方面的虧損更大；對開發商來說，漲價使補貼變得不足以彌補經濟適用房的政府限價與商品房的市場價格之間的差距。這應該就是這幾年經濟適用房投資增長緩慢的關鍵原因。由此也可以看出，只依靠政府補貼，經濟適用房難以惠及更廣大的人群。廉租房也會遭遇同樣困境。

那么，如何在政府補貼不顯著擴大的前提下使中低收入人群能夠享受到較低房價或房租？答案是降低這類住宅的成本。目前，廉租房和經濟適用房建造和租售的方式基本上與商品房相同，因此沒有成本上的節省，反倒是比普通商品房多出兩方面成本，一是政府部門需要與眾多開發商進行談判，并對它們進行監督；二是政府部門需要對申請者進行審核。因此，要擴大廉租房和經濟適用房惠及的范圍，就必須對目前的運作模式做出改變，使得建造和租售成本低于商品房。香港地區的公營房屋制度就值得我們借鑒。

在香港的住宅中，有將近一半是公營房屋。房屋委員會進行公屋的規劃和管理，并通過其執行部門房屋署進行建造和租售。香港公屋制度的要義并不在于政府補貼，實際上，房屋委員會自1988年起就逐漸成為自負盈虧的機構，政府的資助僅限于免費撥地，這些地塊一般都在偏遠地區，不適宜發展私人物業。香港公屋制度成功的關鍵在于極大地降低了成本，房屋委員會負責數量如此龐大的公屋，很好地實現了規模效益，首先是節省了設計和建造的成本，幾千幾萬套單位都按照幾個標準的樣式建造；其次是節省了因為租售而產生的費用，因為中低收入者進行輪候，房委會不需要像開發商那樣雇傭數量眾多的銷售人員，也不必擔心住宅閑置導致損失；更重要的是，因為房委會成片開發大量住宅，即使是在偏遠地區，也能很快形成人群聚集，這就使土地開發的成本攤薄，從而有利于基礎設施的跟進和商業的興旺，形成新的市鎮，房委會也能夠通過建造商業物業獲利，彌補公屋出租帶來的虧損。

內地較發達城市可以考慮借鑒香港地區的經驗，成立一個類似于房屋委員會和房屋署的機構，在幾個比較偏遠的地區，統一建造和租售標準化的廉租房和經濟適用房，與目前政府補貼眾多企業進行開發的模式相比，這將極大地節省成本，并有利于城市空間的擴展，形成類似衛星城的新市鎮。